Ubezpieczenie kredytu – kiedy nie dostaniesz odszkodowania?

ubezpieczenie kredytuDecydując się na kredyt hipoteczny wiele banków wymaga od swoich klientów polisy ubezpieczenia na życie. Tzw. „ubezpieczenie kredytu” oferowane przez bank, często można zastąpić indywidualnym ubezpieczeniem na życie.

Klienci rzadko kiedy zwracają uwagę na zapisy w Ogólnych Warunkach Ubezpieczenia. Nie zdając sobie sprawy z tego, że płacą za coś co praktycznie jest martwe (odpowiednie zapisy minimalizują szansę wypłaty odszkodowania po śmierci ubezpieczonego). A co jeśli okaże się, że płacicie kilkadziesiąt/kilkaset złotych miesięcznie zupełnie bez sensu?

W dzisiejszym artykule przygotowałem „najciekawsze” wyłączenia odpowiedzialności bankowych ubezpieczeń na życie proponowanych do kredytów hipotecznych.


Wyłączenia odpowiedzialności

W skrócie oznaczają sytuacje kiedy ubezpieczyciel może odmówić wypłaty odszkodowania. Przeanalizowałem Ogólne Warunki Ubezpieczeń do kredytów hipotecznych proponowanych przez 18 największych banków w Polsce. „Perełki” wraz z wyjaśnieniami przedstawię poniżej.

Oto kiedy „ubezpieczenie kredytu” nie działa.


Odszkodowanie nie zostanie wypłacone w przypadku

  • pozostawania Ubezpieczonego pod wpływem alkoholu, narkotyków, lub innych środków toksycznych lub środków psychoaktywnych (tzw. dopalaczy) za wyjątkiem leków zażywanych na zlecenie lekarza i w sposób przez niego zlecony, przy czym przez spożycie przez Ubezpieczonego alkoholu rozumie się wprowadzenie przez Ubezpieczonego do swojego organizmu takiej ilości alkoholu, że jego stężenie we krwi wynosi powyżej 0,2‰ albo do obecności w wydychanym powietrzu powyżej 0,1 mg alkoholu w 1 dm3 wychodzi na to, że alkoholu nie można pić w ogóle, bo ubezpieczyciel odmówi nam wypłaty odszkodowania.
  • uczestnictwa Ubezpieczonego w charakterze sprawcy w przestępstwach lub wykroczeniach, które zostały potwierdzone prawomocnym wyrokiem sądowym  – jeśli spowodujecie wypadek samochodowy, to jest to wykroczenie
  • nieskorzystania z porady lekarskiej, nieprzestrzegania zaleceń lekarza lub poddania się zabiegom o charakterze medycznym poza kontrolą lekarską lub uprawnionych do tego osób, chyba że zabiegi te miały na celu ratowanie życia lub zdrowia Ubezpieczonego, bezpośrednio po wypadku, któremu uległ Ubezpieczony – zapis może być interpretowany na wiele sposobów.
  • uczestnictwo w wyprawie przez ubezpieczonego, przy czym za wyprawę rozumie się: podróż lub pobyt w miejscach charakteryzujących się ekstremalnymi warunkami klimatycznymi lub przyrodniczymi: pustynia, góry powyżej 4 000 m n.p.m., busz, bieguny, dżungla, jak również tereny lodowcowe lub śnieżne, o ile wymagają użycia sprzętu asekuracyjnego – jeśli ktoś będzie miał zawał podczas wycieczki na Pustyni Błędowskiej, to rodzina nie dostanie nic?
  • Uprawiania Sportu wysokiego ryzyka. Za sport wysokiego ryzyka uznaje się: sporty motorowe lub motorowodne, lotnicze, spadochronowe, baloniarstwo, paralotniarstwo, motolotniarstwo, szybownictwo, kitesurfing, surfing, windsurfing, zorbing, nurkowanie, kajakarstwo górskie, skoki do wody, skoki na linie, sztuki walki, sporty walki, sporty siłowe, strzelectwo, łucznictwo, wspinaczka, alpinizm, narciarstwo ekstremalne,  snowboarding ekstremalny, snowboarding lub saneczkarstwo poza wyznaczonymi trasami przejazdowymi speleologia, boks, bobsleje, skoki bungee, rafting, canyoning, alpinizm, wspinaczka górska i skałkowa, bobsleje, saneczkarstwo, jeździectwo – sporo tego, ale najlepszy jest zapis uzupełniający poniżej
  • oraz w wyniku czynnego udziału Ubezpieczonego w zawodach, wyścigach, rajdach samochodowych i wyczynowych treningach sportowych; za uprawianie niebezpiecznych dyscyplin sportowych uważa się również jednorazowe wzięcie czynnego udziału w zawodach lub treningach w jednej z powyższych dyscyplin sportowych! – strach robić cokolwiek.
  • choroby, która została zdiagnozowana przed okresem ubezpieczenia – jeśli ktoś umrze na zawał serca, a okaże się, że przyczyną jest nadciśnienie, na które leczył się od dawna, to ubezpieczyciel może odmówić wypłaty odszkodowania uposażonym
  • Wypadków lotniczych Ubezpieczającego/Ubezpieczonego lecącego dowolnego rodzaju statkiem powietrznym z wyjątkiem lotu, w charakterze pasażera, za opłatą, samolotem rejsowym licencjonowanego publicznego przewoźnika pasażerów za opłatą, lub jeżeli Ubezpieczający/Ubezpieczony jest przewożony, jako pacjent, osoba poszkodowana, ratownik lub obsługa karetki pogotowia, samolotu pogotowia lotniczego lub helikoptera pogotowia lotniczego – lot szybowcem odpada. Najciekawsze jest to, że jeśli ratownikowi medycznemu stanie się coś w pracy podczas wykonywania swoich obowiązków (akurat podczas przewożenia pacjenta helikopterem), to jemu również nie przysługuje wypłata odszkodowania! Zapis mówiący o pacjencie lub osobie poszkodowanej, która jest przewożona przez służby ratownicze, również jest co najmniej dyskusyjny
  • prowadzenia środka transportu bez uprawnień, bądź jeżeli ten pojazd nie spełniał kryteriów dopuszczenia do ruchu – nie zapominajcie o dokonaniu corocznego przeglądu w samochodzie, bo inaczej również nie kwalifikujecie się do wypłaty odszkodowania
  • bezpośredniego wykonywania pracy fizycznej w przemyśle chemicznym, wydobywczym, zbrojeniowym, energetycznym, gazowym lub drzewnym
  • pracy strażaka, ochroniarza (w tym funkcjonariusza publicznego) z bronią, pracownika służb ratunkowych, pracownika straży granicznej, policjanta, żołnierza zawodowego, sapera, pirotechnika, pracy związanej z narażeniem na oddziaływanie substancji chemicznych, materiałów toksycznych, radioaktywnych, rakotwórczych, wybuchowych – tutaj grupa pracujących jest dosyć pokaźna, lecz to nie koniec
  • bezpośredniego wykonywania pracy kaskadera, akrobaty, artysty cyrkowego, nurka, marynarza lub rybaka dalekomorskiego
  • bezpośredniego wykonywania pracy na wysokości powyżej 5 m, w tunelu lub pod ziemią, pracy z urządzeniami pod wysokim napięciem (pow. 60kV) – praca na budowie na wysokościach, górnicy itp. Jak widać niezależnie od tego jaki zawód wykonujecie, jeśli masz ubezpieczenie kredytu hipotecznego warto zwrócić uwagę czy w OWU Wasz zawód nie jest wykluczony co do możliwości wypłaty odszkodowania w razie wypadku, który zdarzy się w pracy
  • chorób psychicznych lub zaburzeń zachowania w rozumieniu Międzynarodowej Statystycznej klasyfikacji Chorób i Problemów Zdrowotnych – nigdy nie wiadomo co zdarzy się w przyszłości. Jeśli nagle ubezpieczony zachoruje na jakąś chorobę psychiczną, to taki zapis może spowodować, że powiązanie przyczyny zgonu z chorobą daje pretekst ubezpieczycielowi do odmowy wypłaty odszkodowania

Zawierając umowę o kredyt hipoteczny bierzecie na siebie zobowiązanie, które będziecie spłacać kilkanaście lub kilkadziesiąt lat. Nawet jeśli ubezpieczenie na życie nie jest wymagane, to warto rozważyć takowe. Nigdy nie wiadomo co stanie się w przyszłości, a zapewnienie bezpieczeństwa rodzinie powinno być w tym przypadku najważniejsze. Jeśli już ubezpieczenie jest wymagane obligatoryjnie przez bank, to nie powinno się tego traktować tylko i wyłącznie jako dodatkowego kosztu bankowego. Bo jeśli Ogólne Warunki Ubezpieczenia są napisane w taki sposób, że nie chronią nas w ogóle, to po co w ogóle płacić za taki produkt. Warto więc zapoznać się z OWU, w czym może Wam pomóc doświadczony doradca finansowy i sprawdzić jak wyglądają zapisy w polisie, do której przystępujecie. Powinniście również zapytać, czy jest możliwość dostarczenia indywidualnej polisy na życie. Te z reguły mają korzystniejsze dla klienta OWU niż bankowe ubezpieczenie kredytu.

