Kupujesz nieruchomość? Sprawdź Księgę Wieczystą

//, Ogólna/Kupujesz nieruchomość? Sprawdź Księgę Wieczystą

Kupujesz nieruchomość? Sprawdź Księgę Wieczystą

2018-09-04T16:00:28+00:0021 marca 2017|Kredyty, Ogólna|

Kupując nieruchomość warto dokładnie przyjrzeć się temu, co zamierzacie kupić. Oznacza to, że nie tylko powinniście iść sprawdzić mieszkanie i ocenić jego stan, ale również zapoznać się z dokumentacją dotyczącą nabywanego mieszkania/domu. Najważniejszym dokumentem, w którym znajdziecie mnóstwo informacji na temat właścicieli nieruchomości, oznaczeniach jej dotyczących, praw z nią związanych, obciążeń, czy hipotek jest Księga Wieczysta. Dostęp do tego dokumentu jest na tyle ułatwiony, że każdy zainteresowany powinien się z nim zapoznać. Jeśli nie macie jednak wystarczającej wiedzy na temat tego, co możecie tam znaleźć, warto poprosić kogoś kto się na tym zna, by ocenił informacje tam zawarte. Na początek zapoznajcie się z poniższym wpisem, który co nieco przybiży Wam informacji na temat Ksiąg Wieczystych.


Co to jest księga wieczysta?

Księga wieczysta to podstawowy dokument umożliwiający ustalenie stanu prawnego nieruchomości. Rejestr ksiąg wieczystych jest prowadzony przez wydziały wieczystoksięgowe sądów rejonowych.

Właściciel nieruchomości powinien dopilnować, aby treść księgi wieczystej odzwierciedlała stan faktyczny, ponieważ ewentualne niezgodności mogą powodować utrudnienia przy obrocie nieruchomością lub przy uzyskaniu kredytu hipotecznego.

Księgi wieczyste prowadzone są dla wszystkich nieruchomości – gruntowych, budynkowych oraz lokalowych, chyba że przepisy szczególne stanowią inaczej. Dodatkowo księga wieczysta może zostać założona dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, które jest ograniczonym prawem rzeczowym.


Gdzie można sprawdzić Księgę Wieczystą?

Każdy może wystąpić o odpis Księgi Wieczystej. W tym celu należy udać się do Sądu Rejonowego właściwego dla położenia danej nieruchomości. Jeśli znasz numer KW, to bez problemu uzyskasz do niej dostęp. Od kilku lat jest jednak prostszy sposób, za pomocą którego sprawdzisz Księgę Wieczystą bez wychodzenia z domu.

Poniżej podaję link do bazy Elektronicznych Ksiąg Wieczystych, w której wystarczy wpisać numer odpowiedniej KW i zaraz można uzyskać do niej wgląd.

Elektroniczne Księgi Wieczyste


Jakie informacje znajdziecie w Księdze Wieczystej

Księga wieczysta składa się z 4 działów, z czego pierwszy jest podzielony na dwie części.

  • Dział I-O – dział w którym znajdziemy informacje geodezyjne i adresowe dotyczące nieruchomości. Znajdziecie tu takie informacje jak: adres, numer działki, rodzaj lokalu, liczba kondygnacji budynku, powierzchnia użytkowa, informacje na temat części wspólnych, czy powiązań z innymi numerami KW
  • Dział I-Sp – spis praw właścicieli nieruchomości. Informacje o służebności przejazdu przez działki sąsiednie, o użytkowaniu wieczystym działek, czy udziałach w gruncie i budynku, który przypada na dany lokal
  • Dział II – informacje o tym kto jest właścicielem nieruchomości, wielkość udziałów jeśli jest więcej właścicieli, kto jest użytkownikiem wieczystym (jeśli działkę oddano w użytkowanie wieczyste)
  • Dział III – najczęściej pojawiają się tu różnego rodzaju obciążenia nieruchomości. Egzekucje, służebności gruntowe, przesyłu, roszczenia
  • Dział IV – hipoteki obciążające nieruchomość. Dowiecie się tutaj, czy dana nieruchomość jest obciążona kredytem. Wysokość hipoteki nie oznacza jednak wysokości aktualnego salda do spłaty, gdyż w rzeczywistości banki wpisują hipotekę w wysokości 150% do 200% wysokości zaciągniętego kredytu i nie aktualizują tej kwoty wraz z jej spłatą. Dla Was jest to tylko informacja, że jest hipoteka i powinniście zażądać od sprzedającego zaświadczenia z banku o wysokości aktualnego zadłużenia z tytułu kredytu hipotecznego.

