Odmowa kredytu, wstrzymanie budowy domu

//, Ogólna/Odmowa kredytu, wstrzymanie budowy domu

Odmowa kredytu, wstrzymanie budowy domu

2018-09-04T21:02:27+00:0018 maja 2016|Kredyty, Ogólna|

no-access-71233_64030 kwietnia weszła w życie ustawa o obrocie ziemią. Ciężko przejść obok tematu obojętnie, gdyż jak się okazuje jest związanych z nim mnóstwo kontrowersji. Choć jeszcze w zeszłym miesiącu nie było takich problemów, to aktualnie banki odmawiają ludziom kredytów na budowę domów, deweloperzy mają problem ze sprzedażą nieruchomości, ludzie nie mogą sprzedać swoich działek, a w dodatku z niewiadomych przyczyn uprzywilejowany jest w tym wszystkim Kościół. Słowem klucz jest tutaj „działka rolna”. Tym razem trochę dłuższy artykuł, w którym przedstawię w skrócie założenia ustawy, jakie niesie ze sobą konsekwencje oraz absurdy z którymi mamy do czynienia.


Ustawa o obrocie ziemią

Jak wspominałem na początku, ustawa weszła w życie 30 kwietnia 2016 roku. Podstawowym założeniem rządu była ochrona polskiej ziemi przed wykupem przez obcokrajowców i spekulacjom w jej obrocie.

Poniżej przedstawiam najważniejsze założenia nowej ustawy:

  1. Wstrzymanie sprzedaży państwowych gruntów na 5 lat z wyjątkiem nieruchomości do 2 hektarów oraz innych przeznaczonych np. na cele nierolne jak pod budownictwo mieszkaniowe, centra biznesowo – logistyczne czy składy magazynowe
  2. Nabywcą ziemi rolnej może być jedynie rolnik indywidualny, czyli osoba fizyczna, która osobiście gospodaruje na gruntach do 300 ha, posiada kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkuje w gminie, gdzie jest położona co najmniej jedna działka jego gospodarstwa
  3. Do zakupu ziemi są uprawnieni bliscy rolników indywidualnych, samorządy, Kościół i związki wyznaniowe.
  4. Agencja Nieruchomości Rolnych będzie miała prawo pierwokupu ziemi (nie dotyczy dziedziczenia)
  5. Działki o powierzchni mniejszej niż 0,3 hektara (30 arów) będą wyłączone spod rygorów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego

Na pierwszy rzut oka dla przeciętnego Kowalskiego nie wygląda to może jakoś strasznie, jednak wiele osób zderzyło się z rzeczywistością, która nastała wraz z wejściem ustawy w życie. Zobaczmy jak powyższe założenia wpływają na rzeczywistość.


Działka rolna czy nie rolna

Na początek skupmy się na przyczynie całego problemu. Jak się okazuje wcale nie jest takie oczywiste, czy dana działka jest rolna czy nie. W rzeczywistości wiele już wybudowanych domów teoretycznie może zostać zakwalifikowanych jako nieruchomości rolne.

Teraz o tym, czy dana nieruchomość jest rolną czy nie, decyduje plan zagospodarowania przestrzennego gminy. Zdarza się, że gminy nie mają sporządzonych takich planów lub nie zostały nimi objęte wszystkie tereny. Często nieruchomości zostały wybudowane wiele lat temu, gdy obowiązywały nieaktualne już plany zagospodarowania przestrzennego. Teren został zagospodarowany, ale nie zmieniono jego przeznaczenia w ewidencji gruntów i budynków. Wówczas takie nieruchomości zostaną określone jako rolne! Ponadto wystarczy, że 1m2 leżał na terenach rolnych, a cała nieruchomość zostaje uznana za rolną.

Paradoksem jest również punkt 5 wymieniony powyżej na temat założeń ustawy, który mówi o tym, że „działki o powierzchni mniejszej niż 0,3 hektara (30 arów) będą wyłączone spod rygorów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego”, gdyż jak się okazuje rozwiązanie to jest niezgodne z prawem geodezyjnym. Gruntów rolnych nie wolno bowiem dzielić na mniejsze części niż 0,3 ha


Banki nie chcą udzielać kredytów

Banki przestają procesować wnioski kredytowe, gdyż nie mogą ustanowić zabezpieczeń na nieruchomości. Zgodnie z nowo obowiązującymi przepisami, hipoteka na nieruchomości rolnej nie może przewyższać jej wartości rynkowej z dnia ustanowienia hipoteki. Do tej pory banki przyjmowały, że zabezpieczenie jest znacznie wyższe, ponieważ wraz z realizacją budowy domu wartość nieruchomości rosła. Sam grunt stanowi zwykle zaledwie 10 – 15% wartości nieruchomości. Nowe przepisy powodują, że już rozpatrywane wnioski są wstrzymywane w związku z wejściem w życie ustawy! Skala problemu może sięgać wszystkich projektów realizowanych poza planem zagospodarowania przestrzennego.

