Wpisy

Ustawa o kredytach hipotecznych. Jak banki omijają przepisy?

ustawa o kredytach hipotecznychJak wiecie 22 lipca weszła w życie ustawa o kredytach hipotecznych. Narzuca ona wiele istotnych zmian, które miały istotnie wpłynąć na funkcjonowanie rynku. Niestety po raz kolejny okazało się, że niektóre wytyczne są tak naprawdę fikcją. Banki już znalazły sposób na obejście przepisów. Początkowo wydawało się, że wiele wprowadzonych przepisów ureguluje rynek, a beneficjentami będą klienci.

Dziś mijają 3 tygodnie od wejścia ustawy w życie. Jakie są moje pierwsze obserwacje co do przeprowadzonych zmian? W jaki sposób banki dostosowują się do regulacji? Które zapisy wydają się korzystne dla klientów, a które mniej? Dzisiaj podzielę się swoimi pierwszymi wnioskami i porównam czy rzeczywistość odzwierciedla wprost to co jest zapisane w ustawie.


Co się zmieniło?

Dzisiaj nie będę pisał dokładnie o wprowadzonych zmianach. W artykule z 13 maja szczegółowo opisałem temat nowej ustawy o kredytach hipotecznych. Odnośnik znajdziecie poniżej:

Przyjrzę się jednak najważniejszym wg mnie zmianom, których skutki są już widoczne:

  • 0% prowizji za wcześniejszą spłatę po 3 latach od podpisania umowy
  • obowiązek wydania decyzji ostatecznej w ciągu 21 dni
  • licencje KNF dla pośredników kredytowych
  • zakaz sprzedaży wiązanej
  • szczegółowy formularz informacyjny dla klienta
  • wiążąca oferta przy składaniu wniosku

0% prowizji za wcześniejszą spłatę

Zapis widoczny dla wszystkich umów podpisanych po 22 lipca 2017. Korzystny przede wszystkim dla klientów biorących kredyt w bankach Pekao S.A. i PKO BP, które pobierały prowizję przez cały okres kredytowania. Szkoda, że brak prowizji nie dotyczy również umów podpisanych przed wejściem ustawy w życie.


Decyzja ostateczna w 21 dni

Najbardziej widoczny przykład, w jaki sposób banki radzą sobie z niekorzystnymi dla siebie zmianami. Niedawno pisałem, że jestem ciekawy zmian, które nas czekają, gdyż na dzień dzisiejszy 3 może 4 banki są w stanie zmieścić się w narzuconym terminie. W zdecydowanej większości proces kredytowy wygląda mniej więcej tak:

  • składacie zapytanie o możliwość udzielenia kredytu hipoteczny (wniosek o udostępnienie oferty itp.)
  • bank wydaje decyzję wstępną
  • uzupełniacie dokumenty
  • bank wycenia nieruchomość (lub dostarczacie operat szacunkowy)
  • składacie wniosek o kredyt hipoteczny – bank od tego czasu ma 21 dni na wydanie decyzji

Na palcach jednej ręki możemy policzyć te instytucje, które dostosowały się w tym przypadku do tego co miał na myśli ustawodawca.

Warto dodać jeszcze, że zapis o obowiązku wydania decyzji przez bank w 21 dniu od złożenia wniosku powoduje, że musicie złożyć dodatkowe oświadczenie (zwykle dołączone do wniosku kredytowego), w którym wyrażacie zgodę na otrzymanie decyzji wcześniej niż w 21 dniu od złożenia wniosku.

Oznacza to, że jeśli nie złożycie takiego oświadczenia, to bank nawet jeśli podejmie decyzję np. po 10 dniach, to będzie mógł Was poinformować dopiero dokładnie w 21 dniu od momentu złożenia wniosku kredytowego!


Licencje KNF dla pośredników finansowych

Tutaj zmiana będzie ogromna, aczkolwiek obowiązujący przez 5 miesięcy okres karencji powoduje, że większe zmiany będą widoczne od nowego roku. Temat jest na tyle szeroki, że poświęcę temu oddzielny artykuł w późniejszym czasie.


Zakaz sprzedaży wiązanej

Codziennie spotykając się z klientami, analizujemy wspólnie oferty w różnych bankach. Biorąc pod uwagę zmiany, które zaobserwowałem na przestrzeni ostatniego miesiąca mogę śmiało przyznać, że wszystko jest po staremu.

Kiedyś jeśli klient się uparł, to mógł otrzymać ofertę bez produktów dodatkowych. Teraz nie musi się upierać, bo bank ma obowiązek taką przedstawić. Oczywiście jest ona na tyle niekorzystna, że nikt rozsądnie myślący nie zdecyduje się z niej skorzystać.

