Po marcowych i kwietniowych obniżkach stóp procentowych, zgodnie z oczekiwaniami część banków zdecydowała się podnieść marże swoich kredytów hipotecznych. Pod koniec maja Rada Polityki Pieniężnej zaskoczyła kolejną obniżką stopy głównej. Jako pierwszy reaguje PKO Bank Polski, gdzie kredyty mieszkaniowe będą oferowane po wyższych cenach. Jak to zwykle bywa, polski gigant prawdopodobnie rozpocznie cykl kolejnych podwyżek. […]
1 kwietnia największa instytucja finansowa w naszym kraju rzuciła żart o tym, że dwukrotnie podnosi wymagany minimalny udział przy kredycie. Z żartu została tylko data, bo okazał się on rzeczywistością. PKO Bank Polski ogłosił, że żeby dostać kredyt na nieruchomość musisz wnieść minimum 20% wkładu własnego ze swoich środków. Jak to już zwykle bywa, gigant […]
To nie jest duplikat artykułu ani z 18 marca, ani z 9 kwietnia, kiedy pisałem o obniżkach stóp procentowych w Polsce. Trzeci miesiąc i po raz kolejny Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała się obniżyć główną stopę procentową. Oznacza to najtańsze kredyty w historii naszego kraju. Tradycyjnie, to co cieszy kredytobiorców, załamuje oszczędzających. Lokaty i rachunki oszczędnościowe […]
Zmiany w kredytach hipotecznych, bez wątpienia znów na niekorzyść klientów. Od pewnego czasu jesteśmy zasypywani informacjami z banków na temat zaostrzania rygorów przez kredytodawców. Wyższy wkład własny wymaga już PKO BP i spodziewałem się, że w tym kierunku pójdzie reszta banków, co jak widać powoli się dzieje. Zmiany niestety nie idą w dobrą stronę, a […]
Sezon budowy domów ruszył na dobre, mimo sytuacji, którą mamy aktualnie w gospodarce i na świecie. Jeśli budujesz za swoje środki, to ten wpis niespecjalnie może Cię zainteresować. Jeśli posiłkujesz się kredytem, to przeczytasz w nim o tym, jakie minimalne koszty budowy przyjmują obecnie banki.
Możesz nie zdawać sobie sprawy, ale jeśli złożysz wniosek o kredyt na budowę domu, to bank może uznać, że za tą kwotę nie wybudujesz się. Każą zwiększyć Ci kwotę kredytu lub wkład własny, a różnice mogą sięgać kilkudziesięciu tysięcy złotych.
Jakie minimalne koszty budowy zakładają banki?
Czy trzeba wykańczać dom pod klucz?
Czy również liczy się jako koszty budowy?
Niedoszacowane koszty budowy
Często spotykam się z sytuacją, że przychodzą do mnie klienci i mówią, że chcą 200.000 zł kredytu na budowę domu. Pytając o powierzchnię, okazuje się, że ten ma około 120 m2 z garażem. Gdy pytam, czy na pewno w tej kwocie się wyrobią, padają argumenty:
Wierzę, że wszystko powyżej jest prawdą, tylko to nie oznacza, że ktoś wybuduje dom za bezcen. Prawda jest taka, że większość posiłkuje się pomocą rodziny, czy znajomych, szuka jak tu zaoszczędzić na materiałach, ale pewien koszt po prostu trzeba ponieść.
Same materiały kosztują ile kosztują, a cena ich znacząco wzrosła w poprzednich latach. O ile wykończeniówkę jak ktoś się zna, to zrobi samemu, to często nie wstawi okien, nie położy dachu, a za robociznę tutaj ktoś sobie policzy.
Czy trzeba wykańczać pod klucz?
Większość banków chce, byś w kosztorysie zaplanował prace, które od razu pozwolą Ci się wprowadzić po zakończeniu przewidzianych robót budowlanych. Zdarza się, że klient ma gdzie mieszkać i chce oddać dom do użytkowania, a potem wykańczać go sobie na spokojnie. Jednak nie każdy bank pójdzie na to, że zaakceptuje Ci inwestycje bez wykończonych podłóg czy białego montażu w łazience.
