Kredyt na rynek pierwotny, a kredyt na rynek wtórny? Jakie są różnice?

kredyt na rynek pierwotny

W obecnych czasach przeżywamy istny boom na rynku nieruchomości. Sprzedaje się mnóstwo mieszkań i domów używanych, ale większym zainteresowaniem cieszą się deweloperzy, którzy budują na potęgę. Jeśli kupujesz nową nieruchomość za kredyt, to musisz być świadomy sposobu finansowania takiej transakcji, ponieważ może znacznie różnić się od zakupu mieszkania bezpośrednio od osoby fizycznej. Kredyt na rynek pierwotny, a kredyt na rynek wtórny to często zupełnie inny model finansowania.

Dlaczego nie każdy deweloper to deweloper?

Czego potrzebujesz od dewelopera, by ubiegać się o kredyt?

Kiedy i w jaki sposób bank wypłaca kredyt?

Jakie są różnice w kosztach kredytu na rynek wtórny i pierwotny?

Czy wiesz, że prawdopodobnie będziesz płacić ratę kredytu, choć mieszkanie nie będzie jeszcze wybudowane?


Czy to na pewno deweloper?

Jeśli kupujesz mieszkanie w bloku, który się dopiero buduje, to automatycznie wiesz, że macie do czynienia z deweloperem. Kupujesz dom, który ktoś buduje w ramach działalności gospodarczej, oddaje do użytkowania i Ci sprzedaje? Kupujesz od dewelopera.

Okazuje się jednak, że jest kilka istotnych czynników, na które powinniście zwrócić uwagę. Bo deweloper, deweloperowi nierówny. Może od tego zależeć, czy w ogóle otrzymasz kredyt. Lub przynajmniej kiedy możesz się o niego ubiegać i w jaki sposób masz składać wniosek.

Rachunki powiernicze

W 2011 roku została wprowadzona tzw. ustawa deweloperska („O ochronie Praw Nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego”).

Deweloper, który podlega pod ustawę, musi posiadać rachunki powiernicze oraz oczywiście spełniać szereg innych norm.

Dzięki temu o kredyt możesz ubiegać się, gdy wydano pozwolenie na budowę, chociaż budowlańcy nawet nie wbili przysłowiowej łopaty.

Brak rachunków powierniczych

Jeśli inwestor nie spełnia w/w wymogów, to bank udzieli finansowania na zakup budowanych przez niego nieruchomości, ale dopiero gdy budowa zostanie zakończona.


Kredyt na rynek pierwotny – jak wypłaca bank?

  1. Inwestycja zakończona – wypłata jednorazowa
    W przypadku nieruchomości oddanej do użytkowania, kredyt jest wypłacany standardowo. Jedna transza na zakup po lub przed aktem notarialnym, w zależności od umowy. Nie ma w tym nic skomplikowanego.
    Bank udziela Ci finansowania, a w kolejnym miesiącu rozpoczynasz spłatę kredytu (pełnej raty kapitałowo-odsetkowej).
  2. Inwestycja w trakcie budowy – wypłata w transzach
    Bank uruchamia kredyt wraz z zaawansowaniem budowy. Powoduje to szereg konsekwencji, które musisz uwzględnić ubiegając się o taki kredyt.

Wypłata kredytu w transzach

Ten przypadek omówię szerzej, gdyż stanowi fundamentalną różnicę, o której powinieneś wiedzieć. Dotyczy przypadku, gdy kupujesz mieszkanie, którego oddanie przewidziane jest za kilkanaście miesięcy.