Zawierając polisę ubezpieczenia na życie powinno się zwrócić uwagę przede wszystkim na sumę ubezpieczenia, wysokość składki, którą będziecie musieli płacić i wyłączenia odpowiedzialności. Dobre ubezpieczenie zawiera 2 – 4 wyłączeń, a te oferowane przez banki mogą dochodzić w liczbie nawet do kilkunastu.

Jakich wyłączeń należy się spodziewać w dobrej polisie?

  • samobójstwa, samookaleczenia lub okaleczenia na własną prośbę Ubezpieczonego, dokonanego w ciągu 2 lat od daty zawarcia umowy ubezpieczenia
  • czynnego udziału Ubezpieczonego w działaniach wojennych lub aktach stanu wojennego, jak również przebywania na terenach objętych stanem wojennym lub działaniami wojennymi
  • czynnego i niezgodnego z prawem udziału Ubezpieczonego w aktach przemocy, czynnego i niezgodnego z prawem udziału Ubezpieczonego w rozruchach lub zamieszkach

Wyżej wymienione wyłączenia odpowiedzialności występują niemal w każdej polisie. W bankach chętnie zaoferują Ci tzw. ubezpieczenie kredytu, jednak w praktyce polisa daje bankowi zarobić, a Ciebie nie chroni najlepiej. Niektóre moje komentarze co do konkretnych zapisów są oczywiście przerysowane. Chcę Ci przede wszystkim zwrócić uwagę na fakt, że takie zapisy można zinterpretować na kilka sposobów.

To daje ubezpieczycielom możliwość odmowy wypłaty odszkodowania, a przecież nikt nie chce wstępować na drogę sądową, by otrzymać to co mu się należy.

 

Środki z MDM mogą skończyć się przed wakacjami!

abode-987096_1280Ponad 60% puli na rok 2016 – tyle środków zostało już zarezerwowanych na wnioskach kredytowych z dopłatą w ramach programu MDM.

Program Mieszkanie dla Młodych początkowo nie cieszył się zbytnim zainteresowaniem wśród potencjalnych kupujących. Przyczyn takiego stanu rzeczy można znaleźć kilka. Przede wszystkim niedostosowane limity cenowe do warunków panujących na rynku mieszkaniowym, czy brak możliwości otrzymania dopłaty przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego. Od 1 września 2015 roku nastąpił jednak szereg zmian. Między innymi wprowadzono możliwość zakupu nieruchomości na rynku wtórnym, co spowodowało znaczny wzrost zainteresowania programem, zwłaszcza w mniejszych miejscowościach, które są raczej omijane przez deweloperów, stawiających nowe osiedla mieszkaniowe. Te oraz szereg innych zmian spowodowały zwiększone zainteresowanie wśród potencjalnych kredytobiorców, przez co w 2016 roku dopłaty mogą skończyć się jeszcze w pierwszej połowie roku!


Jak korzystano do tej pory z dopłat?

W 2014 roku z zarezerwowanych 600 mln zł zostało wykorzystanych zaledwie 207.254,34 zł co stanowi tylko 34,54% całej dostępnej puli. Niestety program został skonstruowany tak, że niewykorzystana pula na dany rok przepada, zamiast przechodzić na kolejne lata.

W roku 2015, pula została zwiększona do 615 mln zł. O ile do końca sierpnia z dostępnego limitu zostało wykorzystanych 47,72% środków, to od 1 września wraz z nowymi regulacjami, ludzie masowo zaczęli ubiegać się o kredyt z dofinansowaniem z Banku Gospodarstwa Krajowego. W ciągu kolejnych 4 miesięcy, w ramach Mieszkania dla Młodych wypłacono niemal tyle środków co przez pierwsze 8 miesięcy roku, a ostatecznie w ubiegłym roku wykorzystano 520.677,11 zł, co stanowi 84,68% ubiegłorocznej puli.


Ile środków zostało w 2016 roku?

W comiesięcznym raporcie BGK można przeczytać, że na dzień 31.01.2016 wykorzystanych zostało już 332.513,05 zł, co stanowi 45,55% limitu ustanowionego na obecny rok. Dla przypomnienia, w 2016 roku kwota maksymalnego limitu zaplanowana na udzielanie finansowego wsparcia została ustalona na poziomie 730.000,00 zł.

Niestety, kwota o której wspomniałem na początku poprzedniego akapitu, to suma która została już wypłacona. Jeśli zaś weźmiemy pod uwagę wszystkie wnioski o kredyt z dofinansowaniem w ramach Mieszkania dla Młodych, które zostały złożone, to zarezerwowane z puli na 2016 rok jest już 61,39% środków!

Pełne informacje na temat poziomu wykorzystania maksymalnego limitu środków w poszczególnych latach przedstawia poniższa tabela.

Tabela

Źródło: www.bgk.pl


Dlaczego już rezerwowane są środki na kolejne lata?

Warto wyjaśnić jak w skrócie wygląda proces udzielania i wypłaty kredytu z dopłatą w ramach MDM. Początkowo składamy wniosek o kredyt hipoteczny, na którym zaznaczamy, że jest to wniosek o kredyt ze wsparciem z Banku Gospodarstwa Krajowego. Następnie bank przesyła informację do BGK o złożeniu takiego wniosku i rezerwuje przysługującą Wam kwotę dofinansowania. To, że na dzień dzisiejszy zarezerwowanych jest ponad 60% wszystkich środków z puli na rok 2016, nie oznacza, że wszystkie zostaną wypłacone. Wiele wniosków może otrzymać decyzję negatywną, jednak biorąc pod uwagę obecne tempo, można spodziewać się napływania kolejnych. Warto wiedzieć, że fakt, że wniosek kredytowy składany jest np. 30 marca, nie oznacza, że środki z w ramach dofinansowania z BGK zostaną zarezerwowane w puli przypadającej na rok 2016. Dotyczy np. sytuacji, gdy klient kupuje dom od dewelopera, który jest dopiero w trakcie budowy. Termin ukończenia budowy przewidywany jest na luty 2017 roku. Z racji tego, że dopłata w ramach MDM zawsze wypłacana jest jako ostatnia transza kredytu, a ta zostanie wypłacona dopiero po zakończeniu prac budowlanych, wówczas środki rezerwowane będą na kolejny rok, tj. 2017.


Jeśli jesteście zainteresowani kredytem mieszkaniowym i przysługuje Wam dofinansowanie w ramach programu Mieszkanie dla Młodych to nie warto zwlekać. W tym roku środki prawdopodobnie skończą się wyjątkowo szybko, nie wiadomo zaś, jak będzie w latach kolejnych. Aktualnie rządząca partia Prawo i Sprawiedliwość już zapowiedziała, że program MDM nie będzie kontynuowany i pierwotnie zakładany termin zakończenia programu tj. 2018 rok, pozostaje niezmieniony. Jaka będzie przyszłość jaka pomoc będzie przewidywana w latach kolejnych jest jedną wielką niewiadomą. Jeśli, więc jesteście zdecydowani na daną nieruchomość, warto się pospieszyć, żeby kilkanaście lub kilkadziesiąt tysięcy złotych w postaci wkładu własnego nie przeszła Wam koło nosa.

ksiazeczka-mieszkaniowa-jako-wklad-wlasny

Nie masz pieniędzy na wkład własny? Poszukaj starej książeczki mieszkaniowej

170px-PKO.2006.okladkaNiedawno pisałem na temat możliwości zakupu nieruchomości poprzez zaciągnięcie kredytu hipotecznego, bez posiadania wkładu własnego.

jak kupić nieruchomość nie mając wkładu własnego

Jednym z opisywanych przeze mnie sposobów było odszukanie u rodziny starych Oszczędnościowych Książeczek Mieszkaniowych wydawanych przez PKO Bank Polski S.A. Mogą być one świetnym sposobem na uzupełnienie wymaganego minimalnego wkładu własnego. Dlaczego? Przede wszystkim dlatego, że często są one zapomniane. Ludzie choć je posiadają, to nie mają pojęcia, że można z nimi cokolwiek zrobić. Nie wiedzą również o premii gwarancyjnej, która im się należy. O tym czym one są, o ich historii, zastosowaniu i korzyściach, które nadal możemy dzięki nim uzyskać będzie dzisiejszy wpis.


