Operat szacunkowy czy wycena przez bank?

/5 komentarzy/w , /Autor

Jeżeli kiedykolwiek ubiegaliście się o kredyt hipoteczny, to z pewnością spotkaliście się z takim pojęciem jak wycena nieruchomości. Każdy bank jeśli ma sfinansować zakup mieszkania lub domu kredytem hipotecznym musi się na nich zabezpieczyć. Z pewnością będzie chciał sprawdzić ile ta nieruchomość jest warta. W tym celu zlecenie otrzyma pracownik banku lub rzeczoznawca majątkowy. Kilka banków umożliwia Wam dokonanie wyboru. Zapłacić bankowi, by wycenił nabywaną przez Was nieruchomość lub dostarczyć operat szacunkowy, który sporządzi dla Was wybrany przez Was rzeczoznawca. W dzisiejszym wpisie, wyrażę swoją opinię na temat tego jakiego wyboru dokonać oraz jakie korzyści przemawiają za jednym i drugim wariantem.

Wycena nieruchomości – co to i po co?

Wycena nieruchomości jest to określenie wartości np. mieszkania czy domu. Wartość może zostać określona zarówno na dzień dzisiejszy jak i z uwzględnieniem stanu docelowego (na przykład po remoncie, wybudowaniu domu). Kredyt hipoteczny charakteryzuje się tym, że bank „zabezpiecza” się na nabywanym przez Was mieszkaniu. Aby sprawdzić, czy zabezpieczy ona interesy banku, w przypadku niespłacania przez klienta kredytu, bank musi znać jej wartość (wycenę).

Określaniem wartości nieruchomości zajmują się rzeczoznawcy majątkowi, którzy uprawnienia zdobywają poprzez zdanie egzaminu przed Państwową Komisją Kwalifikacyjną.

Koszt wyceny

Koszty oszacowania wartości nabywanej przez Was nieruchomości, zwykle kształtują się w następujących przedziałach w poszczególnych bankach:

  • od 0 zł do 480 zł – dla lokali mieszkalnych
  • od 0 zł do 1000 zł – dla domów

Zdarza się, że banki nie wyceniają w ogóle np. mieszkań budowanych przez dewelopera lub wysyłają tylko inspekcję (pracownik zrobi zdjęcia). W takich przypadkach koszt, który musicie ponieść jest niewielki.

Gdybyście zdecydowali się jednak na współpracę z rzeczoznawcą, to warto zapytać na jaki koszt powinniście się przygotować. Różnice w cenach mogą być znaczne, np. ze względu na lokalizację lub rodzaj nieruchomości. Zwykle jednak nie powinno być problemem znalezienie kogoś, kto wycenę przygotuje Wam taniej niż bank.

Jakiego rzeczoznawcę wybrać?

Odpowiedź na powyższe jest prosta – godnego polecenia 🙂 Jeśli współpracujecie z ekspertem finansowym to powinien Wam kogoś zaufanego polecić. Kontaktów możecie szukać również np. u agentów nieruchomości lub znajomych, którzy brali kredyty i być może korzystali z usług rzeczoznawcy.

WAŻNE!

Rzeczoznawca, któremu zlecicie wykonanie wyceny musi być akceptowany przez bank. Zwykle nie ma problemów ze znalezieniem takowego, ale jeśli chcecie się upewnić, to poniżej wstawiam link do listy akceptowanych rzeczoznawców, którą znajdziecie na stronie Związku Banków Polskich

Lista akceptowanych rzeczoznawców przez banki

Warto zapytać również w banku, czy operat danego rzeczoznawcy zostanie zaakceptowany przez bank. Dla przykładu Santander współpracuje tylko ze specjalistami mającymi podpisane umowy z jedną z firm, która wykonuje zlecenia na rzecz Banku.

Który bank przyjmie Wasz operat szacunkowy?

Poniżej lista banków, dla których możecie dostarczyć swoją wycenę:

  • Alior
  • BGŻ BNP Paribas
  • BOŚ
  • Credit Agricole
  • Eurobank
  • ING
  • Millennium
  • Pekao S.A.
  • Pocztowy
  • Raiffeisen
  • Santander

Wycena przez bank, czy swój rzeczoznawca?