Wygląda to na przykład tak, że jeśli wybierzecie ofertę bez tzw. cross sellu – to będziecie płacić ratę w wysokości np. 1500 zł/mc, a z produktami dodatkowymi 50 zł/mc mniej, uwzględniając już koszty produktów dodatkowych.


Szczegółowy formularz informacyjny

ustawa o kredytach hipotecznychKolejny głośny aspekt o której mówi ustawa o kredytach hipotecznych. Powyższy formularz ma za założenie przedstawić klientowi wszystkie najważniejsze informacje dotyczące kredytu hipotecznego. Koszty, okres kredytowania na jaki może zostać udzielony kredyt, cele na które może być udzielony, rodzaj oprocentowania, produkty dodatkowe, informacje na temat wynagrodzenia, które pośrednik otrzymuje z banku i wiele wiele innych. Dodatkowo każdy klient w zasadzie otrzymuje dwa formularze. Jeden z ofertą bez produktów dodatkowych poza bezpłatnym kontem, z którego będzie pobierana rata kredytu oraz drugi z ofertą promocyjną.

Co ważne, formularz informacyjny ważny jest 14 dni i jest przekazywany z wnioskiem. Bank ma na wydanie decyzji 21 dni, więc zdarza się, że bank wprost zapisuje na formularzu informację:
po 14 dniach informacje przedstawione na formularzu mogą ulec zmianie”.

Niestety powyższe formularze zawierają od 5 do 15 stron i z mojego doświadczenia wynika, że klienci niechętnie zapoznają się z powyższym.

Większość pośredników finansowych jest już wyposażonych w narzędzia, które umożliwiają utworzenie 1 stronicowego dokumentu, który zawiera wszystkie koszty i najważniejsze informacje dla klienta. Niestety skomplikowane przepisy uniemożliwiają bankom tworzenie formularzy w podobnej formie.


Wiążąca oferta przy składaniu wniosku

Tutaj chcę się odnieść do formularza opisanego powyżej, gdyż jedno wynika z drugiego. Formularz ze wszystkimi parametrami jest ważny 14 dni, a bank może wydać decyzję w ciągu 21 dni. W rzeczywistości parametry kredytu mogą się zmienić. W praktyce wygląda to jednak tak, że w większości banków klient wie na jakich warunkach będzie udzielany kredyt.


Ustawa o kredytach hipotecznych wprowadza mnóstwo modyfikacji, które dotyczą przede wszystkim banków i rynku pośrednictwa kredytowego. Klienci poza zdecydowanie pozytywną poprawką dotyczącą możliwości pobierania przez banki prowizji od wcześniejszej spłaty, nie odczują szczególnych zmian. Niestety, ale znów mamy do czynienia z wprowadzeniem przepisów, które wymagają gigantycznej pracy i kosztów, by dostosować się do procedur, z których wiele jest całkowicie niepotrzebna.

Jedną z takich zmian, jest zakaz używania przez pośredników nazwy „doradca”, „doradztwo” itp. Jak zobaczycie w zakładce „O mnie”, już nie jestem niezależnym doradcą finansowym. Mogę nazywać się specjalistą lub ekspertem, bo musiałem dostosować się do wymogów ustawy. Niektóre firmy jednak poza zmianą nazwy w CEiDG i na blogu muszą masowo wymienić tysiące plakatów, długopisów, ulotek, wizytówek, dokumentów firmowych i wiele wiele innych, co wiąże się z ogromnymi kosztami. I powiedzcie mi, że tego typu zapis sprawi, że rynek będzie funkcjonował lepiej 🙂

Zmiany w Kredytach Hipotecznych! Nowa ustawa od 22 lipca 2017!

21 kwietnia 2017 została opublikowana Ustawa o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami. Celem zmian jest wdrożenie postanowień unijnej dyrektywy w sprawie konsumenckich umów o kredyt związanych z nieruchomościami mieszkalnymi.  Ustawa wejdzie w życie z dniem 22 lipca 2017 roku, czyli za niespełna 3 miesiące.

Kilka zapisów oznacza znaczące zmiany w stosunku do tego, co funkcjonuje dziś na rynku. Odczują je wszyscy zainteresowani zakupem nieruchomości za kredyt hipoteczny, a także tych, którzy taki kredyt już posiadają.

Na początku wymienię zapisy, które mogą Was zainteresować, każdy z nich krótko omówię.