Oszczędnościowa Książeczka Mieszkaniowa – co to jest?

Oszczędnościowe Książeczki Mieszkaniowe w komunistycznej Polsce były bardzo popularnym sposobem odkładania pieniędzy na wymarzone M. Wielu Polaków zgromadziło spore oszczędności na książeczkach, jednak potem sprawy przybrały obrót zdecydowanie nie po ich myśli. Najpierw hiperinflacja, która dotknęła naszą gospodarkę, potem przeprowadzona w 1995 zł denominacja złotego spowodowały, że nawet ogromne oszczędności zgromadzone przez oszczędzających zamieniły się w symboliczne, często groszowe kwoty. Na szczęście w ramach częściowej rekompensaty, ze środków budżetu państwa posiadacze starych OKM, tj. wydanych przed 24 października 1990 roku, mogą ubiegać się o wypłatę tzw. premii gwarancyjnej. Szacuje się, że do dziś obsługiwanych przez PKO Bank Polski jest ponad milion książeczek. Uprawniają one do otrzymania powyższej premii, która może sięgać kilkunastu tysięcy złotych.


Premia gwarancyjna – co to jest?

Premia gwarancyjna jest to kwota wypłacana właścicielom książeczek mieszkaniowych, którzy założyli je do dnia 23 października 1990 roku. Środki muszą być przeznaczone na ściśle określone cele mieszkaniowe.
Tryb i zasady wypłaty premii gwarancyjnej są określone w ustawie z dnia 30 listopada 1995 r. o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych, udzielaniu premii gwarancyjnych oraz refundacji bankom wypłaconych premii gwarancyjnych (tekst jednolity: Dz. U. z 2013 r., poz. 763) zwanej dalej „Ustawą”.

Jak uzyskać premię

Aby uzyskać premię gwarancyjną, należy udowodnić bankowi, że środki na niej zgromadzone zostaną przeznaczone na ściśle określone cele mieszkaniowe. Uściślijmy teraz, kiedy możemy liczyć na otrzymanie bonusu.

  • zakup mieszkania/domu na rynku wtórnym
  • zakup nieruchomości ze spółdzielnią lub deweloperem
  • budowa domu systemem gospodarczym (samodzielnie)
  • przebudowa, nadbudowa, rozbudowa budynku lub pomieszczeń niemieszkalnych, której celem jest uzyskanie mieszkania na własność
  • przebudowa, nadbudowa lub rozbudowa domu jednorodzinnego
  • kaucja lub partycypacja w TBS (Towarzystwo Budownictwa Społecznego)
  • wykup mieszkania od spółdzielni
  • spłata kredytu spółdzielczego
  • wymiana okien (w nieruchomości, której jesteśmy właścicielem)
  • wymiana instalacji elektrycznej lub gazowej
  • wpłaty na fundusz remontowy

Uwaga, jeśli kupujecie nieruchomość w częściach ułamkowych (np. po 50% udziałów z inną osobą), to nie przysługuje Wam premia gwarancyjna!


Książeczka mieszkaniowa, a wkład własny

Jeżeli finansujecie zakup nieruchomości kredytem hipotecznym, w większości przypadków banki będą wymagały wniesienia przez Was wkładu własnego do transakcji (minimum 10%). Środki zgromadzone na książeczce mieszkaniowej wraz z odsetkami i premią gwarancyjną mogą zostać wykorzystane do jego sfinansowania. Pieniędzy jednak nie otrzymacie do ręki. Po podpisaniu umowy kredytowej, należy zanieść jej kopię do oddziału PKO Banku Polskiego. Ten następnie, przeleje środki zgromadzone na oszczędnościowej książeczce mieszkaniowej na konto banku, podane w umowie. Z kolei bank udzielający kredyt, przekaże wkład i pieniądze z kredytu sprzedającemu nieruchomość.


Warunki uzyskania premii

Właściciel książeczki mieszkaniowej, aby uzyskać premię powinien złożyć w oddziale PKO Banku Polskiego wniosek o likwidację książeczki i wypłatę premii gwarancyjnej. Następnie należy odpowiednio udokumentować dokonanie czynności uprawniającej do wypłaty premii gwarancyjnej.
Na złożenie wniosku, wnioskodawca ma 90 dni od dnia wystąpienia czynności uprawniającej do wypłaty premii gwarancyjnej.

Sposób wyliczania

Bank oblicza premię gwarancyjną od oszczędności zgromadzonych na książeczkach mieszkaniowych zgodnie z
wzorem podanym w załączniku do Ustawy. Premia gwarancyjna przysługuje od wpłat dokonywanych w poszczególnych latach lub kwartałach na rachunek bankowy, dla których wzrost ceny 1m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego, ostatnio ogłoszonej przed kwartałem złożenia wniosku o likwidację książeczki, w stosunku do ceny 1m2 powierzchni użytkowej właściwej dla roku (kwartału) dokonania wpłat, jest wyższy od oprocentowania tych wpłat.
Na wysokość premii gwarancyjnej mają wpływ takie czynniki jak:
  • wysokość dokonywanych poszczególnych wpłat
  • cena 1m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego obowiązująca w kwartale/roku wniesienia wpłaty
  • cena ostatnio ogłoszona przed kwartałem złożenia wniosku o likwidację książeczki
  • rodzaj budownictwa, na jaki zostaną wykorzystane środki z książeczki.

Na potrzeby obliczania premii gwarancyjnej Prezes Głównego Urzędu Statystycznego ogłasza w Komunikatach i publikuje w Dziennikach Urzędowych GUS, cenę 1m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego. Przez cenę 1m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego rozumie się przeciętne dla całego kraju nakłady poniesione przez inwestorów na budowę wielomieszkaniowych budynków mieszkalnych w przeliczeniu na 1m2 powierzchni użytkowej budynku, wyznaczone, jako średnia ważona powierzchnią użytkową budynków mieszkalnych oddanych do użytkowania w poszczególnych województwach.

Jeśli chcecie sprawdzić wartość środków zgromadzonych na OKM, należy udać się do oddziału banku i poprosić o wycenę. Pierwsza jest bezpłatna, każde kolejne zaświadczenie o wysokości środków zgromadzonych na książeczce kosztuje, na dzień dzisiejszy 35 zł.
Szczegółowe informacje dotyczące książeczek mieszkaniowych, w tym sposobu wyliczania w informatorze PKO BP

Ile można uzyskać?

Premia gwarancyjna wypłacana klientom wynosi zwykle od kilku do kilkunastu tysięcy złotych. W 2014 roku, około 40 000 osób, które zlikwidowały OKM, uzyskiwały średnio 9800 zł premii.

Co jeśli nie mam książeczki?

Młodzi ludzie nie mają szans na to, by nagle znaleźć starą, zakurzoną książeczkę mieszkaniową z lat 80 – tych. W tym przypadku warto popytać w rodzinie, czy być może ktoś nie miał kiedyś takiej i nigdy jej nie likwidował. Istnieje bowiem możliwość cesji praw z książeczki, jednak nie można przekazać jej osobie całkowicie niespokrewnionej. Istnieje bowiem możliwość dokonania cesji na rzecz:
– małżonka/małżonki
– byłego męża/żony (tak po rozwodzie również)
– rodziców
– dzieci (również przysposobionych)
– dziadków
– wnuków
– rodzeństwa (rodzonego i przyrodniego)
– macochy, ojczyma, pasierba

Podstawowe opłaty

– cesja (przepisanie książeczki w związku z przelewem praw na inną osobę) – 70 zł
– wydanie drugiego i następnych zaświadczeń o wysokości środków zgromadzonych na książeczce – 35 zł
– likwidacja, na życzenie Klienta, rachunku wkładu oszczędnościowego prowadzonego do książeczki z wypłatą premii gwarancyjnej

Nowe książeczki mieszkaniowe

W 2002 roku PKO Bank Polski reaktywował i ponownie wprowadził do swojej oferty oszczędnościowe książeczki mieszkaniowe. Prowadzenie rachunku jest bezpłatne i jak podaje na swojej stronie bank, środki zgromadzone na książeczce zwolnione są z podatku dochodowego od osób fizycznych.

