Cena podana w ogłoszeniu sprzedaży nieruchomości nigdy nie jest kwotą, którą potrzebujesz by sfinalizować transakcję. Niestety, ale zawsze należy zakładać zdecydowanie większe wydatki. Koszty notariusza, sądowe, kredytowe, podatek muszą być wkalkulowane w inwestycję, chyba że kupujesz za gotówkę to część z nich Ci odpada. Większość moich czytelników jednak kupuje nieruchomości za kredyt.

Te obligatoryjne pozwalają na zakup, a niekoniecznie oznacza to fizyczne korzystanie z nieruchomości. Nieodzownym elementem w przypadku rynku pierwotnego jest wykończenie mieszkania. Na betonie siedzieć nie będziecie, łazienkę trzeba zrobić, a i lodówka by się w kuchni przydała.

Jeśli kupujesz mieszkanie z rynku wtórnego, to nie zawsze remont jest koniecznością. Z doświadczenia jednak wiem, że zdecydowana większość moich klientów przynajmniej odświeża nowo zakupione mieszkania. Czy jest możliwość, by bank dał Tobie kredyt na remont? W grę wchodzi hipoteka, czy pożyczka gotówkowa?


Kredyt na remont lub wykończenie

Możemy rozpatrywać 2 sytuacje:

Jesteś właścicielem nieruchomości i chcesz ją wyremontować.

  1. Możesz wziąć kredyt gotówkowy i wydajesz na co macie ochotę.
    – nie musisz spowiadać się bankowi z celu kredytowania
    – pieniądze w 1 dzień
    – brak rozliczania się z bankiem
    – cena wyższa niż przy kredytach mieszkaniowych
    – okres kredytowania max 10 lat
  2. Kredyt hipoteczny na remont
    – tańszy niż pożyczka
    – jeśli nie masz hipoteki na nieruchomości, to możesz wybrać sobie bank
    – jeśli masz już kredyt na nieruchomości, to dobrać kolejny mieszkaniowy możesz tylko w tym samym banku
    – do wniosku dołączasz kosztorys remontowy, w którym wskazujesz jakie prace będą wykonywane
    – okres kredytowania do 30 lat

Skupię się na kredycie hipotecznym, gdyż jest tańszym i zwykle korzystniejszym rozwiązaniem.


Zakup + remont jednym kredytem

Jeśli kupujesz mieszkanie do remontu lub wykończenia, to nie musiszskładać do banku dwóch wniosków.

Sfinansujesz obydwa cele jednym kredytem. Warunki takiego kredytu są takie same jak na zakup nieruchomości.

Prowizja, marże, wymagania co do produktów dodatkowych nie zmieniają się, jeśli wnioskujesz w banku o środki na dodatkowy cel jakim jest remont.


Jak wygląda finansowanie?

Zakup mieszkania
Jeśli kupujesz mieszkanie za 300.000 zł – to banki wymagają minimum 10% wkładu własnego (część banków 20%).
– zakup 300.000 zł
– wkład własny 30.000 zł
– kwota kredytu 270.000 zł

Zakup mieszkania + remont
– cena 300.000 zł
– remont 50.000 zł
– wkład własny 10% – 35.000 zł
– kredyt 315.000 zł

Przy kredycie z remontem, wnosisz 5.000 zł wkładu własnego, a otrzymasz w zamian 45.000 zł kredytu więcej.

Kwota 315.000 zł będzie podzielona następująco:
– 265.000 zł – na zakup
– 50.000 zł – na remont


Kosztorys remontowy

Na co bank da Ci pieniądze w ramach remontu lub wykończenia mieszkania? Wypełniając kosztorys remontowy na druku bankowym, sam wskazujesz na co jest Ci potrzebny kredyt. W ramach remontu zwykle możesz rozpisać następujące pozycje:

  • tynki
  • gładzie
  • malowanie
  • podłogi
  • wymiana centralnego ogrzewania
  • remont instalacji
  • biały montaż (wc, wanna, umywalka, zlewozmywak …)
  • drzwi wewnętrzne
  • glazura
  • meble wbudowane (zabudowa kuchni, komandor)

Często pytacie, czy w ramach kredytu na remont możecie kupić sobie wyposażenie do domu. Niestety banki finansują tylko to co jest trwale związane z nieruchomością. Meble, RTV, AGD będziesz musiał zakupić ze swoich środków.


Ile na remont?

Standardowo banki przyjmują, że 1000 zł/m2 to jest akceptowalna kwota, którą udzielą na wykończenie lub remont nieruchomości. Kupujesz mieszkanie 50m2 od dewelopera. Śmiało możesz wnioskować o 50.000 zł w banku na doprowadzenie mieszkania do stanu używalności.

Jeśli przeprowadzasz remont generalny, z wymianą instalacji, likwidacją pieców i podłączaniem centralnego ogrzewania itp, to koszty będą wyższe. Do 1400 zł/m2 problemów jeszcze być nie powinno, jednak wyższe szacunkowe koszty mogą powodować, że banki nie będą już takie chętne by finansować całość remontu.

