Kredyt na budowę domu – na co zwracać uwagę?

///Kredyt na budowę domu – na co zwracać uwagę?

Kredyt na budowę domu – na co zwracać uwagę?

2019-01-10T22:59:24+00:0010 stycznia 2019|Kredyty|

Rozpoczął się nowy rok 2019, a wraz z nim nowe postanowienia i plany. Wracamy do odłożonych tematów, a to jeszcze czas, gdy motywacja nie zdążyła się ulotnić wraz z upływem kolejnych tygodni i miesięcy.

Bez wątpienia takim postanowieniem, z którym się spotykam, a które zwykle przeciąga się w czasie jest budowa domu. Proces niezwykle czasochłonny, zwłaszcza gdy wspomagamy się finansowaniem z banku. Od nabycia działki, otrzymanie kolejnych pozwoleń, wybór odpowiedniego projektu, po skompletowanie dokumentacji i złożenie wniosku mijają nie tygodnie, lecz zwykle miesiące, a nawet lata.

Kredyt na budowę domu, to temat na tyle szeroki, że wymaga oddzielnego omówienia. Wybór banku tylko na podstawie atrakcyjności oferty w tym przypadku często może okazać się błędem. Na co zwracać uwagę? Co powinniście wiedzieć, gdy przymierzacie się do wybudowania nieruchomości za kredyt? Czy każdą budowę sfinansują banki? Co jeśli działka należy do małżonka? Poniżej odpowiedzi na te i wiele innych pytań.


Budowa domu – od czego zacząć?

Domu nie postawicie w powietrzu, ani na drzewie (przynajmniej nie dostaniecie na niego kredytu). Budowa będzie odbywać się na działce, a więc od niej trzeba zacząć. Nie będę doradzał na temat lokalizacji, kształtu czy wielkości działki (poza jednym wyjątkiem). To Wasze indywidualne preferencje.

Jeśli jesteście już właścicielami działki, to warto dowiedzieć się ile jest warta. Nie ma znaczenia to czy ją kupiliście, czy dostaliście w spadku lub jako darowiznę. Jeśli nie macie pojęcia ile może być warta działka, warto porozmawiać z rzeczoznawcą majątkowym.

Działka stanowi Wasz wkład własny, więc jeśli jej wartość jest odpowiednia, to możliwe, że bank udzieli Wam kredytu na całość kosztów budowy!

Możecie również ubiegać się o kredyt łączony (na zakup działki i budowę domu). Nie wszystkie banki podejmą się tematu i w tym przypadku nie ominie Was konieczność zaangażowania wkładu własnego.

Magiczna granica 3000 m2

Od czasu wejścia w życie ustawy o obrocie ziemią (30 kwietnia 2016 roku) banki nie chcą zabezpieczać się na działkach rolnych większych niż 30 arów. Jeśli jesteście właścicielami działki, która nie jest budowlana, to zwróćcie uwagę, czy jest ona objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego. Jeśli w MPZP tereny, które obejmują również Waszą działkę są przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe, to problem macie z głowy. Często jednak tak nie jest.

Na szczęście prawdopodobnie niedługo zostaną wprowadzone zmiany w ustawie. Limit ma zostać podniesiony do 1ha, co rozwiąże problem większości kredytobiorców. Więcej w artykule poniżej:


Własność działki, a własność domu

Jeśli singiel kupił lub otrzymał działkę i stawia na niej dom to sprawę mamy jasną. Najwięcej pytań jest w momencie, gdy małżonkowie starają się o kredyt, a właścicielem działki jest tylko jeden z nich. Panuje błędne przekonanie, że dom będzie wspólny. Prawda jest jednak inna.

Właściciel działki jest właścicielem wybudowanych na niej budynków!

Przykład: Małżonkowie starają się o kredyt na budowę domu. Grunt należy do żony. Żona nie ma dochodów. Kredyt biorą wspólnie, gdzie zdolność kredytowa jest oparta na dochodach męża. Po wybudowaniu domu, właścicielem domu jest wyłącznie małżonka.

Równie dobrze sytuacja może być odwrotna. Warto jednak byście mieli tego świadomość.


System gospodarczy, czy generalny wykonawca?

System gospodarczy, czyli po prostu budowa we własnym zakresie. Generalny wykonawca, to z kolei firma, która wybuduje dom za Was, a wy rozliczacie się z nią na podstawie umowy. Każde rozwiązanie ma swoje plusy. Wskażę Wam tylko różnicę w procesie kredytowym.

Przy budowie systemem gospodarczym, dostarczacie do banku kosztorys budowlany na druku bankowym (każdy bank ma swój). Tam wskazujecie szczegółowo wysokość kosztów poszczególnych etapów budowy oraz termin ich wykonania. Na tej podstawie bank wypłaca pieniądze w transzach bezpośrednio Wam na konto.

Przy budowie z generalnym wykonawcą, dostarczacie do banku umowę na wykonanie robót budowlanych. Musi ona zawierać szczegółowe informacje, jak zakres prac oraz harmonogram, a także zestawienie stosowanych materiałów. Na tej podstawie bank wypłaca pieniądze również w transzach, ale na konto wykonawcy.


Minimalne koszty budowy

Przy wyborze banków, warto byście dowiedzieli się, czy przewidywane przez Was koszty budowy zostaną zaakceptowane przez bank. Zdarza się, że klienci mówią, że sami będą robić wiele rzeczy albo pomoże im ktoś z rodziny, więc nie potrzebują tak dużo pieniędzy na sfinansowanie budowy, jak to zakłada bank.