Oszczędnościowe Książeczki Mieszkaniowe trochę zapomniane przez Polaków jak widać mogą się jeszcze przydać. Jeśli jest ich nadal prowadzonych ponad milion, a rocznie korzysta z premii gwarancyjnej zaledwie kilkadziesiąt tysięcy Polaków, to widać, że wielu nawet nie zdaje sobie sprawy, że mogą one się do czegoś jeszcze przydać. Przed przystąpieniem do kredytu hipotecznego, warto popytać rodziców czy dziadków o to, czy nie mieli kiedyś założonej OKM, bo może się okazać, że dostaniecie w prezencie kilka tysięcy złotych od rodziny do nowego mieszkania.

 

Błędy popełniane przy braniu kredytów. Dlaczego ludzie wpadają w długi?

Ludzie zwykle są niecierpliwi. Jeśli zobaczą nowy telewizor za 4000 zł to go kupują. Nic nie szkodzi, że nie mają consumer-47205_1280żadnych zgromadzonych oszczędności, jednak wiedzą, że stać ich na to, by płacić około 400 zł miesięcznie raty. Zawsze można wziąć kredyt i po roku go spłacić. Czy jednak nie łatwiej byłoby odkładać przez 10 miesięcy po te 400 zł? Wówczas odłożymy dokładnie taką kwotę. W tym czasie telewizor stanieje i będzie można go kupić, nie mając żadnych długów, oszczędzając dodatkowo kilkaset złotych, które dodatkowo ponieśliby przy kredycie w postaci odsetek i prowizji.

Mówimy tutaj o małej kwocie. Jednak zwykle ludzie, którzy popadają w spiralę zadłużenia, nie robią tego od razu, lecz wpadają w długi stopniowo, z czasem tracąc kontrolę nad swoimi finansami.

Poniżej opiszę kilka przykładów ku przestrodze, jak najczęściej ludzie zwiększają swoje zadłużenie.


Karta kredytowa/kredyt odnawialny

Każdy produkt jest dla ludzi, więc bez wątpienia ma wiele zalet. Moim skromnym zdaniem karta kredytowa przynosi więcej korzyści, jednak nie koniecznie wszyscy muszą się ze mną zgadzać. Zalet jest więcej niż korzyści, pod warunkiem tego, że rozsądnie korzystamy z danego produktu.
Największym błędem jest maksymalne wykorzystanie danego limitu. Powoduje to, że karta kredytowa lub kredyt odnawialny stają się bezużyteczne, a dodatkowo wiążą się ze sporymi kosztami.

Przykład: Kupujecie na raty zmywarkę za 1000 zł. Dodatkowo dostajecie „za darmo” kartę kredytową z limitem 1000 zł. Spłacając raty zmniejsza się Wasze zadłużenie. Nagle chcecie kupić telewizor za 1000 zł, ale nie macie na niego pieniędzy. Rozwiązaniem jest zakup poprzez kartę kredytową. Po pewnym czasie zbliżają się chrzciny, święta, urodziny, cokolwiek, na co potrzebujecie pieniędzy. Zwiększenie limitu do 5000 zł to żaden problem, można to zrobić przez telefon, przez internet lub w oddziale. Z czasem wykorzystujecie pełny limit w wysokości 5000 zł. Karta przestaje spełniać swoją funkcję, czyli nie stanowi już rezerwy na „czarną godzinę”, gdyż cały limit jest wykorzystany. Stajecie się za to dłużnikami na 5000 zł, za co płacicie miesięcznie około 50 zł odsetek, nie mówiąc o opłatach za użytkowanie produktu.


Ubezpieczenie kredytu gotówkowego

Podobnie jak wyżej, ubezpieczenie jak sama nazwa wskazuje powinno zapewniać ochronę nam, bądź naszym najbliższym. Jeśli jednak ktoś korzysta z ubezpieczenia tylko i wyłącznie ze względu na niższe oprocentowanie, prowizję itp. to należałoby się zastanowić, czy w tym wypadku to się opłaca. Często banki stosują chwyt marketingowy, podając w ofercie, że przy skorzystaniu z ubezpieczenia kredytu, zapłacicie mniejszą prowizję i/lub zobowiązanie będzie niżej oprocentowane. Samo ubezpieczenie jednak również jest płatne, co w znacznej większości przypadków powoduje, że całkowity kwota do spłaty kredytu gotówkowego jest znacznie wyższa niż w teoretycznie „droższym” z wyższym oprocentowaniem. Co ciekawe, jeszcze w zeszłym roku zdarzało się, że nawet 90% opłaty, którą klient ponosił na ubezpieczenie, była przeznaczona na prowizję banku, zaś zaledwie 10% na ochronę ubezpieczeniową klienta! Na szczęście Komisja Nadzoru Finansowego walczy z tym procederem i zmiany idą ku lepszemu.


 

Rezygnacja z ubezpieczenia

Niektóre banki, jak choćby Credit Agricole udzielają kredytów gotówkowych tylko i wyłącznie ubezpieczonych. Nikt jednak nie zabrania, by np. dzień po podpisaniu umowy, napisać pismo o rezygnacji z ubezpieczenia. Wówczas składka ubezpieczeniowa zostanie Wam zwrócona i do Was należy decyzja co zrobić z tymi pieniędzmi. Przy wyższych kwotach, sam zwrot składki może opiewać na kwotę kilku tysięcy złotych. Pracując w banku rzadko spotykałem się z sytuacjami, by klienci wpłacali otrzymane pieniądze na częściową spłatę kredytu, co powodowałoby zmniejszenie zobowiązania i wysokości raty, tylko je wydawali, a zadłużenie pozostawało w tej samej wysokości.


Konsolidacja

Konsolidacja ma często sens, gdy macie dużo różnych zobowiązań, być może w kilku różnych bankach i chcecie połączyć je w jedno, by łatwiej Wam było spłacać lub aby zmniejszyć wysokość raty. Nie można jednak zapominać, że zaciągając nowy kredyt konsolidacyjny płacicie prowizję za udzielenie od pełnej kwoty nowego zobowiązania. Dodatkowo, gdy spojrzycie na harmonogram kredytu, widać że początkowo większą część raty stanowią odsetki, zaś mniejszą kapitał i kwoty te odpowiednio zmieniają się wraz z kolejną ratą. Gdy konsolidujecie zobowiązanie, które jest już spłacane od kilku lat, to większość odsetek prawdopodobnie jest tam już spłacona, a znaczna część kredytu pozostającego do spłaty to kapitał. Nowy kredyt konsolidacyjny powoduje, że ponownie z początku będziecie spłacać głównie odsetki, a kapitał będzie stanowił niewielką część raty.

Podobnie ma się sytuacja z konsolidacją zobowiązań, w których było ubezpieczenie. Podobnie jak w przypadku opisanym wyżej, nawet gdy spłacacie kredyt już jakiś czas, to przy jego konsolidacji należy Wam się zwrot składki ubezpieczeniowej za niewykorzystany okres. Jeśli kredyt był udzielony na 8 lat, a po 4 spłacacie go sami lub innym kredytem konsolidacyjnym, to za pozostałe 4 lata należy Wam się zwrot składki doliczonej do kredytu. Tutaj warto się dowiedzieć jak dany bank podchodzi do danej sytuacji, gdyż niektóre zwrócą Wam w takim przypadku dokładnie 50% składki, jednak są takie, w których odzyskacie niewielki procent tego, co wpłaciliście początkowo na ochronę ubezpieczeniową. Rozliczają one bowiem ubezpieczenie proporcjonalnie, twierdząc że z początku większa część składki jest przekazywana na ochronę ubezpieczeniową, a wraz ze spłatą zobowiązania ona maleje.


Dobranie do kredytu

Najgorsza sytuacja ma miejsce, gdy spłacacie już jakiś kredyt i chcecie sobie „dobrać” do niego niewielką kwotę. Dobranie to nic innego jak konsolidacja, czyli spłata poprzedniego kredytu nowo zaciągniętym. Często ludzie o tym zapominają. Gdy macie do spłacenia 10 000 zł i chcecie dostać od banku kolejne 2000 zł w ramach tego samego kredytu to do spłaty będziecie mieć znacznie więcej niż 12 000 zł. Dzieje się tak, ponieważ bank naliczy prowizję od nowego kredytu w wysokości 12000 zł i dopiero od tej kwoty będzie naliczał odsetki. W skrajnych przypadkach, gdy klienci mają już spory problem ze spłatą zobowiązań (ale nie trafili jeszcze do windykacji i bank udzieli im kolejnego kredytu), potrafią robić rzeczy zupełnie nieracjonalne tylko za to, że dostaną do ręki kolejne 1000 lub 2000 zł. Najbardziej skrajny przypadek z jakim się spotkałem wyglądał tak, że kredytobiorca mając 98000 zł kapitału do spłaty, dowiedział się, że może dobrać jeszcze 3000 zł do kredytu. Uradowany oczywiście zaciągnął kolejne zobowiązanie, zupełnie bagatelizując fakt, że zapłaci za to prawie 6000 zł prowizji, a w sumie odsetek do spłacenia będzie miał prawie 20 000 zł więcej!