Gdy dasz kosztorys, z którego będzie wynikało, że potrzebujesz 100.000 zł, żeby wyremontować 50m2 mieszkanie, to bank to zaakceptuje, ale może kazać Wam zwiększyć wkład własny w inwestycję.

W kosztorysie możesz sobie wpisać dowolne kwoty. To czy bank da na to tyle pieniędzy, zależy od tego, czy przekonasz go, że dostaje atrakcyjną nieruchomość. Warto w tym przypadku korzystać z usług rzeczoznawcy majątkowego. Rzeczoznawca będzie wyceniał aktualną wartość mieszkania i tą po remoncie. Jeśli operat szacunkowy pokaże bankowi, że mieszkanie po dużym remoncie będzie miało odpowiednią wartość, to bank sfinansuje ten remont.

Przykład:

Mieszkanie 60 m2 jest warte 200.000 zł, ale aż 100.000 zł chcesz na remont przy minimalnym udziale wkładu własnego. Jeśli rzeczoznawca wyceni, że po remoncie nieruchomość będzie warta minimum 300.000 zł, to bank nie obetnie kwoty kredytu. Gdyby jednak wycena była niższa, to bank zaakceptuje kosztorys, ale każe Ci wnieść więcej środków własnych.

O wycenach rzeczoznawców majątkowych oraz tego czy współpracować z nimi bezpośrednio, czy przez bank przeczytasz w poniższym artykule:


Jak bank rozliczy Cię z remontu?

Najczęstsze pytanie odnośnie kredytu hipotecznego na remont, to w jaki sposób trzeba rozliczyć się z kosztorysu. Nie musisz się obawiać, że bank każe Ci zbierać na wszystko faktury. W Polsce za robociznę raczej nie często się je wystawia 🙂

Banki sprawdzają, czy wydaliście pieniądze na remont na 3 sposoby:

  • inspekcja
  • zdjęcia
  • faktury

Inspekcja – najczęściej stosowana przez banki. Kończysz remont, powiadamiasz bank, a ten wysyła pracownika, by zrobił zdjęcia. Rzeczoznawca czy pracownik sprawdza czy to co jest wskazane w kosztorysie jest zrobione. Banki nie czepiają się za bardzo kwot, które wpiszesz. Jeśli wpiszecie, że na drzwi wewnętrzne przewidujecie wydatek po 2000 zł/sztukę, a kupisz z sieciówki za 600 zł/sztukę, to nie będzie z tym problemów. Oczywiście wszystko w granicach przyzwoitości.  Jak wpiszesz, że malowanie 30-metrowego mieszkania będzie Cię kosztowało 20.000 zł, bank to zaakceptuje, ale poprosi o faktury.

Zdjęcia – najlepszy sposób rozliczenia. Kończysz remont, robisz zdjęcia, wysyłasz do banku i to wszystko. Jeśli będzie zrobione to co miało być, to kosztorys jest rozliczony.

Faktury – czasem banki mogą poprosić o faktury. Zwłaszcza w przypadku, gdy przesadzisz z kwotami w kosztorysie, bądź zamierzasz kupować materiały bardzo drogie. Rzadko kiedy musisz dokumentować 100% kosztów. Zwykle banki życzą sobie faktur na kwoty w przedziale 50% – 80% rzeczywiście poniesionych kosztów.


Sposób na odzyskanie wkładu własnego

Cel remontowy jest doskonałym sposobem na odzyskanie wkładu własnego. Może się wręcz okazać, że nie dość, że kupisz i wyremontujesz mieszkanie za pieniądze banku, to jeszcze będziesz mieć więcej pieniędzy niż przed transakcją.

Przykład:

Cena nieruchomości: 230.000 zł

Remont: 70.000 zł

Wkład własny: 30.000 zł

Kredyt 270.000 zł

Analizujemy przykład zawyżonego kosztorysu remontowego i to znacznie. Jeśli przeprowadzisz remont za 40.000 zł, a bank rozliczy go pozytywnie, to po wszystkim wychodzisz na 0. Nie uwzględniam tu kosztów notarialnych, agenta nieruchomości itp.


Jeśli masz duży wkład własny i zależy Ci przede wszystkim na niskich kosztach kredytu, to pewnie nie będziesz zainteresowany zwiększaniem kwoty kredytu o dodatkowy cel. Często jednak spotykam się z sytuacją, że klienci mają wkład własny na styk. Chcą od banku jak najmniej, by mieć jak najniższą ratę. Twierdzą, że remont przeprowadzą ze swoich środków. W konsekwencji po paru miesiącach wracają po znacznie droższe kredyty gotówkowe. Nie jest to najrozsądniejsze rozwiązanie. Warto sobie przekalkulować uwzględniając wszystkie koszty, czy dodatkowy cel remontowy nie byłby odpowiednim wyjściem

W ostateczności jeśli po zakończeniu remontu zostanie Wam sporo pieniędzy w kieszeni, to różnicę możecie nadpłaci na kredyt. Coraz częściej banki oferują możliwość nadpłat bez żadnych prowizji.

Więcej o kosztach związanych z zakupem nieruchomości przeczytasz poniżej.