21 kwietnia 2017 została opublikowana Ustawa o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami. Celem zmian jest wdrożenie postanowień unijnej dyrektywy w sprawie konsumenckich umów o kredyt związanych z nieruchomościami mieszkalnymi.  Ustawa wejdzie w życie z dniem 22 lipca 2017 roku, czyli za niespełna 3 miesiące.

Kilka zapisów oznacza znaczące zmiany w stosunku do tego, co funkcjonuje dziś na rynku. Odczują je wszyscy zainteresowani zakupem nieruchomości za kredyt hipoteczny, a także tych, którzy taki kredyt już posiadają.

Na początku wymienię zapisy, które mogą Was zainteresować, każdy z nich krótko omówię.


Najważniejsze zmiany dla kredytobiorców

  1. Prowizja za wcześniejszą spłatę tylko przez 3 lata
  2. Obowiązek wydania decyzji ostatecznej w ciągu 21 dni
  3. Konieczność przedstawienia klientowi uzasadnienia wydania negatywnej decyzji kredytowej przez bank
  4. Konieczność posiadania licencji KNF przez pośrednika kredytowego
  5. W przypadku braku spłaty kredytu, to klient, a nie bank sprzedaje nieruchomość!
  6. Zakaz sprzedaży wiązanej
  7. Szczegółowy formularz informacyjny dla klienta
  8. Wiążąca oferta przy składaniu wniosku
  9. Możliwość odstąpienia od umowy kredytowej w ciągu 14 dni
  10. W reklamach RRSO widoczne tak samo jak nominalne oprocentowanie
  11. Tylko banki i SKOKi będą mogły udzielać kredytów hipotecznych

A teraz krótko rozszerzę co oznacza każda z powyższych zmian.


Prowizja za wcześniejszą spłatę przez 3 lata

Od tego zapisu zaczynam, bo jest to bardzo dobra wiadomość dla kredytobiorców. Maksymalna dopuszczalna prowizja za wcześniejszą spłatę będzie wynosiła 3%. Ponadto nie będzie mogła być wyższa niż roczna suma odsetek, którą klient by zapłacił od spłacanej kwoty.

Dodatkowo opłata będzie mogła być pobierana maksymalnie przez 3 lata!

Aktualnie np. banki z największym udziałem w rynku kredytów hipotecznych, czyli PKO Bank Polski i Pekao S.A. pobierają prowizję od wcześniejszej spłaty przez cały okres kredytowania.

Według mnie wspomniany zapis sprawi, że wszyscy kredytobiorcy PKO BP i Pekao S.A., powinni dostać nowe tabele opłat i prowizji. Powinni mieć możliwość nadpłacać kredyt bez żadnych kosztów – jak okaże się w praktyce, przekonamy się po wejściu ustawy w życie.


Decyzja ostateczna w 21 dni

Zgodnie z nowymi regulacjami, banki będą miały 21 dni od momentu złożenia kompletu dokumentów na wydanie decyzji ostatecznej dla klienta! Do tej pory często banki wyrabiają się szybciej, ale bywają momenty, gdy klient czeka na decyzję znacznie dłużej. Ciekawe jak banki poradzą sobie z tym zapisem w styczniu 2018 roku, gdy znów zostaną zasypane wnioskami o kredyt z dopłatą MDM 🙂


Uzasadnienie negatywnej decyzji kredytowej

W praktyce dziś często klienci, gdy dostają odmowę, to tak na prawdę jedyną informacją na temat przyczyny, którą poznają jest: „zbyt wysokie ryzyko banku” itp. Tak na prawdę taka informacja kompletnie nic nie mówi. Od końcówki lipca banki będą musiały podać bardziej szczegółową informację na temat przyczyny odmowy. Zobaczymy czy będą to obchodzić, czy rzeczywiście klient pozna więcej szczegółów.


Pośrednicy kredytowi z licencjami

Bardzo poważna zmiana. Na dzień dzisiejszy każdy może zostać doradcą finansowym, pośrednikiem kredytowym czy jakkolwiek by się nazwał. Od wejścia w życie nowej ustawy, definicja pośrednika kredytowego będzie dokładnie sprecyzowana. Każda osoba pośrednicząca między klientem, a bankiem w procesie kredytu hipotecznego, będzie musiała uzyskać stosowną licencję wydaną przez KNF.

Jako ciekawostkę powiem, że doradca będzie miał obowiązek przedstawić klientowi wysokość prowizji, którą pośrednik kredytowy otrzymuje z banku.


Nowe zasady restrukturyzacji kredytów

W przypadku problemów ze spłatą kredytu każdy bank będzie miał sprecyzowane postępowanie, które ma na celu pomóc kredytobiorcy wyjść z długów. Bank będzie musiał zaproponować zawieszenie rat lub wydłużenie okresu kredytowania.

Najważniejszą zmianą jest jednak sytuacja, gdy kredytobiorca nie jest w stanie spłacać długu i bank jest zmuszony skorzystać z ostatecznego rozwiązania, czyli sprzedaży nieruchomości. Do tej pory to bank wystawiał nieruchomość na licytację. Cena była atrakcyjna dla kupującego, ale już nie dla sprzedającego. Zdarzało się, że kwota otrzymana w wyniku sprzedaży nie była wystarczająca, by pokryć cały dług, więc komornik „ściągał resztę z dłużnika.