Jak wspominałem na początku, produkty kredytowe również kierowane są do ludzi i mogą przynieść wiele korzyści, pod warunkiem, że korzystacie z nich z głową. Kredyty ratalne na 0%, kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości, czy promocyjna karta kredytowa, za którą bank nam zapłaci więcej niż my jemu, to rozwiązania, które mogą nam przynieść wiele korzyści. Jednak przed zaciągnięciem jakiegokolwiek zobowiązania, zwłaszcza w postaci kredytu konsumpcyjnego, że warto się zastanowić, czy nie lepiej samemu oszczędzić upragnioną kwotę, zamiast niepotrzebnie się zadłużać. 500 zł miesięcznie odkładanej kwoty, to 6000 zł w ciągu roku, 12 000 zł w 2 lata, 30 000 zł w ciągu 5 lat itd. nie licząc jakichkolwiek odsetek.

Kredyt hipoteczny to nie tylko rata. Na jakie koszty się przygotować?

Gdy przymierzasz się, by zaciągnąć kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości, warto odpowiednio wcześniej przygotować się do takiej transakcji. Po pierwsze sprawdźcie swoją zdolność kredytową.

Ponadto banki wymagają wniesienia wkładu własnego przez kredytobiorcę do transakcji w wysokości od 10% do 20%. Oszczędności jednak przydadzą Wam się nie tylko ze względu na wkład własny. Przyszły kredytobiorca powinien być przygotowany na to, że kredyt hipoteczny to nie tylko miesięczna rata.

Istnieje szereg dodatkowych kosztów, zarówno jednorazowych jak i ponoszonych cyklicznie. Niektóre opłaty jak koszt prowizji za udzielenie kredytu, można skredytować zamiast płacić jednorazowo. Jednak kosztów, które ponosicie u notariusza nie rozłożycie raty. Warto więc wiedzieć, na co się przygotować przymierzając się do zakupu nieruchomości i o tym szczegółowo napiszę poniżej.


Kredyt hipoteczny – koszty bankowe

W zależności od banku danych opłat nie będzie w ogóle, w niektórych będą wyższe, a kredyt hipotecznyw innych niższe. Część z nich można skredytować, ale nie w każdym wypadku. Oprócz samej raty kredytowej warto zwrócić uwagę na następujące koszty.

  1. Prowizja za udzielenie kredytu – z reguły pobierana w dniu podpisywania umowy kredytowej. W zależności od banku jej wysokość może się wahać pomiędzy 0%, a 5%. Najczęściej oscyluje w granicach 2% (dla kwoty 200.000 zł, wyniesie 4.000 zł). Występuje jako opłata jednorazowa, choć banki często pozwalają ją skredytować.
  2. Wycena nieruchomości – składając wniosek do niektórych banków, możemy lub nawet musimy dostarczyć operat szacunkowy, czyli wycenę kupowanej nieruchomości dokonaną przez niezależnego rzeczoznawcę majątkowego. Wiele banków jednak samodzielnie dokonuje wyceny, za którą musimy oczywiście zapłacić. W zależności od instytucji, koszt poniesiemy na różnym etapie procesowania wniosku (przy składaniu wniosku, po wstępnej decyzji, przy podpisywaniu umowy kredytowej). W przypadku niezależnego rzeczoznawcy majątkowego, koszt w zależności od nieruchomości może się kształtować pomiędzy 300 zł, a 2000 zł. Koszt wyceny przez bank to do 500 zł w przypadku mieszkań i do 1000 zł dla domów. Jest to opłata jednorazowa.
  3. Ubezpieczenie pomostowe – dodatkowe zabezpieczenie kredytu hipotecznego dla banku w okresie, gdy nie nastąpił prawomocny wpis hipoteki do księgi wieczystej. Ważne, aby jak najszybciej zgłosić wpis hipoteki banku, ponieważ do tego czasu trzeba liczyć się z poniesieniem dodatkowych kosztów. Opłata jest pobierana miesięcznie, najczęściej jako podwyższenie marży kredytu lub stawka % wyliczana od pozostałego salda zadłużenia. Z praktyki koszt ponosimy około 3 miesięcy, a banki w tym czasie podwyższają marżę kredytu od kilku dziesiątych %, do nawet 2,5%. Rata może z tego tytułu być wyższa nawet o kilkaset złotych miesięcznie!
  4. Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego – Banki wymagają minimalnego wkładu własnego na poziomie 20%, ale często pozwolą wnieść np. 10%. Brakujący wkład do 20% zostanie objęty tzw. ubezpieczeniem niskiego wkładu własnego. Na ten moment tylko 2 banki takowe pobierają. Do momentu, aż wartość kredytu nie spadnie do poziomu 80% wartości nieruchomości (LTV = 80%), będzie naliczane podwyższone oprocentowanie.
  5. Ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych – w każdym banku, po podpisaniu aktu notarialnego, będziecie musieli wykupić polisę ubezpieczenia nieruchomości. Polisa powinna zawierać ubezpieczenie tzw. „murów” na kwotę nie mniejszą niż kwota kredytu pozostałego do spłaty. Samo ubezpieczenie nieruchomości jest niedrogie. W zależności od wybranych wariantów ochrony, koszt kształtuje się od kilkudziesięciu do kilkuset złotych rocznie. Zdecydowanie polecam ubezpieczyć się indywidualnie poza bankiem – zrobicie to zarówno lepiej jak i taniej.
  6. Ubezpieczenie na życie – w niektórych bankach nieobowiązkowe, w innych możecie dostarczyć polisę zewnętrznego towarzystwa ubezpieczeniowego. Są jednak banki, w których korzystne warunki kredytu otrzymacie tylko, gdy zdecydujecie się na ubezpieczenie na życie oferowane przez bank. Jeśli chodzi o jakość ubezpieczenia, to podobnie jak przy polisach majątkowych, polecam ubezpieczenia indywidualne. W przypadku tego rodzaju ubezpieczeń, zwykle sami decydujecie czy wolicie polisę opłacać miesięcznie, kwartalnie, półrocznie czy rocznie. Jej koszt w zależności od sumy ubezpieczenia, czy wieku ubezpieczonego może wahać się od 100 zł do 2000 zł i więcej w skali roku.

Koszty pozabankowe

Koszty notarialne to nieodłączna część wydatków związanych z zakupem nieruchomości. Część z nich jest stała, część można negocjować. Niestety te w przeciwieństwie do kosztów bankowych oczywiście nie mogą zostać doliczone do raty. Musicie więc przygotować gotówkę na poniesienie poniższych wydatków.

  1. Taksa notarialna – wynagrodzenie notariusza za sporządzenie aktu notarialnego oraz wykonane przez niego czynności. Maksymalna wysokość taksy jest ograniczona ustawowo. Warto podkreślić, że istnieje możliwość negocjacji z notariuszem. Standardowo koszt, którego należy się spodziewać, to około 1% ceny zakupu nieruchomości.
  2. Podatek od czynności cywilnoprawnych 2% ceny transakcyjnej. Występuje, gdy kupujecie nieruchomość na rynku wtórnym. Kupując nieruchomość na rynku pierwotnym bezpośrednio od dewelopera nie płacicie w/w podatku. Cena zakupu obejmuje już wliczony podatek VAT.
  3. Założenie księgi wieczystej – w przypadku, gdy dla danej nieruchomości nie była prowadzona księga wieczysta, koszt jej założenia wynosi 60 zł
  4. Wpis prawa własności w dziale II Księgi Wieczystej 200 zł
  5. Wpis hipoteki na rzecz banku 200 zł
  6. Prowizja dla agenta nieruchomości – zdecydowana większość transakcji na rynku (zwłaszcza na rynku wtórnym) odbywa się już za pośrednictwem agentów nieruchomości. Najczęściej prowizję pokrywa kupujący. Stawki mogą być bardzo różne i wahać się w przedziale od 1,5% do 4% ceny transakcyjnej. Najczęściej spodziewajcie się ceny z przedziału 2-3% netto + 23% VAT

Zakup domu lub mieszkania zawsze wiąże się ze sporym wydatkiem. Chociaż samą nieruchomość możemy często kupić nie mając żadnych zgromadzonych oszczędności (o tym jak kupić nieruchomość nie mając wkładu własnego przeczytasz tutaj), to jednak warto się zastanowić, czy będziecie w stanie opłacać co miesiąc kilkaset złotych lub więcej miesięcznej raty przez kilkadziesiąt lat, jeśli do tej pory nie zdołaliście zgromadzić żadnych oszczędności.