Część instytucji jednak przyjmuje założenia oddania domu do tzw. standardu deweloperskiego. Wówczas przyjmują niższe planowane koszty budowy domu i z części pozycji kosztorysu nie musisz się rozliczać.
Do takich banków należą:
Co jeśli kosztorys jest niedoszacowany?
Okazuje się, że poszczególne banki mogą przyjmować znacznie różniące się od siebie minimalne koszty budowy.
Różnica 500 zł/m2 wbrew pozorom ma ogromne znaczenie.
Przykład:
Budujesz dom o powierzchni użytkowej 130 m2 i z garażem dwustanowiskowym o powierzchni 50 m2. Razem powierzchnia to 180 m2. Porównajmy 2 banki i ich założenia:
Jeśli nie chcesz wnosić swoich środków w budowę domu, a zamierzałeś wziąć kredyt w wysokości 360.000 zł, to w banku nr 2 go nie dostaniesz. Musisz wnieść swój wkład budowlany, czyli najczęściej rozpocząć budowę ze swoich środków (za 90.000 zł) lub o tyle zwiększyć wnioskowaną kwotę kredytu.
Minimalne koszty budowy w bankach
Nie wszystkie banki podają dokładne założenia. Część opiera się na dokładnych wartościach, typu minimum 2500 zł/m2 licząc od powierzchni całkowitej, a część banków podchodzi „zdroworozsądkowo”. Takie banki oszczędni lubią najbardziej, bo rzeczywiście tam kosztorys na poziomie 2000 zł/m2 powinien zostać zaakceptowany.
Poniżej zestawienie:
Legenda (pu – powierzchnia użytkowa, pc – powierzchnia całkowita). Za powierzchnię całkowitą przyjmujemy: użytkową + garaż + kotłownia, pomieszczenia gospodarcze itp. (nie uwzględniamy poddasza nieużytkowego)
Powyższe koszty planujesz w kosztorysie na druku danego banku. Więcej szczegółów na temat kredytu na budowę domu, rozliczania itp. znajdziesz w poniższym wpisie.
Możesz liczyć, że wybudujesz dom tanim kosztem. Być może masz swoje środki, ale nie chcesz deklarować bankowi ich udziału, bo nie chcesz, by bank Cię z tego rozliczał. Warto w takim przypadku rozważyć wzięcie wyższej kwoty kredytu. Wymogi banku i tak musisz spełnić, bo inaczej nie dostaniesz finansowania.
O dziwo wzięcie wyższej kwoty kredytu może nie kosztować Ciebie nic. Jeśli dany bank ma 0% prowizji za uruchomienie kredytu i 0% prowizji za wcześniejszą spłatę, to dużej różnicy nie będzie dla Ciebie czy weźmiesz 350.000 zł czy 400.000 zł kredytu. Jeśli różnica (50.000 zł) nie będzie Ci potrzebna, to nadpłacisz kredyt i będziesz spłacał tylko 350.000 zł. Ponadto spłacasz tylko tą kwotę kredytu, którą uruchomiłeś. Możesz podpisać umowę na 400.000 zł, ale Ty decydujesz o wysokości uruchamianych transz. Jeśli uruchomisz 150.000 zł i 150.000 zł, to w ostatniej transzy możesz uruchomić tylko 50.000 zł (zamiast 100.000 zł). Jeśli zakończysz budowę i rozliczysz się z bankiem z kosztorysu, to spłacasz tylko tyle ile uruchomiłeś (350.000 zł).
Temat budowy domu jest niezwykle szeroki, dlatego zapraszam do zapoznania się z podlinkowanym artykułem i w razie pytań do kontaktu bezpośredniego.