Po 22 lipca to właściciel nieruchomości, a nie bank będzie zobowiązany sprzedać zadłużoną nieruchomość! Mówi się sporo o możliwości nadużyć (sprzedaż rodzinie po zaniżonej cenie itp.). Mam nadzieję, że nikt z Was nie będzie musiał przetestować tego rozwiązania 🙂


Zakaz sprzedaży wiązenej

Każdy bank będzie miał obowiązek posiadania oferty kredytu hipotecznego bez żadnego produktu dodatkowego poza bezpłatnym kontem służącym do spłaty rat. Banki będą mogły jednak uzależniać atrakcyjność ofert od skorzystania z produktów dodatkowych. Weźmiesz kartę kredytową – marża – 0,2pp).

W rzeczywistości nic się nie zmieni. Banki pewnie zaproponują „gołą” ofertę z marżą na poziomie 4%. Zaś w przypadku skorzystania z konta osobistego, ubezpieczenia na życie i karty kredytowej dostaniemy marżę 2%.

Banki nie będą mogły również w przypadku ubezpieczenia na życie narzucać swojego ubezpieczyciela. Ciekawe czy klient będzie miał dowolność, czy w przypadku ubezpieczenia poza bankiem otrzyma gorsze warunki kredytu.


Formularz informacyjny dla klienta!

Składając wniosek u pośrednika kredytowego, klient dostanie szczegółowy formularz informacyjny. Będą w nim wyszczególnione wszystkie możliwe koszty, dane pośrednika, banków, warunki spłaty itp.

Klient będzie musiał otrzymać porównanie oferty bez żadnych produktów dodatkowych oraz z produktami dodatkowymi. Otrzyma zatem informacje, jak tzw. cross-sell wpływa na całkowity koszt kredytu.

Co ciekawe parametry przedstawione na wniosku będą wiążące dla klienta. Dostanie gwarancję, że takie same będą na umowie kredytowej. Niektóre banki uzależniają parametry swoich ofert od różnych czynników (np. scoringu klienta, czy wyceny nieruchomości). Po wejściu w życie ustawy prawdopodobnie nie będą mogły tego robić.


Odstąpienie od umowy w ciągu 14 dni

Aktualnie można odstąpić tylko od kredytów konsumpcyjnych, a w przypadku kredytów hipotecznych tylko w wyjątkowych przypadkach. Taką sytuacją może być na przykład nieuruchomienie kredytu w terminie przez bank, z jego winy. W praktyce to się nie zdarza.

Tym razem podobnie jak w przypadku większości tego typu umów, każdy klient będzie mógł odstąpić od kredytu hipotecznego. Otrzyma wówczas zwrot wszystkich kosztów poniesionych na rzecz banku w ramach tego wniosku (prowizja, wycena rzeczoznawcy).


RRSO widoczne w reklamach jak oprocentowanie

Ile razy można było się spotkać z reklamami typu (oprocentowanie już od 3%!). Jeśli ktoś jednak zdążył przeczytać w ciągu 10 sekund trwania reklamy napisane małym drukiem: „tylko przy skorzystaniu z oferty z prowizją w wysokości 5% i ubezpieczeniem na życie płatnym x% miesięcznie, co daje RRSO na poziomie 8%”.

RRSO czyli rzeczywista roczna stopa oprocentowania będzie musiała być widoczna równie dobrze jak oprocentowanie nominalne, którym banki tak lubią się chwalić.

To czy RRSO zawsze jest miarodajnym wskaźnikiem, na podstawie którego możecie porównać atrakcyjność ofert przeczytacie w poniższym wpisie.

http://www.lepiejnizwbanku.pl/rrso-czyli-kredyt-oprocentowany-na-miliard


Kredyty hipoteczne tylko w Bankach i SKOKach

Tego wpisu zbyt bardzo nie trzeba rozwijać. Kredytów hipotecznych będą mogły udzielać tylko Banki, Banki Spółdzielcze i SKOKi czyli Spółdzielcze Kasy Oszczędnościowo Kredytowe. Inne firmy nie będą mogły udzielać kredytów hipotecznych.


W ustawie jest mowa o wielu innych zapisach, które jednak albo powtarzają to co było już zapisane wcześniej albo tak na prawdę niczego nowego nie wnoszą, więc nie skupiałem się na tych aspektach. Wg mnie najbardziej interesującymi punktami są przede wszystkim brak prowizji za wcześniejszą spłatę po 3 latach, obowiązek wydania decyzji w ciągu 21 dni oraz zmiany dotyczące pośredników kredytowych – gdyż ich jest znacznie więcej niż tu opisałem, choć na pierwszy rzut oka klient niekoniecznie będzie wszystkiego świadomy. Uważam, że zmiany te pozytywnie wpłyną na rynek hipotek, jednak jaka okaże się rzeczywistość zobaczymy dopiero w II połowie roku 2017.