Osobiście jestem zwolennikiem, by samemu dostarczać gotową wycenę do banku. Jeśli bank przeprowadza niedrogą inspekcję i nie wymaga operatu, a ewentualne otrzymanie niższej wartości rynkowej od ceny nabywanej nieruchomości nie zagraża transakcji, to można oczywiście skorzystać z opcji wyceny przez bank.

Korzyści ze współpracy z niezależnym rzeczoznawcą jest jednak zdecydowanie więcej:

  • Jeden operat do kilku banków – nie musicie każdej instytucji płacić oddzielnie, tylko jedna wycena może zostać złożona do kilku z nich (płacicie tylko raz)
  • Szybsza wycena i decyzja ostateczna – jeśli bank ma sporo wniosków w procesie, to przyjmie od Was oczywiście zlecenie wyceny, ale Wasza sprawa trafi do kolejki i czas oczekiwania na decyzję ostateczną się przedłuży. Jeśli zależy Wam na szybkiej decyzji, złóżcie najlepiej wniosek o kredyt od razu z operatem
  • Odpowiednia wartość nieruchomości – jeśli zlecicie wycenę bankowi, to od otrzymanej wartości nieruchomości praktycznie nie ma odwołania. Gdy Wasz rzeczoznawca wyceni poniżej Waszych oczekiwań, to nie musicie przedkładać takiego operatu do banku. Możecie zlecić wycenę innemu rzeczoznawcy – być może wyceni wyżej, dzięki czemu otrzymacie tyle kredytu ile chcecie.
  • Kwestionowanie wartości z operatu przez bank – zdarza się, że po otrzymaniu wyceny, bank „ścina” wartość nieruchomości np. na podstawie wewnętrznych procedur. Zlecając wycenę bankowi, często nawet nie wiecie, kto przygotowywał operat. Wasz rzeczoznawca, jeśli nie będzie zgadzał się z korektą banku, jest w stanie przedstawić dodatkowe argumenty, które przekonają kredytodawcę
  • Operat dla Was – bankowa wycena ląduje w banku i nie macie do niej wglądu. Od niezależnego rzeczoznawcy możecie otrzymać dokument, który może Wam się przydać w przyszłości
  • Wysoka wartość nieruchomości – kupujecie podwyższony standard lub zamierzacie przeznaczyć znaczne nakłady na remont, dużo wyższe niż z reguły przyjmowane przez bank? Powinniście go przekonać, że wartość nieruchomości będzie równie wysoka, co poniesiona przez Was nakłady. W tym celu warto porozmawiać z rzeczoznawcą, który Wam podpowie jakiego rzędu wyceny mogą realnie zostać zaakceptowane przez bank. W przeciwnym razie, możecie w decyzji otrzymać znacznie mniejszą kwotę kredytu, niż jest Wam potrzebna.

Po przeczytaniu artykułu, pewnie się domyślacie, że w większości przypadków jestem za tym, by współpracować z niezależnymi ekspertami od wycen nieruchomości. Nie warto zlecać wszystkiego bankowi. Argumentów przemawiających za bankiem w tym przypadku nie ma za wiele, poza ceną w przypadkach, które podałem w dzisiejszym wpisie.

Pamiętajcie, że to ile otrzymacie kredytu z banku zależy nie tylko od Waszej zdolności kredytowej!

Jeśli kupujecie mieszkanie za 300.000 zł, chcecie 50.000 zł na remont, ale wg rzeczoznawcy wartość nieruchomości po remoncie będzie niższa niż 350.000 zł, to bank może kazać Wam zwiększyć wysokość wkładu własnego.

Jeśli jesteście lub zamierzacie być posiadaczami większej ilości nieruchomości, to warto mieć osobę, z którą będziecie współpracować na stałe w tym zakresie. Pamiętajcie, że wyceny dla banku, to nie jedyny moment, kiedy takiej możecie potrzebować. Sprawdzenie wartości nieruchomości przyda się również przy spadku, darowiźnie, czy sprzedaży. Gdy macie okazję kupić mieszkanie znacznie poniżej ceny rynkowej, warto sprawdzić, czy urząd skarbowy nie każe Wam po kilku latach odprowadzić wyższego podatku, ze względu na zakwestionowanie jej wartości.

Niezależnie od tego jakie wymieniałbym korzyści, to jak w każdej branży pamiętajcie, by szukać dobrych rekomendacji. Rzeczoznawca rzeczoznawcy nierówny, więc jak już współpracować, to z najlepszymi.