W przeciwieństwie do piątkowego artykułu, w którym miałem dla Ciebie garstkę dobrych informacji, niestety wracamy znów do negatywnych. W bankach szykuje się sporo zmian i w rezultacie widać, że na dobre rozpoczęło się zaostrzanie polityki kredytowej. O kredyty hipoteczne w najbliższych miesiącach będzie zdecydowanie trudniej.
W dzisiejszym wpisie bomba informacyjna na temat szykowanych modyfikacji w politykach kredytowych. O czym przeczytasz?
Najtańszy bank na rynku podwyższa marże!
PKO BP zwiększa wymagany wkład własny do 20%.
Dochód z umowy zlecenie i umowy o dzieło nie będzie uwzględniany w liczeniu zdolności kredytowej.
Branże wykluczone przy działalnościach gospodarczych! Będzie trudniej o kredyt przedsiębiorcom.
BNP Paribas podnosi marże
Największy Bank w Europie BNP Paribas poinformował, że z dniem 01.04.2020 r. wprowadza nową ofertę cenową dla produktów hipotecznych. I mimo symboliki daty, bez wątpienia to nie jest żart.
Lider rankingu kredytów hipotecznych publikowanych co miesiąc na blogu podwyższa marże o 0,3 punktu procentowego.
Oznacza to, że od środy dostaniesz kredyt z marżą 1,8%, w porównaniu do jeszcze aktualnie obowiązującej 1,5%.
Jeśli zamierzasz składać wnioski do tego banku i masz skompletowane dokumenty, to jeszcze masz 2 dni, by zdążyć z rejestracją wniosku na starych parametrach.
Aktualny ranking, w którym sprawdzisz, w jakim banku są dostępne najlepsze kredyty hipoteczne, znajdziesz poniższym linku.
https://lepiejnizwbanku.pl/kredyty/ranking-kredytow-hipotecznych-2020/
PKO Bank Polski wymaga 20% wkładu własnego!
O ile o spodziewanych podwyżkach marż informowałem już od jakiegoś czasu, to ta informacja jest nie lada zaskoczeniem. Tym bardziej, że jest to PKO BP, który najczęściej w tego typu sytuacjach jest prekursorem i nadaje kierunek pozostałym bankom.
Największy bank w Polsce ogłosił, że od 1 kwietnia nie dostaniesz już kredytu w tym banku przy 10% udziale wkładu własnego. Co gorsze, bank nie stosuje procedury dla nowych wniosków, tylko od środy nie podejmie decyzji przy takich parametrach.
Oznacza to, że jeśli masz wniosek w procesie (z 10% wkładem własnym), ale do jutra nie otrzymasz decyzji ostatecznej, to nie będziesz miał możliwości podpisania umowy na takich warunkach!
BOŚ wymaga 40% wkładu własnego!
Jeszcze dalej poszedł Bank Ochrony Środowiska, który udzieli kredytu na max 60% wartości nieruchomości. Zmiana oczywiście bardzo radykalna, na szczęście dotyczy banku, który kredytów hipotecznych udziela stosunkowo niewiele.
Czy inne banki również zwiększą wkład własny?
Na ten temat niestety informacji nie mam. Ale biorąc pod uwagę sytuację na rynku i ruch PKO BP, to niestety, ale spodziewam się, że niedługo większość będzie finansowało maksymalnie 80% wartości nieruchomości. Obym się mylił.
Umowa zlecenie i umowa o dzieło nie będą uwzględniane
mBank nie uwzględnia już dochodu z tytułu umów cywilnoprawnych! Na szczęście dotyczy to tylko kredytów gotówkowych. Miejmy nadzieję, że przy hipotekach nic się nie zmieni, ale wykluczyć niczego nie można.
Dla przypomnienia tej formy dochodu od dłuższego czasu nie przyjmuje również ING i dotyczy to też kredytów hipotecznych.
Przedsiębiorcy – branże wykluczone
Banki monitorują dynamiczną sytuację na rynku, z którą mamy do czynienia w związku z panującym kryzysem. Niestety mogą to odczuć przedsiębiorcy. Wiem, że poszczególne instytucje przygotowują listę branż wykluczonych.