Kredyt hipoteczny to zobowiązanie, z którym wiążecie się na wiele lat. Przemyślcie zawsze decyzję o zakupie nowego M. Warto dużo wcześniej zaplanować taką inwestycję.

Jak wziąć kredyt hipoteczny, nie mając wkładu własnego?

piggy-bank-850608_1920W pierwszym tegorocznym wpisie informowałem o ważnych zmianach, o których powinniście wiedzieć, jeśli zamierzacie ubiegać się o kredyt hipoteczny. Otóż dla przypomnienia, wymagany minimalny wkład własny kredytobiorcy rośnie z 10% do 15%. Jeśli więc chcecie kupić mieszkanie za 200.000 zł, to jeśli nie uzbieracie 30.000 zł, to nici z Waszych marzeń. Otóż nie do końca tak być musi. Dziś tekst dla tych, którzy nie mają zgromadzonych swoich oszczędności lub mają pieniądze, ale wolą przeznaczyć je na inny cel. Istnieje kilka legalnych sposobów na kupno nieruchomości bez wkładu własnego!


  1. Mieszkanie dla Młodych (MDM) – pierwsza możliwość i najłatwiejsza, choć nie dotyczy wszystkich. Program rządowy, w ramach którego dofinansowanie do kredytu wnioskodawcy otrzymują z Banku Gospodarstwa Krajowego. Aby móc skorzystać z programu, zarówno Wy jak i nieruchomość musicie spełniać pewne kryteria. Zdecydowanie warto skorzystać z programu, gdyż dopłaty są niemałe. Najwięcej mogą otrzymać osoby wychowujące co najmniej trójkę dzieci, kupujące nieruchomość w Warszawie – nawet 113 764,76 zł!O tym, kto może skorzystać z dofinansowania i szerzej o zasadach funkcjonowania samego programu w linku poniżej.

                                                     mdm mieszkanie dla mlodych co to i dla kogo


  2. Zabezpieczenie na innej nieruchomości – Jeśli jesteście już właścicielami nieruchomości i wnioskujecie o kredyt hipoteczny na kolejną, możecie „wykorzystać” aktualne mieszkanie/dom jako dodatkowe zabezpieczenie kredytu. Wygląda to w taki sposób:Wnioskujemy o kredyt na zakup nieruchomości o wartości 200 000 zł. Posiadamy już nieruchomość o wartości 100 000 zł. Jeśli na wniosku zaznaczymy możliwość zabezpieczenia się banku również na dodatkowej nieruchomości to: – łączna wartość zabezpieczeń wyniesie 300 000 zł
    – kredyt zostanie udzielony na kwotę 200 000 zł
    – LTV wyniesie 66,67%
    – wysokość wkładu własnego przyjętego przez bank 33,33%.
    Co ciekawe, by skorzystać z powyższej możliwości, wcale nie musicie być właścicielem takiej nieruchomości. Równie dobrze możecie zabezpieczyć się nieruchomości należącej do rodziców, dziadków, czy osoby obcej niespokrewnionej z Wami. Pod warunkiem oczywiście, że osoby te pozwolą bankowi na dokonanie wpisu hipoteki w Księdze Wieczystej. Co powinniście wiedzieć?
    – można zabezpieczyć się nawet na kilku nieruchomościach
    – ostateczna decyzja należy do banku, czy zabezpieczy się na dodatkowej nieruchomości
    – jeśli nieruchomość dodatkowa należy do najbliższej rodziny, bank może zażądać przystąpienie jej właścicieli do kredytu


  3. Kredyt na budowę domu – jeśli jesteście właścicielami działki i jesteście w trakcie budowy domu, to logiczne jest, że już ponieśliście część nakładów finansowych na drodze do oddania nieruchomości do użytku. Załóżmy, że kupiliście działkę za 50 000 zł, a budowę doprowadziliście do etapu stanu surowego zamkniętego. Potrzebujecie do skończenia budowy jeszcze 150 000 zł. Jeśli rzeczoznawca wyceni wartość dotychczas postawionej nieruchomości na 150.000 zł, to bank przyjmie to jako Wasz wkład własny. Sama działka bez rozpoczętej budowy również stanowi Wasz udział w inwestycji. Dotyczy to również sytuacji, kiedy nie musieliście do tej pory wydawać ani grosza, by stać się właścicielem działki. Dotyczy nabycia w formie darowizny czy spadku.

  4. Wartość nieruchomości jest wyższa niż cena transakcyjna – Kiedy traficie na okazję i macie możliwość kupna mieszkania dużo poniżej rzeczywistej jego wartości, to jest szansa że nie będziecie musieli wnosić do transakcji żadnej gotówki, a bank sfinansuje kredytem całą kwotę, którą zapłacimy za mieszkanie.Przykład: Jeśli ktoś z różnych powodów, sprzedaje mieszkanie za 150 000 zł, którego wartość rzeczoznawca wyceni na 200 000 zł, to bank może przyjąć, że różnica występująca pomiędzy ceną transakcyjną, a wartością nieruchomości, to jest nasz to wkład własny (w tym przypadku 50 000 zł od 200 000 zł, czyli 25%). Przytoczony przykład jest bardzo optymistyczny. Różnice pomiędzy wartością rynkową nieruchomości, a ceną transakcyjną często mogą wynosić od kilku do kilkunastu procent. W skrajnych przypadkach nawet więcej. Jeśli jesteście przekonani, że w rzeczywistości płacicie mniej niż dana nieruchomość jest warta, to możecie zlecić wykonanie operatu szacunkowego, posiadającemu odpowiednie licencje rzeczoznawcy majątkowemu. Nadal jest kilka banków, które przyjmują zewnętrzne operaty szacunkowe. W ten sposób łatwo możecie uniknąć konieczności wniesienia wymaganego wkładu własnego na poziomie 10, 15 lub 20%.

  5. Książeczki mieszkaniowe – trochę zapomniane, umożliwiające w czasach PRL oszczędzanie na wymarzone mieszkanie dla siebie lub swoich dzieci. Często ludzie nie zdają sobie sprawy, że takową posiadają. Jeśli planujecie zakup mieszkania, to warto zapytać rodziców, gdyż być może nawet nie wiedzą, że mają książeczkę mieszkaniową. Dzięki niej pomogą swoim już dorosłym pociechom sfinansowanie zakupu upragnionego mieszkania. Po czasach hiperinflacji, gdy ktoś przyszedł dowiedzieć się ile pieniędzy zgromadził na OKM (Oszczędnościowej Książeczce Mieszkaniowej), często okazywało się, że w wyniku spadku wartości pieniądza, znajdywały się tam dosłownie grosze. Na szczęście, oprócz zgromadzonych środków na książeczce wraz z odsetkami, właściciele OKM mają prawo do wypłaty tzw. premii gwarancyjnej.
    Premia gwarancyjna jest wypłacana właścicielom książeczek mieszkaniowych, którzy założyli je do dnia 23 października 1990 r. Muszą przeznaczyć środki zgromadzone na książeczce na ściśle określone cele mieszkaniowe. Wszystkie informacje na temat w/w OKM można znaleźć w informatorze PKO Banku Polskiego. Więcej informacji na temat Oszczędnościowych Książeczek Mieszkaniowych przeczytasz w artykule poniżej:
    Nie masz pieniędzy na wkład własny? Poszukaj starej książeczki mieszkaniowej.

Na tą chwilę opisałem wg mnie najłatwiejsze i najbardziej sensowne sposoby na ominięcie wymaganego wkładu własnego, który od 1 stycznia 2016 roku wynosi 15%. Być może ktoś mi zarzuci, że nie opisałem teoretycznie najłatwiejszego sposobu, a więc możliwości zaciągnięcia pożyczki gotówkowej wraz z kredytem hipotecznym. Rzeczywiście istnieje taka możliwość, jednak nie będę tu omawiał tego, w jaki sposób to zrobić. Pomijam fakt, że jest to dodatkowe zobowiązanie dla kredytobiorcy, który w tej sytuacji będzie musiał spłacać dwa oddzielne kredyty. Wg Rekomendacji S ustanowionej przez Komisję Nadzoru Finansowego:

Bank powinien przyjąć od klienta oświadczenie, że środki finansowe kredytobiorcy przeznaczone na wkład własny nie pochodzą z kredytu”

Jak widać, mimo zwiększenia wymaganego minimalnego wkładu własnego, można znaleźć sposoby na ominięcie tego warunku. Od kolejnego roku ma to już być 20%. Zanim więc, zrezygnujecie ze snucia planów o nowym mieszkaniu ze względu na brak środków, warto udać się do dobrego doradcy finansowego, który pomoże znaleźć rozwiązanie dla takiej sytuacji.