Najważniejsze zmiany dla kredytobiorców

  1. Prowizja za wcześniejszą spłatę tylko przez 3 lata
  2. Obowiązek wydania decyzji ostatecznej w ciągu 21 dni
  3. Konieczność przedstawienia klientowi uzasadnienia wydania negatywnej decyzji kredytowej przez bank
  4. Konieczność posiadania licencji KNF przez pośrednika kredytowego
  5. W przypadku braku spłaty kredytu, to klient, a nie bank sprzedaje nieruchomość!
  6. Zakaz sprzedaży wiązanej
  7. Szczegółowy formularz informacyjny dla klienta
  8. Wiążąca oferta przy składaniu wniosku
  9. Możliwość odstąpienia od umowy kredytowej w ciągu 14 dni
  10. W reklamach RRSO widoczne tak samo jak nominalne oprocentowanie
  11. Tylko banki i SKOKi będą mogły udzielać kredytów hipotecznych

A teraz krótko rozszerzę co oznacza każda z powyższych zmian.


Prowizja za wcześniejszą spłatę przez 3 lata

Od tego zapisu zaczynam, bo jest to bardzo dobra wiadomość dla kredytobiorców. Maksymalna dopuszczalna prowizja za wcześniejszą spłatę będzie wynosiła 3%. Ponadto nie będzie mogła być wyższa niż roczna suma odsetek, którą klient by zapłacił od spłacanej kwoty.

Dodatkowo opłata będzie mogła być pobierana maksymalnie przez 3 lata!

Aktualnie np. banki z największym udziałem w rynku kredytów hipotecznych, czyli PKO Bank Polski i Pekao S.A. pobierają prowizję od wcześniejszej spłaty przez cały okres kredytowania.

Według mnie wspomniany zapis sprawi, że wszyscy kredytobiorcy PKO BP i Pekao S.A., powinni dostać nowe tabele opłat i prowizji. Powinni mieć możliwość nadpłacać kredyt bez żadnych kosztów – jak okaże się w praktyce, przekonamy się po wejściu ustawy w życie.


Decyzja ostateczna w 21 dni

Zgodnie z nowymi regulacjami, banki będą miały 21 dni od momentu złożenia kompletu dokumentów na wydanie decyzji ostatecznej dla klienta! Do tej pory często banki wyrabiają się szybciej, ale bywają momenty, gdy klient czeka na decyzję znacznie dłużej. Ciekawe jak banki poradzą sobie z tym zapisem w styczniu 2018 roku, gdy znów zostaną zasypane wnioskami o kredyt z dopłatą MDM 🙂


Uzasadnienie negatywnej decyzji kredytowej

W praktyce dziś często klienci, gdy dostają odmowę, to tak na prawdę jedyną informacją na temat przyczyny, którą poznają jest: „zbyt wysokie ryzyko banku” itp. Tak na prawdę taka informacja kompletnie nic nie mówi. Od końcówki lipca banki będą musiały podać bardziej szczegółową informację na temat przyczyny odmowy. Zobaczymy czy będą to obchodzić, czy rzeczywiście klient pozna więcej szczegółów.


Pośrednicy kredytowi z licencjami

Bardzo poważna zmiana. Na dzień dzisiejszy każdy może zostać doradcą finansowym, pośrednikiem kredytowym czy jakkolwiek by się nazwał. Od wejścia w życie nowej ustawy, definicja pośrednika kredytowego będzie dokładnie sprecyzowana. Każda osoba pośrednicząca między klientem, a bankiem w procesie kredytu hipotecznego, będzie musiała uzyskać stosowną licencję wydaną przez KNF.

Jako ciekawostkę powiem, że doradca będzie miał obowiązek przedstawić klientowi wysokość prowizji, którą pośrednik kredytowy otrzymuje z banku.


Nowe zasady restrukturyzacji kredytów

W przypadku problemów ze spłatą kredytu każdy bank będzie miał sprecyzowane postępowanie, które ma na celu pomóc kredytobiorcy wyjść z długów. Bank będzie musiał zaproponować zawieszenie rat lub wydłużenie okresu kredytowania.

Najważniejszą zmianą jest jednak sytuacja, gdy kredytobiorca nie jest w stanie spłacać długu i bank jest zmuszony skorzystać z ostatecznego rozwiązania, czyli sprzedaży nieruchomości. Do tej pory to bank wystawiał nieruchomość na licytację. Cena była atrakcyjna dla kupującego, ale już nie dla sprzedającego. Zdarzało się, że kwota otrzymana w wyniku sprzedaży nie była wystarczająca, by pokryć cały dług, więc komornik „ściągał resztę z dłużnika.

