koszty budowy

Minimalne koszty budowy domu przy kredycie hipotecznym. Co musisz wiedzieć?

koszty budowySezon budowy domów ruszył na dobre, mimo sytuacji, którą mamy aktualnie w gospodarce i na świecie. Jeśli budujesz za swoje środki, to ten wpis niespecjalnie może Cię zainteresować. Jeśli posiłkujesz się kredytem, to przeczytasz w nim o tym, jakie minimalne koszty budowy przyjmują obecnie banki.

Możesz nie zdawać sobie sprawy, ale jeśli złożysz wniosek o kredyt na budowę domu, to bank może uznać, że za tą kwotę nie wybudujesz się. Każą zwiększyć Ci kwotę kredytu lub wkład własny, a różnice mogą sięgać kilkudziesięciu tysięcy złotych.

Jakie minimalne koszty budowy zakładają banki?

Czy trzeba wykańczać dom pod klucz?

Czy również liczy się jako koszty budowy?


Niedoszacowane koszty budowy

Często spotykam się z sytuacją, że przychodzą do mnie klienci i mówią, że chcą 200.000 zł kredytu na budowę domu. Pytając o powierzchnię, okazuje się, że ten ma około 120 m2 z garażem. Gdy pytam, czy na pewno w tej kwocie się wyrobią, padają argumenty:

  • „robocizny nie liczę, bo większość zrobię sam”
  • „mój teściu jest budowlańcem”
  • „szwagier będzie mi pomagał”
  • „kumpel załatwia mi materiały po cenie hurtowej”

Wierzę, że wszystko powyżej jest prawdą, tylko to nie oznacza, że ktoś wybuduje dom za bezcen. Prawda jest taka, że większość posiłkuje się pomocą rodziny, czy znajomych, szuka jak tu zaoszczędzić na materiałach, ale pewien koszt po prostu trzeba ponieść.

Same materiały kosztują ile kosztują, a cena ich znacząco wzrosła w poprzednich latach. O ile wykończeniówkę jak ktoś się zna, to zrobi samemu, to często nie wstawi okien, nie położy dachu, a za robociznę tutaj ktoś sobie policzy.


Czy trzeba wykańczać pod klucz?

Większość banków chce, byś w kosztorysie zaplanował prace, które od razu pozwolą Ci się wprowadzić po zakończeniu przewidzianych robót budowlanych. Zdarza się, że klient ma gdzie mieszkać i chce oddać dom do użytkowania, a potem wykańczać go sobie na spokojnie. Jednak nie każdy bank pójdzie na to, że zaakceptuje Ci inwestycje bez wykończonych podłóg czy białego montażu w łazience.

Część instytucji jednak przyjmuje założenia oddania domu do tzw. standardu deweloperskiego. Wówczas przyjmują niższe planowane koszty budowy domu i z części pozycji kosztorysu nie musisz się rozliczać.

Do takich banków należą:

  • Alior
  • ING
  • Millennium

Co jeśli kosztorys jest niedoszacowany?

Okazuje się, że poszczególne banki mogą przyjmować znacznie różniące się od siebie minimalne koszty budowy.

Różnica 500 zł/m2 wbrew pozorom ma ogromne znaczenie.

Przykład:

Budujesz dom o powierzchni użytkowej 130 m2 i z garażem dwustanowiskowym o powierzchni 50 m2. Razem powierzchnia to 180 m2. Porównajmy 2 banki i ich założenia:

  1. Minimalny koszt, to 2200 zł/m2 powierzchni użytkowej – czyli 286.000 zł
  2. Minimalny koszt, to 2500 zł/m2 powierzchni całkowitej – czyli 450.000 zł

Jeśli nie chcesz wnosić swoich środków w budowę domu, a zamierzałeś wziąć kredyt w wysokości 360.000 zł, to w banku nr 2 go nie dostaniesz. Musisz wnieść swój wkład budowlany, czyli najczęściej rozpocząć budowę ze swoich środków (za 90.000 zł) lub o tyle zwiększyć wnioskowaną kwotę kredytu.


Minimalne koszty budowy w bankach

Nie wszystkie banki podają dokładne założenia. Część opiera się na dokładnych wartościach, typu minimum 2500 zł/m2 licząc od powierzchni całkowitej, a część banków podchodzi „zdroworozsądkowo”. Takie banki oszczędni lubią najbardziej, bo rzeczywiście tam kosztorys na poziomie 2000 zł/m2 powinien zostać zaakceptowany.

Poniżej zestawienie:

Legenda (pu – powierzchnia użytkowa, pc – powierzchnia całkowita). Za powierzchnię całkowitą przyjmujemy: użytkową + garaż + kotłownia, pomieszczenia gospodarcze itp. (nie uwzględniamy poddasza nieużytkowego)

  • ING – zdroworozsądkowo (mają swój kalkulator, który możemy modyfikować w każdą stronę o ile nie przesadzimy – bank nr 1 jeśli chodzi o elastyczne podejście do budowy domu)
  • PKO BP – 2500 zł/m2 powierzchni całkowitej
  • Pekao S.A. – zdroworozsądkowo
  • BNP Paribas – 2200 zł/m2 powierzchni użytkowej
  • Millennium – 2100 zł/m2 pc (deweloperski) lub 2700 zł/m2 pc (pod klucz) – wartości przyjmują różne w zależności od województwa
  • Santander – 2200 zł/m2 powierzchni użytkowej + 1700 zł/m2 garażu
  • Credit Agricole – 2500 zł/m2 pc
  • mBank – 2500 zł/m2 pc
  • Alior – 2000 zł/m2 pc (deweloperski) lub 2500 zł/m2 pc (pod klucz)

Powyższe koszty planujesz w kosztorysie na druku danego banku. Więcej szczegółów na temat kredytu na budowę domu, rozliczania itp. znajdziesz w poniższym wpisie.


Możesz liczyć, że wybudujesz dom tanim kosztem. Być może masz swoje środki, ale nie chcesz deklarować bankowi ich udziału, bo nie chcesz, by bank Cię z tego rozliczał. Warto w takim przypadku rozważyć wzięcie wyższej kwoty kredytu. Wymogi banku i tak musisz spełnić, bo inaczej nie dostaniesz finansowania.

O dziwo wzięcie wyższej kwoty kredytu może nie kosztować Ciebie nic. Jeśli dany bank ma 0% prowizji za uruchomienie kredytu i 0% prowizji za wcześniejszą spłatę, to dużej różnicy nie będzie dla Ciebie czy weźmiesz 350.000 zł czy 400.000 zł kredytu. Jeśli różnica (50.000 zł) nie będzie Ci potrzebna, to nadpłacisz kredyt i będziesz spłacał tylko 350.000 zł. Ponadto spłacasz tylko tą kwotę kredytu, którą uruchomiłeś. Możesz podpisać umowę na 400.000 zł, ale Ty decydujesz o wysokości uruchamianych transz. Jeśli uruchomisz 150.000 zł i 150.000 zł, to w ostatniej transzy możesz uruchomić tylko 50.000 zł (zamiast 100.000 zł). Jeśli zakończysz budowę i rozliczysz się z bankiem z kosztorysu, to spłacasz tylko tyle ile uruchomiłeś (350.000 zł).

Temat budowy domu jest niezwykle szeroki, dlatego zapraszam do zapoznania się z podlinkowanym artykułem i w razie pytań do kontaktu bezpośredniego.

0 komentarzy:

Dodaj komentarz

Chcesz się przyłączyć do dyskusji?
Feel free to contribute!

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *