„My nie dostaniemy kredytu hipotecznego, bo już jeden mamy”. Bardzo często pojawiający się argument jest mitem, z którym często się spotykam. Kredyt hipoteczny z definicji jest udzielany na własne potrzeby mieszkaniowe. Kierując się logiką, mieszkasz w jednej nieruchomości, więc jedno finansowanie na ten cel jest uzasadnione. Nie jest prawdą jednak, że eliminuje to Cię z otrzymania kolejnego.

Czy posiadanie kredytu mieszkaniowego ma wpływ przy ubieganiu się o kolejny?

Ile kredytów hipotecznych możesz mieć?

Co zrobić, by dostać 5, 6 lub kolejną hipotekę na zakup nieruchomości?


Jak posiadanie kredytu wpływa na otrzymanie kolejnego?

To, że aktualnie spłacasz mieszkanie obciążone hipoteką, nie oznacza, że nie możesz wziąć kolejnego. Normalną sytuacją jest kupowanie kolejnego mieszkania np. dla dzieci. Bez najmniejszych problemów dostaniesz finansowanie nawet na kolejną nieruchomość, mniejszą. Nie musisz się specjalnie spowiadać z powodów takiego zakupu. Żaden bank nie będzie robił problemów.

Jedyną konsekwencją, która wynika z posiadania już jednego kredytu hipotecznego jest mniejsza zdolność kredytowa. Spłacana rata kredytu jest zobowiązaniem, które bank odliczy Ci od dochodu. Podobnie jest jednak w przypadku pożyczki zakładowej, pożyczki gotówkowej czy każdego innego zobowiązania.

Jedyna różnica jest w przypadku kredytu walutowego. Banki uznają je za ryzykowne i uwzględniają jako obciążenie wyższą ratę niż płacisz w rzeczywistości. Jeśli płacisz ratę w wysokości 1000 zł/mc, to bank policzy koszt miesięczny np. w wysokości 1200 zł/mc.


Ile dostaniesz kredytów hipotecznych

Wracamy do definicji. Jeśli ktoś jest singlem, spłaca 4 nieruchomości, a wnioskuje o finansowanie zakupu piątej, to bankom może zapalić się lampka. Możesz zostać potraktowany jak inwestor i bank poprosi Cię o złożenie wniosku na zakup w celach inwestycyjnych. A to już inne procedury, droższy kredyt i generalnie mniej z niego pożytku.

Przy którym kredycie możesz spodziewać się oporu ze strony banku?

Jak zwykle co bank to inne procedury. Zwykle problemy pojawiają się przy 3cim kredycie. Niektóre banki z 3 nie będą miały problemów, ale przy 4tym już tak. Inne z kolei nawet jeśli spłacasz już 10 hipotek, to dadzą Ci kolejny kredyt, pod warunkiem, że w ich banku do tej pory nie masz. Są banki, które udzielą Ci więcej kredytów, ale musisz je przekonać, że zakup jest na własne potrzeby mieszkaniowe. Jest też instytucja, która nie ma żadnych problemów z ilością.

Osobiście procesowałem wnioski, w których klienci otrzymali 15 i 16 kredyt hipoteczny, więc wszystko jest możliwe. Rekordzista w Polsce ma przeszło 60 kredytów hipotecznych, wszystkie w jednym banku! Prawdopodobnie jest to jednak Bank Spółdzielczy, bo nie sądzę, by w którymś z banków komercyjnych było to możliwe.


Kolejny kredyt na własne potrzeby mieszkaniowe

Jak przekonać bank, że masz już 4 mieszkania, a chcesz kolejne i to oczywiście po to, by tam zamieszkać? Najskuteczniejsze argumenty wg mojej praktyki to:

  • dzieci – masz 5 dzieci, więc zakup kolejnego mieszkania łatwo uzasadnić. Teraz być może będziesz wynajmował nieruchomość, ale docelowo, będzie tam mieszkać Twoje dziecko
  • większa nieruchomość – spłacasz hipoteki na 4 mieszkania, a kupujesz dom. Podwyższenie standardu życia (większe mieszkanie, zakup domu lub jego budowa) jest uzasadnieniem, które zwykle bank zaakceptuje
  • inne miasto – przeprowadzka do innego miasta, również jest dobrym argumentem. Zwłaszcza w przypadku, gdy pracujecie w tym mieście, a mieszkacie w innym
  • rozdzielność majątkowa – niedawno zrobiona rozdzielność majątkowa, separacja, rozwód, powodują że łatwo uzasadnić wyprowadzkę jednego z małżonków. Rozdzielność majątkowa jest często stosowana przy kredytach, ale może ona nie być wystarczającym argumentem jeśli analityk się uprze. Nie oznacza to, że masz się rozwodzić, by kupić kolejne mieszkanie na wynajem 🙂

Kolejny kredyt hipoteczny – co może być problemem?

Jest kilka czynników, które przy większej ilości kredytów mieszkaniowych, nie będą przemawiały za tym, by udzielić Ci kolejnego:

  • dochód z wynajmu i zarządzania nieruchomościami
  • działalność polegająca na obrocie nieruchomościami
  • duża ilość kredytów hipotecznych (powyżej 5)
  • duży wolumen kredytów hipotecznych (powyżej 2 mln zł)

Bank w tym przypadku może przypiąć Ci łatkę inwestora i jak wspomniałem odeśle Cię do otrzymania kredytu inwestycyjnego, a to nie do końca jest w Twoim interesie.


Jeśli jesteś inwestorem lub zamierzasz nim być, a chcesz finansować nieruchomości poprzez kredyty, to warto zaplanować to z doświadczonym ekspertem finansowym. Większość ekspertów jednak specjalizuje się w finansowaniu nieruchomości pod zakup na własne potrzeby mieszkaniowe, więc ważne by miał doświadczenie we współpracy z inwestorami.

Gdy długoterminowy plan zakłada zakup większej ilości mieszkań, to warto zacząć od banków, które wiadomo, że kredytu nr 3 i więcej nie udzielą. Na koniec zostawiamy sobie bank, który nie ma limitów. Niestety jest przy tym drogi. Powinieneś uwzględnić w procesie też tzw. cross sell. Banki często wymagają, by wpływało do nich wynagrodzenie. Jeśli masz umowę o pracę, to nie dasz rady przelewać wynagrodzenia bezpośrednio od pracodawcy do 5 banków jednocześnie. Samo zapewnianie wpływów w określonej wysokości, konieczność posiadania kart i robienia nimi zakupów mogą być uciążliwe. Czynników do rozważenia jak widzisz jest więcej, niż samo otrzymanie kredytu.