Pamiętajcie jednak, że wkład własny to nie wszystko. Oprócz wymaganego minimum powinniście się przygotować na inne koszty, które będziecie musieli ponieść przy zakupie nieruchomości.

Przeczytaj również:

Kredyt to nie tylko rata. Na jakie koszty się przygotować?

Minimalny wkład własny rośnie z 10% do 15% – zmiany od nowego roku

money-1017463_1920Od dziś, tj. 01 stycznia 2016 rośnie wymagany wkład własny z 10% do 15% (spadek minimalnego LTV z 90% do 85%). Gdyby ktoś chciał wziąć kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości za kwotę powiedzmy 200.000 zł, to musi wnieść w gotówce już nie 20.000 zł, a 30.000 zł, a kredyt zostanie udzielony na pozostałą kwotę.

Na szczęście zgodnie z Rekomendacją S Komisji Nadzoru Finansowego, będzie możliwe zaciągnięcie kredytu z 10% wkładem własnym (LTV 90%), czyli podobnie jak w roku poprzednim! Można tam znaleźć następujący zapis:

 

dla ekspozycji kredytowych zabezpieczonych hipotecznie powstałych w okresie od 1 stycznia 2016 r. do 31 grudnia 2016 r. wartość wskaźnika LtV nie powinna przekraczać poziomu:
a) 85% lub,
b) 90% w przypadku, gdy część ekspozycji przekraczająca 85% LtV jest odpowiednio ubezpieczona, lub kredytobiorca przedstawił dodatkowe zabezpieczenie w formie blokady środków na rachunku bankowym lub poprzez zastaw na denominowanych w złotych dłużnych papierach wartościowych Skarbu Państwa lub NBP.
Oznacza to, że banki nadal będą miały możliwość udzielania kredytów wymagając przy tym 10% wkładu własnego, jednak pozostałe 5% będą musiały ubezpieczyć (klient będzie płacił miał wyższe oprocentowanie kredytu, do momentu, gdy nie spłaci wspomnianych 5%).

 Czy cały wkład własny trzeba wnieść gotówką?
Otóż nie. Komisja Nadzoru Finansowego dopuszcza zabezpieczenie posiadanych aktywów kredytobiorcy, które będą występowały jako wkład własny. Do takich aktywów należą:
– blokada środków na rachunku bankowym lub lokacie
– papiery wartościowe Skarbu Państwa lub NBP (np. obligacje)
– środki zgromadzone na IKE – Indywidualnym Koncie Emerytalnym
– środki zgromadzone na IKZE – Indywidualnym Koncie Zabezpieczenia Emerytalnego
Jak widać oszczędzanie na emeryturę może nieść ze sobą więcej korzyści niż tylko spokojna starość. Szerzej choćby o korzyściach podatkowych z IKZE pisałem w tym artykule:
http://www.lepiejnizwbanku.pl/jak-uzyskac-zwrot-podatku-dzieki-oszczedzaniu

Nie wszystkie banki
Oczywiście polityka w każdym banku jest zupełnie inna, więc nie wszędzie możemy liczyć na to, że bank zażąda od nas 10% lub nawet 15% wkładu własnego. Część banków już w zeszłym roku udzielało kredytów tylko na 80% wartości nieruchomości, zaś resztę musiał pokryć klient. Rok się dopiero rozpoczął, jednak kilka banków już potwierdziło informację, że nadal będzie udzielało kredyty wymagając od klienta wniesienia 10% tymczasowo podwyższając marże na opłacenie ubezpieczenia niskiego wkładu własnego.

Klienci zapłacą za podatek bankowy – kredyty będą droższe

Kwestią czasu były pierwsze reakcje banków na wprowadzenie podatku bankowego oraz przerzucenie kosztów na hypothecary-credit-149893_1280klientów. O ile na temat samego podatku nie będę się rozpisywał, gdyż wszędzie w mediach można o tym usłyszeć i wyrobić sobie o tym własną opinię, o tyle chciałbym przybliżyć pierwsze reakcje banków na trudniejsze czasy, które bez wątpienia dla nich nadchodzą.

Wiele czynników jak wspomniany podatek, zmniejszenie stawek opłat interchange od transakcji kartami, wzrost składek na Bankowy Fundusz Gwarancyjny, opłaty na rzecz funduszu wsparcia dla kredytobiorców itp. atakuje wyniki banków, a jak to zwykle bywa, pośrednio koszty poniosą”zwykli Kowalscy”, czyli po prostu klienci banków.

Na pierwszy ogień poszły kredyty hipoteczne, a więc osoby, które będą posiłkować się kredytem, aby kupić swoje wymarzone „M” muszą liczyć się z tym, że kredyty będą po prostu droższe. Mimo, że podatek jeszcze nie wszedł w życie, to już kilka banków podniosło marże.

 

Kto i o ile podnosi oprocentowanie?

mBank – wzrost marży o 0,4 punktu procentowego

Deutsche Bank – wzrost marży o 0,65 punktu procentowego

Pekao S.A. – wzrost marży i prowizji o ok. 0,35 punktu procentowego

Eurobank – wzrost marży o 0,4 punktu procentowego

Raiffeisen Polbank – wzrost marży o 0,4 punktu procentowego

Alior Bank S.A. – wzrost marży o 0,4 punktu procentowego

BPH – wzrost marży o 0,5 punktu procentowego

CitiBank Handlowy – wzrost marży o 0,6 punktu procentowego

O ile droższe będą kredyty?

W zależności od banku, skala zwyżek najczęściej wynosi 0,4 – 0,5 pp. Obliczmy o ile wzrośnie rata dla zobowiązania zaciągniętego na okres 30 lat, w zależności od kwoty, przy wzroście marży oprocentowania z 3,5% do 4%.

Jak widać już przy niewielkich kwotach kredytu hipotecznego, wzrost marży o 0,5pp przekłada się na kilkanaście złotych miesięcznie i kilka tysięcy do spłaty więcej w czasie całego okresu kredytowania. W Polsce średni kredyt hipoteczny kształtuje się na poziomie około 200.000 zł, a w tym przypadku różnica na comiesięcznej racie to już ponad 50 zł, a w konsekwencji w ciągu 30 lat ponad 20.000 zł więcej do spłaty!

 

mBank zagrał nieładnie

O ile klient zdąży złożyć wniosek kredytowy przed podwyżką marży w danym banku, to zwykle nawet gdy jeszcze nie podpisał umowy kredytowej, może być spokojny o to, że otrzyma kredyt na warunkach ustalonych przed zmianami. Wyjątkowo jednak postąpił jeden z największych banków w Polsce, który zdecydował, że jeśli ktoś złożył wniosek, a nawet otrzymał decyzję z ustalonymi parametrami umowy, a nie zdążył podpisać umowy na dzień wprowadzania zmian, to jego również dotyczą podwyżki! Mogło dojść więc do absurdalnej sytuacji, kiedy ktoś umówiony na podpisanie umowy kredytowej udaje się do banku i dowiaduje się, że od wczoraj nastąpiła zmiana i jeśli podpisze umowę, to będzie płacił kilkadziesiąt złotych miesięcznie więcej! Na szczęście jest to póki co odosobniony przypadek.

Na tą chwilę wiele banków wstrzymało się z decyzją odnośnie podwyżek marż kredytowych, jednak jest wielce prawdopodobne, że podobne decyzje zapadną i u nich w pierwszych tygodniach/miesiącach nowego roku. Ciekawe czy są to ostateczne ruchy, czy poza droższymi kredytami możemy spodziewać się wzrostów kosztów prowadzenia kont osobistych lub innych produktów. Warto przyglądać się kolejnym ruchom banków.

 

RRSO, czyli kredyt oprocentowany na miliard %

rrsoIdąc do banku po kredyt, ludzie często zwracają uwagę przede wszystkim na oprocentowanie kredytu. Oczywiście oprocentowanie nominalne nie jest najlepszym miernikiem tego, czy dana pożyczka/kredyt jest korzystna czy nie, bo banki mogą również pobierać inne opłaty typu prowizja za udzielenie kredytu, obowiązkowe ubezpieczenie czy opłata przygotowawcza itp. Dlatego sejm uchwalił ustawę o kredycie konsumenckim, nakazując bankom, SKOK – om i niebankowym instytucjom pożyczkowym pokazywanie wskaźnika RRSO.

