Kredyty hipoteczne będą droższe? Coraz trudniej o kredyt

PKO BP podniosło marże kredytów hipotecznych. Zmiana kosmetyczna, bo wzrost o 0,1 punktu procentowego w górę, nie jest może powalający. Dlaczego piszę więc na ten temat artykuł?

Obecną podwyżkę poprzedziła poprzednia, kilka miesięcy wcześniej. Te i kilka innych zmian powodują, że zastanawiam się, czy mamy do czynienia tylko z polityką banku? Czy należy upatrywać w tym jakiejś tendencji?

Największy bank w Polsce często występuje w roli gracza, który wskazuje pozostałym kierunek zmian. Czy teraz inne instytucje podążą tym torem i kredyty hipoteczne będą droższe?

Banki podnoszą marże kredytów

Jak wspomniałem powyżej, Powszechna Kasa Oszczędności Bank Polski znany jako PKO BP, od początku roku podniósł marże kredytów hipotecznych dwukrotnie. To nie jedyny ruch zwiększający oprocentowanie kredytów.

4 lutego bank zastąpił dotychczasową stopę bazową, która była wyliczana na podstawie wskaźnika 3-miesięcznego WIBOR. Teraz stosowany będzie WIBOR6M.

Na dzień pisania artykułu (9 maja 2019) wskaźniki przyjmują wartości jak niżej:

• WIBOR3M – 1,72%
• WIBOR6M – 1,79%

Różnica niewielka, bo 0,07%. Jednak jeśli uwzględnimy podwyżki marż oraz zmianę stosowanego WIBOR6M, to zmiana oprocentowania na poziomie 0,27 punktu procentowego jest już znaczna.

Przykład:

Kwota kredytu – 200.000 zł

Okres kredytowania – 30 lat

Oprocentowanie – 4%

Rata – 954,83 zł

Rata po podwyższeniu oprocentowania o 0,27 pp (o% = 4,27%) wyniesie 986,22 zł, co oznacza wzrost raty o 31,39 zł/mc oraz wzrost całkowitego kosztu kredytu o 11.300,40 zł!

Inne banki podniosą marże?

Zmiana oferty w jednym banku to standardowa okoliczność, z którą często mamy do czynienia. Czasem jednak sytuacja na rynku pozwala przewidzieć, że nie mamy do czynienia z pojedynczą zmianą, lecz kierunkiem w którym zmierzamy.

Poniżej najważniejsze korekty w ofertach bankowych:

• Pekao S.A. – drugi największy bank w Polsce również podniósł marże. Poprzednio 1,85% lub 1,95% w zależności od kwoty kredytu i wkładu własnego. Aktualnie od 1,84% do 2,04%, z czego ostatnia kwota dostępna przy kredycie większym niż 400.000 zł
• ING – wzrost marży o 0,05 pp. Nie wyciągałbym na tej podstawie daleko idących wniosków
• BNP Paribas – zakończenie rewelacyjnej promocji (1,5% marży i 0% prowizji bez produktów dodatkowych)

Wielu modyfikacji póki co nie ma. Największe nastąpiły w PKO BP i Pekao S.A. Z racji tego, że są to największe banki w Polsce, niewykluczone że konkurencja pójdzie w podobną stronę i również u nich kredyty hipoteczne będą droższe.

Aktualne warunki cenowe poszczególnych banków oraz ich porównanie znajdziesz w comiesięcznym rankingu kredytów hipotecznych, który publikuję na blogu.

O kredyt mieszkaniowy coraz trudniej

Koszty kredytu to jedno,  Żeby je ponieść najpierw trzeba go otrzymać. Od pewnego czasu widać stopniowe zaostrzanie polityki kredytowej banków. Krótko mówiąc, o kredyt na dom lub mieszkanie niestety jest coraz trudniej.

Tu również można zaobserwować stopniowe przykręcanie kurka przez banki. Odmowa udzielenia kredytu jest niestety wydawana coraz częściej. Zdarza się, że bank odmawia udzielenia kredytu ponieważ nie akceptuje dochodów lub nieruchomości, mimo że kilka miesięcy wcześniej z podobnym klientem nie było najmniejszego problemu w tym banku.

W jaki sposób banki zaostrzają politykę kredytową?

• ograniczenie maksymalnego wieku kredytobiorcy
• kwestionowanie wartości nieruchomości
• zmiana kalkulatora zdolności kredytowej – mniejsza kwota przy tych samych dochodach
• rekomendacje negatywne – automatyczne odmowy ze względu na punkty scoringowe klienta
• brak akceptacji pewnych źródeł dochodu
• brak akceptacji nieruchomości w mniejszych miejscowościach jako zabezpieczenie

Sprzedaż kredytów w Polsce

Mimo rosnących cen oraz zaostrzania polityki kredytowej przez banki, wartość udzielanych kredytów z miesiąca na miesiąc rośnie. +5,6% w porównaniu do marca 2018. Co ciekawe ilość udzielonych kredytów mieszkaniowych spadła o 5,1% r/r.

Jednak już w kwietniu liczba nowych wniosków w porównaniu z poprzednim rokiem wzrosła o 11,1%, co przekłada się na wzrost wartości o 16,2%.

Średnia wartość kredytu zdecydowanie rośnie, co jest spowodowane rosnącymi cenami, ale również zarobkami Polaków.

Mimo zaostrzania polityki kredytowej przez banki, wartość udzielanych kredytów stale rośnie. Banki mogą sobie pozwolić więc na wybieranie „lepszych” klientów i odrzucanie wniosków, gdy pojawią się jakieś wątpliwości w głowie analityka.

Ulubieni klienci dla banków, to Ci z wysokimi dochodami  z umowy o pracę lub emerytury. Posiadający duży wkład własny na nieruchomość w dużym mieście, którą łatwo można zbyć.

Co zrobić w przypadku, gdy nie masz tak klarownej sytuacji, inne źródła dochodu lub chcesz kupić nieruchomość do generalnego remontu? Zawsze polecam współpracę z dobrym ekspertem finansowym, który wie w których bankach prawdopodobieństwo uzyskania kredytu będzie większe. Warto składać wnioski do kilku banków, gdyż zwiększasz tym samym szanse na otrzymanie finansowania. Złożenie 2, 3, a nawet 4 wniosków nie wiąże się z negatywnymi konsekwencjami, a dzięki temu rośnie możliwość otrzymania kredytu.

Czy to jest dobry moment, by starać się o finansowanie na zakup nieruchomości? Wydaje się, że tak. Mamy historycznie niski WIBOR, a banki podnoszą zaczynają podnosić marże. Wzrost jednego i drugiego może sprawić, że już niedługo kredyty hipoteczne będą droższe.