Jeśli ktoś zamierza wybudować od „zera” dom o powierzchni użytkowej 100m2 i wnioskuje w banku o 150.000 zł kredytu, nie planując przy tym kosztów własnych, to bank nie wyrazi zgody na taki kredyt.

Banki przyjmują oficjalnie lub niektóre mniej oficjalnie, minimalne koszty budowy, poniżej których wg nich nie ma możliwości wybudowania nieruchomości. Koszty te liczone są jako koszt budowy/1m2. Do jakich powierzchni najczęściej odnoszą się banki?

  • powierzchnia użytkowa
  • powierzchnia użytkowa + garaż (najczęściej)

Dokumentacja

Każdy bank ma swoją listę dokumentów (tzw. cheqlistę). Jednak z góry możecie zakładać, że aby złożyć wniosek o kredyt na budowę domu, to przydadzą Wam się:

  • akt własności działki
  • prawomocne pozwolenie na budowę
  • decyzja o warunkach zabudowy
  • projekt budowlany
  • dziennik budowy
  • wypis i wyrys z rejestru gruntów
  • dokument potwierdzający dostęp do drogi publicznej

Wypłata i spłata kredytu

Kredyt na budowę domu nie jest wypłacany w taki sam sposób jak to bywa w przypadku kredytu na mieszkanie. Zwykle bank przelewa pieniądze na podstawie ustalonego harmonogramu wraz z zaawansowaniem budowy.

Przykład: Kredyt 300.000 zł może być wypłacony w 4 transzach:

  • 1 transza – 40.000 zł
  • 2 transza – 90.000 zł
  • 3 transza – 120.000 zł
  • 4 transza – 50.000 zł

WAŻNE! Kredyt spłacacie już po wypłacie 1 transzy! Ratę stanowią jednak tylko odsetki od wypłaconej kwoty. Pełną ratę kredytu zaczynacie spłacać nawet nie po wypłacie całej kwoty kredytu, tylko po zakończeniu tzw. okresu karencji, czyli najczęściej w momencie zakończenia budowy i rozliczenia kosztorysu z bankiem.

Karencja, czyli czas w którym spłacacie tylko odsetki (bez kapitału) w przypadku budowy domu, może trwać 2, a nawet 3 lata w wyjątkowych przypadkach. O ile fajnie, że spłacacie w tym czasie mniejszą ratę, to jednak pamiętajcie, że Wasz dług nie maleje. Jest to tylko i wyłącznie koszt, który oddajecie bankowi nie otrzymując nic w zamian.


Który bank wybrać?

W przypadku kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości, najczęściej kierujecie się wysokością kosztów, które pobiera bank. Odnośnie kredytu na budowę domu jest podobnie, choć tutaj warto przeanalizować więcej aspektów.

  • ilość transz – tą samą kwotę kredytu, jeden bank „rozbije” Wam na 5 transz, a inny na 2.
  • rozliczenie kosztów budowy – po każdej transzy, bank będzie chciał sprawdzić, czy odpowiednio wydaliście pieniądze i czy może uruchomić kolejną transzę. Zwróćcie uwagę na koszty inspekcji. Ważne jest też, czy bank będzie chciał faktury w celu udokumentowania kosztów, czy wyśle kogoś na inspekcję. Niektórym bankom wystarczą przesłane przez Was zdjęcia
  • rozłożenie transz – kolejny ważny aspekt. Jeden bank każe Wam każdy etap budowy rozliczyć w ciągu 3 miesięcy, a inny pozwoli Wam rozłożyć budowę na 3 lata i spokojnie budować w tempie, które Wam odpowiada.
  • proces kredytowy – zdarza się, że klienci wybierają ofertę teoretycznie droższego banku, gdyż ten po prostu chce udzielić im kredytu. Niektóre instytucje potrafią czepiać się najmniejszych szczegółów, a upierdliwość analityka powoduje, że wnioskodawcy dla własnego świętego spokoju, decydują się na ofertę konkurencji

Proces o kredyt na budowę domu jest zwykle bardziej skomplikowany niż przykładowo na jego zakup. Wynika to m.in. z wielkości dokumentacji, którą ma do przeanalizowania analityk. Uwzględniając tylko dokumenty dotyczące nieruchomości, w przypadku zakupu czasem jest to jeden dokument lub ewentualnie kilka. Przy budowie domu sam projekt budowlany zawiera dużo więcej informacji do analizy.

To co różni poszczególne banki od siebie, to ich podejście do finansowania budów domu. Niektóre otrzymują komplet dokumentów i wydają decyzję ostateczną, ewentualnie analityk dopyta jeśli pojawią się jakieś niejasności. Ten sam wniosek z tą samą dokumentacją w innym banku, to droga przez mękę, odpowiadanie na setki pytań, uzupełnianie dokumentacji i niekończąca się opowieść. Zwykle wygrywa ten bank, który jest po prostu bardziej przystępny dla klienta.

Wybierając więc banki, do których będziecie kierować wnioski, warto oczywiście wybrać te z korzystnymi ofertami cenowymi. W tym przypadku jednak niemniej ważne są dodatkowe aspekty, które opisałem powyżej. Pamiętajcie, że w ostatecznym rozrachunku możecie wziąć kredyt w banku X, by po roku przenieść go do tego z najkorzystniejszą aktualnie ofertą na rynku.

Zostaw komentarz

Strona lepiejnizwbanku.pl wykorzystuje pliki cookies. Możesz wyłączyć pliki cookies (wszystkie bądź ich poszczególne rodzaje) w ustawieniach przeglądarki. Dowiedz się więcej Polityce prywatności i plików cookies Ok. Rozumiem