Po 22 lipca to właściciel nieruchomości, a nie bank będzie zobowiązany sprzedać zadłużoną nieruchomość! Mówi się sporo o możliwości nadużyć (sprzedaż rodzinie po zaniżonej cenie itp.). Mam nadzieję, że nikt z Was nie będzie musiał przetestować tego rozwiązania 🙂


Zakaz sprzedaży wiązenej

Każdy bank będzie miał obowiązek posiadania oferty kredytu hipotecznego bez żadnego produktu dodatkowego poza bezpłatnym kontem służącym do spłaty rat. Banki będą mogły jednak uzależniać atrakcyjność ofert od skorzystania z produktów dodatkowych. Weźmiesz kartę kredytową – marża – 0,2pp).

W rzeczywistości nic się nie zmieni. Banki pewnie zaproponują „gołą” ofertę z marżą na poziomie 4%. Zaś w przypadku skorzystania z konta osobistego, ubezpieczenia na życie i karty kredytowej dostaniemy marżę 2%.

Banki nie będą mogły również w przypadku ubezpieczenia na życie narzucać swojego ubezpieczyciela. Ciekawe czy klient będzie miał dowolność, czy w przypadku ubezpieczenia poza bankiem otrzyma gorsze warunki kredytu.


Formularz informacyjny dla klienta!

Składając wniosek u pośrednika kredytowego, klient dostanie szczegółowy formularz informacyjny. Będą w nim wyszczególnione wszystkie możliwe koszty, dane pośrednika, banków, warunki spłaty itp.

Klient będzie musiał otrzymać porównanie oferty bez żadnych produktów dodatkowych oraz z produktami dodatkowymi. Otrzyma zatem informacje, jak tzw. cross-sell wpływa na całkowity koszt kredytu.

Co ciekawe parametry przedstawione na wniosku będą wiążące dla klienta. Dostanie gwarancję, że takie same będą na umowie kredytowej. Niektóre banki uzależniają parametry swoich ofert od różnych czynników (np. scoringu klienta, czy wyceny nieruchomości). Po wejściu w życie ustawy prawdopodobnie nie będą mogły tego robić.


Odstąpienie od umowy w ciągu 14 dni

Aktualnie można odstąpić tylko od kredytów konsumpcyjnych, a w przypadku kredytów hipotecznych tylko w wyjątkowych przypadkach. Taką sytuacją może być na przykład nieuruchomienie kredytu w terminie przez bank, z jego winy. W praktyce to się nie zdarza.

Tym razem podobnie jak w przypadku większości tego typu umów, każdy klient będzie mógł odstąpić od kredytu hipotecznego. Otrzyma wówczas zwrot wszystkich kosztów poniesionych na rzecz banku w ramach tego wniosku (prowizja, wycena rzeczoznawcy).


RRSO widoczne w reklamach jak oprocentowanie

Ile razy można było się spotkać z reklamami typu (oprocentowanie już od 3%!). Jeśli ktoś jednak zdążył przeczytać w ciągu 10 sekund trwania reklamy napisane małym drukiem: „tylko przy skorzystaniu z oferty z prowizją w wysokości 5% i ubezpieczeniem na życie płatnym x% miesięcznie, co daje RRSO na poziomie 8%”.

RRSO czyli rzeczywista roczna stopa oprocentowania będzie musiała być widoczna równie dobrze jak oprocentowanie nominalne, którym banki tak lubią się chwalić.

To czy RRSO zawsze jest miarodajnym wskaźnikiem, na podstawie którego możecie porównać atrakcyjność ofert przeczytacie w poniższym wpisie.


Kredyty hipoteczne tylko w Bankach i SKOKach

Tego wpisu zbyt bardzo nie trzeba rozwijać. Kredytów hipotecznych będą mogły udzielać tylko Banki, Banki Spółdzielcze i SKOKi czyli Spółdzielcze Kasy Oszczędnościowo Kredytowe. Inne firmy nie będą mogły udzielać kredytów hipotecznych.


W ustawie jest mowa o wielu innych zapisach, które jednak albo powtarzają to co było już zapisane wcześniej albo tak na prawdę niczego nowego nie wnoszą, więc nie skupiałem się na tych aspektach. Wg mnie najbardziej interesującymi punktami są przede wszystkim brak prowizji za wcześniejszą spłatę po 3 latach, obowiązek wydania decyzji w ciągu 21 dni oraz zmiany dotyczące pośredników kredytowych – gdyż ich jest znacznie więcej niż tu opisałem, choć na pierwszy rzut oka klient niekoniecznie będzie wszystkiego świadomy. Uważam, że zmiany te pozytywnie wpłyną na rynek hipotek, jednak jaka okaże się rzeczywistość zobaczymy dopiero w II połowie roku 2017.