  1. Kredyt jest wypłacany zgodnie z harmonogramem od dewelopera
    W umowie deweloperskiej będzie wskazany harmonogram transz, które deweloper chce otrzymać zgodnie z planowanym postępem prac budowlanych. Dla Ciebie plusem jest to, że jeśli inwestor nie będzie budował terminowo, to bank może nie uruchomić kolejnej transzy. Robi to zresztą na Twoją dyspozycję. W ten sposób zmniejszasz ryzyko, że zapłacisz całość, a deweloper nie wywiąże się z inwestycji.
  2. Kredyt zaczynasz spłacać już po wypłacie 1 transzy!
    Podpisujesz umowę w banku 10 lutego 2019 roku. Bank puszcza pierwszy przelew do dewelopera. Ten odda mieszkanie dopiero za 1,5 roku, a Ty masz już płacić raty. Niestety tak to wygląda. Do momentu, gdy bank nie uruchomi całego kredytu (wszystkich transz), obowiązuje tzw. okres karencji. W tym czasie spłacasz tylko odsetki od wypłaconej kwoty.
    Średnio musisz założyć około 400 zł/mc od wypłaconych 100.000 zł
    +
    Plusem jest to, że nie trzeba spłacać pełnej kwoty, dzięki czemu jest lżej
    – Minusem z kolei brak spłaty kapitału. Spłata samych odsetek powoduje, że ponosisz koszty, a dług nie maleje
  3. Inspekcje
    Przed każdą kolejną wypłatą transzy, bank może przeprowadzać inspekcję na budowie. Sprawdza wówczas, czy budowa idzie zgodnie z planem i na tej podstawie podejmuje decyzję, czy kolejna transza może zostać uruchomiona.
    WAŻNE! Znaczna część banków, za każdą inspekcję weźmie od Ciebie opłatę – z reguły około 200 zł.
    Twój deweloper życzy sobie 7 transz, co miesiąc każda? Przed każdą z nich zapłacisz wspomniane 200 zł.
    Na szczęście nie każdy bank pobiera te opłaty.
  4. Ubezpieczenie pomostowe
    Tzw. „pomostówka” jest to podwyższenie oprocentowania do momentu ustanowienia prawomocnej hipoteki w księdze wieczystej Waszej nieruchomości. O ile przy rynku wtórnym nie ma ono istotnego wpływu na koszty całkowite kredytu, o tyle na rynku pierwotnym warto je uwzględnić.
    Z tytułu ubezpieczenia pomostowego banki podwyższają marżę o około 1 punkt procentowy.
    Przekłada się to na około 83 zł od każdych 100.000 zł.
    Jak długo będziesz płacić pomostówkę? Wniosek o złożenie hipoteki możesz złożyć dopiero, gdy będziesz właścicielem nieruchomości. Wówczas składasz wniosek do sądu i czekasz aż sąd dokona wpisu. W zależności od miasta trwa to od kilku tygodni, do kilku miesięcy.

Jeśli podpisujesz umowę deweloperską na wczesnym etapie zaawansowania inwestycji, to warto przekalkulować sobie w/w koszty.

2 lata budowy i wypłata po drodze 7 transz, może spowodować, że zanim otrzymasz mieszkanie, będziesz musiał zapłacić do banku nawet kilkanaście tysięcy złotych!


Dokumentacja do kredytu

Jakich dokumentów potrzebujesz, by móc ubiegać się o kredyt na rynek pierwotny?

W przypadku inwestycji zakończonej lista dokumentów jest krótka. Do wniosku o kredyt będziesz potrzebować przede wszystkim:

  • pozwolenie na użytkowanie/zaświadczenie o samodzielności lokalu
  • umowę przedwstępną zakupu

W przypadku zakupu od dewelopera nieruchomości będącej w trakcie budowy, lista dokumentów jest znacznie dłuższa:

  • umowa deweloperska (lub rezerwacyjna + prospekt informacyjny + wzór umowy deweloperskiej + harmonogram transz)
  • rzuty mieszkania
  • pozwolenie na budowę
  • wypis i wyrys z rejestru gruntów
  • pełnomocnictwo osób występujących w imieniu dewelopera
  • promesa na bezciężarowe wyodrębnienie nieruchomości (o ile jest hipoteka na inwestycji dewelopera)

Czy warto kupować mieszkanie od dewelopera, czy lepiej z rynku wtórnego? Na to pytanie nie ma dobrej odpowiedzi, każdy musi odpowiedzieć sobie sam. Każdy wariant ma oczywiście swoje zalety i wady. Wymienię najważniejsze z punktu widzenia pośrednika kredytowego.

Zakup na rynku pierwotnym plusy:

  • brak podatku PCC (2% od ceny transakcyjnej – płacisz u Notariusza w przypadku zakupu na rynku wtórnym)
    Więcej w artykule -> Kredyt hipoteczny to nie tylko rata. Na jakie koszty się przygotować?
  • wykańczasz mieszkanie wg własnego uznania
  • nowoczesne budownictwo
  • zwykle brak problemów z wyceną nieruchomości (banki akceptują ceny deweloperów jako rynkowe)

Zakup na rynku pierwotnym minusy:

  • długi okres karencji
  • ubezpieczenie pomostowe
  • koszty inspekcji przed kolejnymi transzami

Motywacją do napisania dzisiejszego artykułu, nie było pokazanie Wam drogi, czy lepiej iść w zakupu na rynku pierwotnym czy wtórnym. Biorąc kredyt na rynek pierwotny, musisz mieć świadomość w jaki sposób jest on wypłacany oraz jak wygląda jego spłata. Uważam, że różnice między finansowaniem nieruchomości gotowej, a takiej która jest dopiero budowana są na tyle istotne, że z pewnością mogą mieć istotny wpływ na Twoją decyzję.

 

0 komentarzy:

Dodaj komentarz

Chcesz się przyłączyć do dyskusji?
Feel free to contribute!

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *