/, Ogólna/Kredyt hipoteczny to nie tylko rata. Na jakie koszty się przygotować?

Kredyt hipoteczny to nie tylko rata. Na jakie koszty się przygotować?

2018-04-03T20:55:14+00:0020 stycznia 2016|Kredyty, Ogólna|

Przymierzając się do zaciągnięcia kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości, warto odpowiednio wcześniej ticket-576336_1280przygotować się do takiej transakcji. Po pierwsze warto poprawić swoją zdolność kredytową.

O tym jak poprawić zdolność kredytową przeczytasz tutaj

Ponadto banki wymagają wniesienia wkładu własnego przez kredytobiorcę do transakcji w wysokości od 10% do 20%. Jednak warto zgromadzić trochę oszczędności nie tylko ze względu na wkład własny, ale również inne koszty, które będzie trzeba ponieść. Przyszły kredytobiorca powinien być przygotowany na to, że kredyt hipoteczny to nie tylko miesięczna rata, lecz istnieje szereg dodatkowych kosztów, zarówno jednorazowych jak i miesięcznych. Klienci dysponujący większym wkładem własnym zwykle mogą skredytować dodatkowe opłaty bankowe, czyli mogą zapłacić wyższą ratę kredytową, zamiast wydawać jednorazowo kilkaset lub kilka tysięcy złotych. Jednak koszty, które wiążą się z wizytą u notariusza ciężko rozłożyć na raty. Warto więc wiedzieć, na co się przygotować przymierzając się do zakupu nieruchomości i o tym szczegółowo napiszę poniżej.


Koszty bankowe

W zależności od banku danych opłat nie będzie w ogóle, w niektórych będą wyższe, a w innych niższe. Jeśli nie chcecie wydawać sporych pieniędzy na raz, zapytajcie doradcę o możliwość kredytowania danych kosztów. Oprócz samej raty kredytowej warto zwrócić uwagę na następujące koszty.

  1. Prowizja za udzielenie kredytu – z reguły pobierana w dniu podpisywania umowy kredytowej. W zależności od banku jej wysokość może się wahać pomiędzy 0%, a 5%. Najczęściej oscyluje w granicach 2% (dla kwoty 200.000 zł, wyniesie 4.000 zł). Występuje jako opłata jednorazowa, choć banki często pozwalają skredytować.
  2. Wycena nieruchomości – składając wniosek do niektórych banków, możemy lub nawet musimy dostarczyć operat szacunkowy, czyli wycenę kupowanej nieruchomości dokonaną przez niezależnego rzeczoznawcę majątkowego. Wiele banków jednak samodzielnie dokonuje wyceny, za którą musimy oczywiście zapłacić. W zależności od instytucji, koszt poniesiemy na różnym etapie procesowania wniosku (przy składaniu wniosku, po wstępnej decyzji, przy podpisywaniu umowy kredytowej). W przypadku niezależnego rzeczoznawcy majątkowego, koszt w zależności od rodzaju, wielkości, położenia nieruchomości oraz samego rzeczoznawcy, może się kształtować pomiędzy 300 zł, a 2000 zł. Jeśli wycena dokonywana jest przez bank, to musimy liczyć się z kosztem kształtującym się pomiędzy 0, a 1000 zł. Jest to opłata jednorazowa, jednak często istnieje możliwość skredytowania.
  3. Ubezpieczenie pomostowe – dodatkowe zabezpieczenie kredytu hipotecznego dla banku w okresie, gdy nie nastąpił prawomocny wpis hipoteki do księgi wieczystej. Ważne, aby jak najszybciej zgłosić wpis hipoteki banku, ponieważ do tego czasu trzeba liczyć się z poniesieniem dodatkowych kosztów. Opłata jest pobierana miesięcznie, najczęściej jako podwyższenie marży kredytu lub stawka % wyliczana od pozostałego salda zadłużenia. Z praktyki koszt ponosimy około 3 miesięcy, a banki w tym czasie podwyższają marżę kredytu od kilku dziesiątych %, do nawet 2,5%, co wpływa na wzrost raty w tym czasie o od kilkunastu do nawet kilkuset złotych!
  4. Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego – kiedy wnosimy niewiele swoich środków do transakcji, a na zakup nieruchomości przeznaczamy przede wszystkim środki z kredytu, to bank ma prawo zastosować dodatkowe zabezpieczenie. Najczęściej wymagany przez banki wskaźnik LTV, to 85% lub 80%. Dla wyjaśnienia: (LTV – Loan To Value – stosunek wysokości kredytu do wartości nieruchomości). Banki często mimo tego, że wymagają minimalnego wkładu własnego na poziomie 20%, to pozwalają klientowi wniesienie np. 10% swoich pieniędzy do transakcji, pod warunkiem ubezpieczenia brakującego wkładu – w tym przypadku 10%.Przykład: Jeśli kupujemy nieruchomość za 200.000 zł, a bank wymaga wniesienia 15% wkładu własnego, to teoretycznie udzieli nam kredytu na 170.000 zł, zaś pozostałe 30.000 zł powinniśmy wnieść gotówką. Może jednak dopuścić możliwość, że udzieli nam kredytu na 90% wartości nieruchomości, tj. 180.000 zł, pod warunkiem, że pozostałe 10.000 zł zostanie ubezpieczone. Dla klienta będzie to oznaczało konieczność poniesienia kosztu ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Do czasu aż kwota kapitału kredytu pozostała do spłaty nie zmniejszy się do wspomnianych 170.000 zł (85% wartości nieruchomości), klient będzie miał podwyższoną marżę kredytu, co zwiększy wysokość płaconej przez niego raty).
  5. Ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych – w każdym banku, po podpisaniu aktu notarialnego, będziemy musieli opłacić ubezpieczenie nieruchomości lub dostarczyć polisę majątkową z cesją na bank, dotyczącą kredytowanej nieruchomości. Polisa powinna zawierać ubezpieczenie tzw. „murów” na kwotę nie mniejszą niż kwota kredytu pozostałego do spłaty. Jeśli chcemy rzeczywiście zabezpieczyć naszą nieruchomość, zdecydowanie warto zdecydować się na ubezpieczenie mieszkania poza bankiem, gdyż możemy w ten sposób rozszerzyć zakres ochrony, czy zwiększyć sumę ubezpieczenia, ale to temat na oddzielny artykuł. Samo ubezpieczenie nieruchomości jest niedrogie. W zależności od wybranych wariantów ochrony, koszt kształtuje się od kilkudziesięciu do kilkuset złotych rocznie. Gdy decydujemy się na ubezpieczenie w banku, często możemy zdecydować się na wariant, gdzie jego koszt będzie doliczony do miesięcznej raty kredytu.
  6. Ubezpieczenie na życie – w niektórych bankach nieobowiązkowe, w innych możemy dostarczyć polisę zewnętrznego towarzystwa ubezpieczeniowego, ale są również banki, w których korzystne warunki kredytu otrzymamy tylko wtedy, gdy zdecydujemy się na ubezpieczenie na życie oferowane bezpośrednio u nich. Jeśli chodzi o same warunki ochrony, to ubezpieczenia oferowane w bankach, zwykle nie wypadają zbyt korzystnie, jednak to również temat na oddzielny artykuł, który pojawi się niebawem. Biorąc pod uwagę koszty, zdarza się, że jesteśmy w stanie dostarczyć tańszą polisę zewnętrznego towarzystwa ubezpieczeniowego, ale czasem oferta banku jest tańsza, warto więc porównać koszty, zanim podejmiemy decyzję, na który wariant się decydujemy. W przypadku tego rodzaju ubezpieczeń, zwykle sami decydujemy czy wolimy polisę opłacać miesięcznie, kwartalnie, półrocznie czy rocznie, a jej koszt w zależności od sumy ubezpieczenia, czy wieku ubezpieczonego może wahać się od 100 zł do 2000 zł i więcej w skali roku.

