Przymierzając się do zaciągnięcia kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości, warto odpowiednio wcześniej przygotować się do takiej transakcji. Po pierwsze sprawdźcie swoją zdolność kredytową.

Ponadto banki wymagają wniesienia wkładu własnego przez kredytobiorcę do transakcji w wysokości od 10% do 20%. Oszczędności jednak przydadzą Wam się nie tylko ze względu na wkład własny. Przyszły kredytobiorca powinien być przygotowany na to, że kredyt hipoteczny to nie tylko miesięczna rata. Istnieje szereg dodatkowych kosztów, zarówno jednorazowych jak i ponoszonych cyklicznie. Niektóre opłaty jak koszt prowizji za udzielenie kredytu, można skredytować zamiast płacić jednorazowo. Jednak kosztów, które ponosicie u notariusza nie rozłożycie raty. Warto więc wiedzieć, na co się przygotować przymierzając się do zakupu nieruchomości i o tym szczegółowo napiszę poniżej.


Koszty bankowe

W zależności od banku danych opłat nie będzie w ogóle, w niektórych będą wyższe, a ticket-576336_1280w innych niższe. Część z nich można skredytować, ale nie w każdym wypadku. Oprócz samej raty kredytowej warto zwrócić uwagę na następujące koszty.

  1. Prowizja za udzielenie kredytu – z reguły pobierana w dniu podpisywania umowy kredytowej. W zależności od banku jej wysokość może się wahać pomiędzy 0%, a 5%. Najczęściej oscyluje w granicach 2% (dla kwoty 200.000 zł, wyniesie 4.000 zł). Występuje jako opłata jednorazowa, choć banki często pozwalają ją skredytować.
  2. Wycena nieruchomości – składając wniosek do niektórych banków, możemy lub nawet musimy dostarczyć operat szacunkowy, czyli wycenę kupowanej nieruchomości dokonaną przez niezależnego rzeczoznawcę majątkowego. Wiele banków jednak samodzielnie dokonuje wyceny, za którą musimy oczywiście zapłacić. W zależności od instytucji, koszt poniesiemy na różnym etapie procesowania wniosku (przy składaniu wniosku, po wstępnej decyzji, przy podpisywaniu umowy kredytowej). W przypadku niezależnego rzeczoznawcy majątkowego, koszt w zależności od nieruchomości może się kształtować pomiędzy 300 zł, a 2000 zł. Koszt wyceny przez bank to do 500 zł w przypadku mieszkań i do 1000 zł dla domów. Jest to opłata jednorazowa.
  3. Ubezpieczenie pomostowe – dodatkowe zabezpieczenie kredytu hipotecznego dla banku w okresie, gdy nie nastąpił prawomocny wpis hipoteki do księgi wieczystej. Ważne, aby jak najszybciej zgłosić wpis hipoteki banku, ponieważ do tego czasu trzeba liczyć się z poniesieniem dodatkowych kosztów. Opłata jest pobierana miesięcznie, najczęściej jako podwyższenie marży kredytu lub stawka % wyliczana od pozostałego salda zadłużenia. Z praktyki koszt ponosimy około 3 miesięcy, a banki w tym czasie podwyższają marżę kredytu od kilku dziesiątych %, do nawet 2,5%. Rata może z tego tytułu być wyższa nawet o kilkaset złotych miesięcznie!
  4. Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego – Banki wymagają minimalnego wkładu własnego na poziomie 20%, ale często pozwolą wnieść np. 10%. Brakujący wkład do 20% zostanie objęty tzw. ubezpieczeniem niskiego wkładu własnego. Na ten moment tylko 2 banki takowe pobierają. Do momentu, aż wartość kredytu nie spadnie do poziomu 80% wartości nieruchomości (LTV = 80%), będzie naliczane podwyższone oprocentowanie.
  5. Ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych – w każdym banku, po podpisaniu aktu notarialnego, będziecie musieli wykupić polisę ubezpieczenia nieruchomości. Polisa powinna zawierać ubezpieczenie tzw. „murów” na kwotę nie mniejszą niż kwota kredytu pozostałego do spłaty. Samo ubezpieczenie nieruchomości jest niedrogie. W zależności od wybranych wariantów ochrony, koszt kształtuje się od kilkudziesięciu do kilkuset złotych rocznie. Zdecydowanie polecam ubezpieczyć się indywidualnie poza bankiem – zrobicie to zarówno lepiej jak i taniej.
  6. Ubezpieczenie na życie – w niektórych bankach nieobowiązkowe, w innych możecie dostarczyć polisę zewnętrznego towarzystwa ubezpieczeniowego. Są jednak banki, w których korzystne warunki kredytu otrzymacie tylko, gdy zdecydujecie się na ubezpieczenie na życie oferowane przez bank. Jeśli chodzi o jakość ubezpieczenia, to podobnie jak przy polisach majątkowych, polecam ubezpieczenia indywidualne. W przypadku tego rodzaju ubezpieczeń, zwykle sami decydujecie czy wolicie polisę opłacać miesięcznie, kwartalnie, półrocznie czy rocznie. Jej koszt w zależności od sumy ubezpieczenia, czy wieku ubezpieczonego może wahać się od 100 zł do 2000 zł i więcej w skali roku.