Wzmianki

Wzmianka to wpis do Księgi Wieczystej informujący o tym, że został złożony w sądzie wniosek o dokonanie zmian w danym dziale księgi wieczystej. Zmiana może polegać na dodaniu nowego wpisu, wykreśleniu już znajdującego się lub jego zmianie.

Na wzmianki trzeba szczególnie uważać, gdyż na pierwszy rzut oka nie widać czego dokładnie dotyczą. O ile tzw. rękojmia wiary publicznej  ksiąg wieczystych mówi o tym, że to co jest zapisane w KW stanowi prawdę i nie musi być dalej weryfikowane. W momencie pojawienia się wzmianki w danym dziale – rękojmia przestaje działać!

Aby sprawdzić czego dotyczy wzmianka i na podstawie jakiego wniosku została wpisana, należy udać się do właściwego Sądu Rejonowego i wykazać się interesem prawnym (np. pokazać umowę przedwstępną zakupu nieruchomości).


Mieszkanie bez księgi wieczystej – czy to problem?

W Polsce często możecie spotkać się z sytuacją, gdy dla danej nieruchomości nie ma założonej księgi wieczystej. Najczęściej tego typu sytuacja dotyczy mieszkań ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu. Jeśli chcecie kupić nieruchomość bez KW, to przede wszystkim powinniście otrzymać od sprzedającego zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej zawierającego następujące informacje:
– o braku zaległości sprzedającego wobec Spółdzielni
– o przysługującym sprzedającemu spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu
– o braku przeciwskazań do założenia księgi wieczystej dla lokalu (jeśli kupujecie za kredyt hipoteczny, to bank będzie wymagał)

W tym przypadku zwróćcie również uwagę, czy nieruchomość jest położona na gruncie o nieuregulowanym stanie prawnym – jeśli tak, to nie będzie możliwe założenie Księgi Wieczystej dla lokalu, a co za tym idzie, nie dostaniecie kredytu hipotecznego na zakup takiego lokalu.

Upewnijcie się, że spółdzielnia posiada prawo własności do gruntu lub prawo użytkowania wieczystego.


Problemowe zapisy znajdujące się w Księgach Wieczystych dotyczą zdecydowanie mniejszej części nieruchomości w Polsce, jednak każda transakcja na tym rynku wiąże się zwykle z kwotami znacznie większymi niż kilkadziesiąt czy kilkaset złotych. Często dla Polaków zakup mieszkania jest najważniejszą inwestycją w życiu, dlatego do takiego zakupu warto się przygotować nie tylko od strony finansowej. Dokładna weryfikacja kupowanej nieruchomości nie musi Was praktycznie nic kosztować, a jeśli ma to na celu zapewnienie Waszego bezpieczeństwa i ochronę przed potencjalnymi zagrożeniami, to chyba więcej argumentów przedstawiać nie muszę.

Artykuł o tym jak znaleźć numer księgi wieczystej znajdziesz również tutaj.

2 komentarze

  1. Martyna 23 listopada 2018 w 13:21 - Odpowiedz

    A jeśli nie znamy numeru księgi wieczystej, to nie dostanie wypisu z niej? Co w takim przypadku? Jeśli powiem w sądzie, ze potrzebna mi księga wieczysta dla danej nieruchomości, to po prostu udostępnią mi dany numer?

    • Bartosz Nowak 26 listopada 2018 w 21:51 - Odpowiedz

      Jak podejdziemy i podamy adres, to niewiele nam da. Nie udostępnią. Musimy wykazać się interesem – mieć podpisaną umowę przedwstępną, dokumenty spadkowe itp.
      Wiem, że w internecie można znaleźć firmy, które podadzą Ci numer Księgi Wieczystej jeśli znasz adres nieruchomości. Takie serwisy są jednak płatne, osobiście nie korzystałem.

Zostaw komentarz

Strona lepiejnizwbanku.pl wykorzystuje pliki cookies. Możesz wyłączyć pliki cookies (wszystkie bądź ich poszczególne rodzaje) w ustawieniach przeglądarki. Dowiedz się więcej Polityce prywatności i plików cookies Ok. Rozumiem