Ponadto dla banku zabezpieczeniem nie może być działka, która nie widnieje w planie zagospodarowania przestrzennego jako budownictwo mieszkaniowe. Nawet jeśli wcześniej wydane były warunki zabudowy i prawomocne pozwolenie na budowę na działce rolnej. Dochodzi do absurdów, gdzie klient chcąc wybudować dom pośrodku osiedla, nie otrzyma kredytu, gdyż nie ma planu zagospodarowania przestrzennego, a w wypisie z rejestru gruntów i budynków widnieje symbol „R”. W wielu gminach pozwolenia na budowę wydawane są na działkach rolnych, czy zagrodowych, co wcześniej nie stanowiło problemu. Teraz jeśli ktoś kupił działkę, zebrał dokumentację i otrzymał pozwolenie na budowę, nagle może nie dostać kredytu, gdyż może pojawić się problem z otrzymaniem finansowania z banku.


Problem z zakupem/sprzedażą nieruchomości

Znaczna część domów nie tylko na wsiach, ale również na terenach podmiejskich, a nawet w miastach, zostanie wyłączona z obrotu albo wymagać będzie dodatkowych zabiegów związanych z przekwalifikowaniem gruntów.

Radca Prawny Paweł Gazda na swoim blogu pisze opisuje sytuację w następujący sposób:

Wszystkie inne nieruchomości w Polsce około 80% powierzchni kraju będzie podlegało nowej ustawie. Każdy z właścicieli tych nieruchomości nie będzie mógł swej nieruchomości sprzedać za obecną cenę rynkową.

Każdy z właścicieli zatem tych nieruchomości straci od około 20% do 90% ceny w porównaniu z dzisiejszymi realiami rynkowymi. ( nieruchomość objęta w studium zagospodarowania gminy pod teren budownictwa wielomieszkaniowego i zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami przez rzeczoznawców wyceniana już jest jako ziemia budowlana i warta np. 1000 zł. za metr, nie będzie mogła być przedmiotem obrotu- taką ziemię będzie mógł kupić jedynie rolnik).

Źródło: http://wywlaszczeniablog.pl/dekret-rolny-wedlug-prawa-i-sprawiedliwosci/

Jak się okazuje nie tylko osoby indywidualne mogą mieć problem z kupnem lub sprzedażą nieruchomości, również może on dotyczy rolników. Zainteresowanych zapraszam do bloga wywlaszczeniablog.pl, a konkretnie do poniższego artykułu:

Przebieg procesu sprzedaży nieruchomości po 1 stycznia 2016r i wejściu w życie nowej ustawy o ustroju rolnym


Kościół wyłączony spod ustawy

To co będzie się tyczyło większości Polaków, nie dotyczy związków wyznaniowych i Kościoła. Dlaczego tylko te podmioty poza samorządami zostały wskazane jako uprzywilejowane? Biorąc pod uwagę znaczne ograniczenie handlu nieruchomościami zwłaszcza ziemią, można zakładać spadek cen działek rolnych i wzrost budowlanych. Ustawa na ten moment ma obowiązywać przez 5 lat, więc może się okazać, że tanio zakupiona ziemia rolna za kilka lat może przynieść niemałe zyski. Dla mnie jest to kolejny absurd zapisany w ustawie, ale to tylko moje prywatne zdanie na ten temat.


Ustawa weszła w życie niespełna 3 tygodnie temu i choć kontrowersje wzbudzała od dawna, to dopiero teraz zobaczymy jak będzie przekładała się na rzeczywistość. Z moich obserwacji na rynku kredytów w ostatnim czasie widać, że osoby zainteresowane zakupem nieruchomości za kredyt hipoteczny mogą dostać zawrotów głowy od zmian, które następują. Niższe zdolności kredytowe, droższe kredyty, a teraz utrudnienia wynikające z wprowadzonej ustawy nie ułatwiają decyzji odnośnie zakupu własnego M. Miejmy nadzieję, że Związek Banków Polskich dogada się z rządem i będzie można dostosować przepisy w taki sposób, by nie cierpieli na tym Ci, którzy jak zwykle ponoszą największe koszty takich decyzji, czyli klienci.

Zostaw komentarz

Strona lepiejnizwbanku.pl wykorzystuje pliki cookies. Możesz wyłączyć pliki cookies (wszystkie bądź ich poszczególne rodzaje) w ustawieniach przeglądarki. Dowiedz się więcej Polityce prywatności i plików cookies Ok. Rozumiem