Jak to się mówi, biednemu zawsze wiatr w oczy. Przedsiębiorcy nie dość, że najdotkliwiej odczują skutki kryzysu wywołanego koronawirusem, to jeszcze mogą mieć problem w uzyskaniu finansowania w bankach.
Zwłaszcza w kredytach niezabezpieczonych (bez hipoteki, na dowolny cel) część banków ogłosiła, że poszczególne branże mogą mieć problem w uzyskaniu kredytu lub będą eliminowane automatycznie.
Dotyczy to przede wszystkim takich branż jak:
Podobnych wieści z kolejnych banków możemy w najbliższym czasie oczekiwać sporo. Nieoficjalnie jest informacja, że Pekao S.A. również w tym tygodniu podniesie marże i to znacznie.
Banki zaostrzają scoringi, czyli będzie trudniej o kredyty hipoteczne nawet jeśli masz zdolność kredytową i wymagany przez bank wkład własny.
Kolejną ciekawostką jest fakt, że mBank w ramach kredytu gotówkowego nie będzie konsolidował zobowiązań innych banków.
Podsumowanie nie wypada więc niestety zbyt optymistycznie. O kredyt w najbliższym czasie będzie trudniej, poczekasz na niego dłużej i dostaniesz go na gorszych warunkach niż było to jeszcze niedawno.
O najważniejszych zmianach będę informował Cię na bieżąco, mam nadzieję, że tych pozytywnych wieści z banków będzie trochę więcej.
Ostatnio zrobiło się pesymistycznie na blogu z racji panującego kryzysu. Więc tym razem mam dla Was kilka dobrych informacji. 17 marca pisałem o tym, że Santander wstrzymuje do odwołania przyjmowanie nowych wniosków o kredyty hipoteczne. Wydaje się, że bank pospieszył się ze swoją decyzją, bo po niespełna 2 tygodniach wnioski zostają przywrócone.
Ponadto z racji konieczności pracy zdalnej i ograniczonej kadry pracowniczej w bankach, te wydłużają terminy ważności decyzji i umów kredytowych. Wszystko teraz w bankach będzie trwało dłużej, więc jest to dobra informacja dla kredytobiorców.
Santander wznowił przyjmowanie wniosków
Kredyty hipoteczne w banku znowu będą udzielane. Co ciekawe pisałem jakiś czas temu o tym, że ING zawiesiło możliwość ubiegania się o kredyty firmowe w ich banku, ale ta informacja również jest nieaktualna.
Pomoc ze strony NBP i uwolnienie kapitału poprzez obniżenie rezerw obowiązkowych, bez wątpienia daje argumenty bankom, by udzielać kredytów. Tym bardziej, że będą zarabiać mniej na tych, które już zostały udzielone. Przede wszystkim wpływ na to ma obniżenie stóp procentowych.
Dłuższe terminy ważności decyzji i umów
Często mnie pytacie, w którym momencie składać wniosek o kredyt. Na przykład kupujesz mieszkanie w budowie od dewelopera, a pierwsze pieniądze na transzę z kredytu będą potrzebne np. za 4 miesiące.
Mówię, że wniosek można składać już, bo proces wygląda mniej więcej następująco:
Powyżej przykład, bo w rzeczywistości każdy bank ma inaczej.
Poniżej terminy ważności decyzji i umów o kredyty hipoteczne w poszczególnych bankach. Na czerwono zmiany:
Jak widzisz zmiany są dynamiczne i niemal codziennie pojawiają się nowe informacje, czy to z rynków czy z banków. Będę starał się regularnie informować Cię o tym, co najważniejsze.
Jeśli chcesz być na bieżąco, to oczywiście zapraszam do polubienia profilu bloga na facebooku. Tam przede wszystkim publikuję informacje o pojawieniu się nowych wpisów.