Koszty pozabankowe

Koszty notarialne to nieodłączna część wydatków związanych z zakupem nieruchomości. Część z nich jest stała, część można negocjować. Niestety te w przeciwieństwie do kosztów bankowych oczywiście nie mogą zostać doliczone do raty, więc trzeba przygotować gotówkę na poniesienie poniższych wydatków.

  1. Taksa notarialna – wynagrodzenie notariusza za sporządzenie aktu notarialnego oraz wykonane przez niego czynności. Maksymalna wysokość taksy jest ograniczona ustawowo. Warto podkreślić, że istnieje możliwość negocjacji z notariuszem. Standardowo koszt, którego należy się spodziewać, to około 1% ceny zakupu nieruchomości.
  2. Podatek od czynności cywilnoprawnych 2% ceny transakcyjnej. Występuje, gdy kupujecie nieruchomość na rynku wtórnym. Kupując nieruchomość na rynku pierwotnym bezpośrednio od dewelopera nie płacicie w/w podatku, ponieważ w cenę zakupu jest już wliczony 23% podatek VAT.
  3. Założenie księgi wieczystej – w przypadku, gdy dla danej nieruchomości nie była prowadzona księga wieczysta, koszt jej założenia wynosi 60 zł
  4. Wpis prawa własności w dziale II Księgi Wieczystej 200 zł
  5. Wpis hipoteki na rzecz banku 200 zł
  6. Prowizja dla agenta nieruchomości – zdecydowana większość transakcji na rynku nieruchomości (zwłaszcza na rynku wtórnym) odbywa się już za pośrednictwem agentów nieruchomości i często ich prowizja jest przeniesiona na kupującego. Stawki mogą być bardzo różne i wahać się w przedziale od 1% do 4% ceny transakcyjnej. Najczęściej spodziewajcie się ceny z przedziału 2-3% netto + 23% VAT

Zakup domu lub mieszkania zawsze wiąże się ze sporym wydatkiem. Chociaż samą nieruchomość możemy często kupić nie mając żadnych zgromadzonych oszczędności (o tym jak kupić nieruchomość nie mając wkładu własnego przeczytasz tutaj), to jednak warto się zastanowić, czy będziecie w stanie opłacać co miesiąc kilkaset złotych lub więcej miesięcznej raty przez kilkadziesiąt lat, jeśli do tej pory nie zdołaliście zgromadzić żadnych oszczędności. Z kredytem wiążemy się na wiele lat, więc decyzja o zakupie nowego M powinna być przemyślana i na pewno warto dużo wcześniej zaplanować taką inwestycję.

Zostaw komentarz