Ten z definicji da możliwość porównania kosztów kredytowych uwzględniając nie tylko oprocentowanie nominalne, ale również pozostałe koszty okołokredytowe. Czy jednak wskaźnik ten zawsze jest miarodajny?


RRSO

RRSO (Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania) – całkowity koszt kredytu ponoszony przez konsumenta, wyrażony jako wartość procentowa całkowitej kwoty kredytu w stosunku rocznym. Ma za zadanie pokazanie klientowi rzeczywistych kosztów kredytu jakie poniesie, uwzględniając poza oprocentowaniem nominalnym prowizje oraz inne dodatkowe opłaty okołokredytowe.

Jak obliczamy RRSO

Wzór na RRSO jest niezwykle skomplikowany. Dlatego bez użycia odpowiednich kalkulatorów, zwykły śmiertelnik nie ma co zabierać się za jego liczenie. Najlepiej użyć „gotowców”, które również są dostępne w internecie, jeśli ktoś chce już obliczać samodzielnie ten wskaźnik. Poniższy wzór przedstawia sposób wyliczania Rzeczywistej Rocznej Stopy Oprocentowania:

WzórK – numer kolejnej wypłaty raty kredytu

K' – numer kolejnej spłaty kredytu lub wnoszonych opłat

A_K – kwota wypłaty raty kredytu K

{A'}_{K'} – kwota spłaty kredytu lub kosztów K’

\sum – suma

m – numer ostatniej wypłaty raty kredytu

m' – numer ostatniej spłaty kredytu lub wnoszonych opłat

t_K – okres, wyrażony w latach lub ułamkach lat, między dniem pierwszej wypłaty a dniem każdej kolejnej wypłaty, zatem t1 = 0

t_K' – okres, wyrażony w latach lub ułamkach lat, między dniem pierwszej wypłaty a dniem każdej spłaty lub wniesienia opłat

irzeczywista roczna stopa oprocentowania


Czy RRSO jest zawsze miarodajny?

Odpowiedź brzmi nie. Podam 2 przykłady, które zostały opisane przez ekonomistę Wojciecha Sawickiego na jego stronie.

pożyczka na 1 miesiąc z oprocentowaniem 0% i prowizją 5% ma RRSO=85%, a z prowizją 20% ma RRSO=819%, – prowizja 4x większa, a RRSO większe prawie 10x. A więc RRSO nie jest zależne liniowo w stosunku do kosztu !!!”

100 zł kredytu i 50% prowizji, RRSO dla 10 lat wyniesie ok. 17%, dla roku ok. 320%, a dla jednego miesiąca kilka tysięcy %, bo jest to przeliczane na oprocentowanie w skali roku... W ofercie Wonga.pl (maj.2013 r.), za 100 zł pożyczki na jeden dzień, trzeba zapłacić 10 zł. Może i nie wydaje się to dużo, ale:

RRSO = 128.330.558.031.335.169,69% – to jest 128 biliardów, 330 bilionów, 558 miliardów, 031 milionów, 335 tysięcy i 170 procent”


Niech to wystarczy jako podsumowanie 🙂 Zamiast patrzyć na oprocentowanie, RRSO itp., najlepiej odnieść się do prostoty i pomnożyć wysokość raty * okres kredytowania i sprawdzić jaką kwotę rzeczywiście oddajemy.

I nie będą nam potrzebne żadne skomplikowane obliczenia, wskaźniki i tym podobne.

83.577,00 zł dopłaty do mieszkania – ile możemy dostać ramach MDM?

Przyszedł czas na wyliczenia, czyli konkretnie ile pieniędzy możemy dostać w ramach programu Mieszkanie dla Młodych, jeśli ubiegamy się o mieszkanie/dom posiłkując się kredytem. Co więcej, sama dopłata z Banku Gospodarstwa Krajowego to nie jedyna korzyść. Dzięki dofinansowaniu, które jest traktowane jako wkład własny, pomniejsza nam się kwota kredytu, którą potrzebujemy na zakup nieruchomości, a co za tym idzie, odsetki również płacimy od kwoty niższej. A co jeśli ktoś ma gotówkę na zakup nieruchomości? Czy opłaca się wziąć kredyt w ramach programu MDM i spłacać kredyt, zamiast kupować nieruchomość za własne oszczędności i nie mieć zobowiązań? Poniższe wyliczenia powinny wyjaśnić wszelkie wątpliwości.

 

Ogólne informacje na temat programu Mieszkanie dla Młodych oraz tego, kto może z niego skorzystać opisywałem w artykule dostępnym pod poniższym linkiem

MDM Mieszkanie dla Młodych – co to i dla kogo?

 

Kto ile może otrzymać dopłaty?

Wysokość dopłaty zależy od metrażu nieruchomości oraz liczby dzieci na utrzymaniu wnioskodawców. Poziomy dofinansowania kształtują się następująco:

  • singiel i małżeństwo bez dzieci – 10% dopłaty
  • osoba samotnie wychowująca dziecko lub małżeństwo z dzieckiem – 15% dopłaty
  • dwójka dzieci – 20% dopłaty
  • trójka lub więcej dzieci – 30% dopłaty

 

Liczby, ile dostaniemy dopłaty

Pora na konkretne wyliczenia. Poniżej przedstawiam tabelę, w której pokazuję wysokości dopłat jakie można otrzymać w ramach programu MDM kupując nieruchomość w województwie kujawsko – pomorskim.

tabela

Jak widać sumy są niemałe, a rodziny z trójką lub więcej dzieci mogą otrzymać nawet 83 577,00 zł dopłaty do mieszkania! Pomoc jest gigantyczna i jeśli ktoś przymierza się do zakupu nieruchomości i spełnia warunki programu Mieszkanie dla Młodych, to zdecydowanie warto z niego skorzystać. Nawet najmniejsza dopłata, czyli 17 585,00 zł, które otrzyma singiel lub małżeństwo bez dzieci kupujący nieruchomość poza stolicą województwa jest kwotą nie do pogardzenia.

 

Nie tylko dopłata

Mimo, iż bezpośrednią korzyścią, którą otrzymujemy z Banku Gospodarstwa Krajowego w ramach MDM jest otrzymanie dofinansowania wkładu własnego, to na tym pozytywy się nie kończą. Gdy dostajemy dofinansowanie, nie tylko nie musimy wykładać gotówki na wymagany wkład własny, dzięki czemu możemy przeznaczyć pieniądze choćby na remont czy inne wydatki, ale pomniejsza nam się kwota kredytu, potrzebna do zaciągnięcia, aby sfinansować zakup nieruchomości.

Przykład: Małżeństwo z 1 dzieckiem kupuje mieszkanie o powierzchni 50m2 w Toruniu za 190.000 zł. Oprocentowanie kredytu wynosi 3,73% (Wibor 3m = 1,73% + marża 2,00%).

korzyści

W tym przypadku małżeństwo otrzyma dofinansowanie w wysokości 32.145,00 zł. Dzięki czemu nie musi wnosić wymaganego wkładu własnego w wysokości 19.000 zł (10% od 190.000 zł) oraz zaciąga kredyt w wysokości o 13.145 zł niższej niż, gdyby ubiegali się o kredyt poza programem MDM.

Różnica na racie wynosi 60,73 zł/mc, a w sumie do zapłacenia przez cały okres kredytowania tj. 30 lat mamy o 21.861,89 zł mniej!

Biorąc pod uwagę, otrzymane dofinansowanie oraz całkowitą kwotę kredytu do spłaty, w sumie oszczędzamy 54.006,89 zł!

 

Lepiej wziąć kredyt niż kupić za gotówkę?

Zdarzają się osoby, które mają odłożone pieniądze na zakup nieruchomości i nie chcą obciążać się kredytem. Jednak w przypadku MDM, warto zastanowić się, czy nie sfinansować gotówką zakupu 50% nieruchomości, a na pozostałą część nie wziąć kredytu w ramach programu Mieszkanie dla Młodych. Zobowiązanie można spłacić po 5 latach, oszczędzając na odsetkach i zachowując otrzymaną dopłatę, a kwota ponad 32.000,00 zł jak w powyższym przypadku, czy nawet 83.577,00 zł, którą można otrzymać legalnie, to prosty sposób, na zarobienie kolejnych pieniędzy.