Koszty pozabankowe

Koszty notarialne to nieodłączna część wydatków związanych z zakupem nieruchomości. Część z nich jest stała, część można negocjować. Niestety te w przeciwieństwie do kosztów bankowych oczywiście nie mogą zostać doliczone do raty. Musicie więc przygotować gotówkę na poniesienie poniższych wydatków.

  1. Taksa notarialna – wynagrodzenie notariusza za sporządzenie aktu notarialnego oraz wykonane przez niego czynności. Maksymalna wysokość taksy jest ograniczona ustawowo. Warto podkreślić, że istnieje możliwość negocjacji z notariuszem. Standardowo koszt, którego należy się spodziewać, to około 1% ceny zakupu nieruchomości.
  2. Podatek od czynności cywilnoprawnych 2% ceny transakcyjnej. Występuje, gdy kupujecie nieruchomość na rynku wtórnym. Kupując nieruchomość na rynku pierwotnym bezpośrednio od dewelopera nie płacicie w/w podatku. Cena zakupu obejmuje już wliczony podatek VAT.
  3. Założenie księgi wieczystej – w przypadku, gdy dla danej nieruchomości nie była prowadzona księga wieczysta, koszt jej założenia wynosi 60 zł
  4. Wpis prawa własności w dziale II Księgi Wieczystej 200 zł
  5. Wpis hipoteki na rzecz banku 200 zł
  6. Prowizja dla agenta nieruchomości – zdecydowana większość transakcji na rynku (zwłaszcza na rynku wtórnym) odbywa się już za pośrednictwem agentów nieruchomości. Najczęściej prowizję pokrywa kupujący. Stawki mogą być bardzo różne i wahać się w przedziale od 1,5% do 4% ceny transakcyjnej. Najczęściej spodziewajcie się ceny z przedziału 2-3% netto + 23% VAT

Zakup domu lub mieszkania zawsze wiąże się ze sporym wydatkiem. Chociaż samą nieruchomość możemy często kupić nie mając żadnych zgromadzonych oszczędności (o tym jak kupić nieruchomość nie mając wkładu własnego przeczytasz tutaj), to jednak warto się zastanowić, czy będziecie w stanie opłacać co miesiąc kilkaset złotych lub więcej miesięcznej raty przez kilkadziesiąt lat, jeśli do tej pory nie zdołaliście zgromadzić żadnych oszczędności. Z kredytem wiążecie się na wiele lat. Przemyślcie zawsze decyzję o zakupie nowego M. Warto dużo wcześniej zaplanować taką inwestycję.