kredyt na działkę rolną

Kredyt na działkę rolną, zakup i budowa znów możliwe?

Do 1 hektara powierzchni działki ma mieć możliwość kupienia każdy, nie tylko rolnik. Minister Rolnictwa Jan Ardanowski zapowiada ważne zmiany w ustawie o obrocie ziemią. Zmiany są o tyle istotne, że po wejściu w życie ustawy “o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa”, mamy do dnia dzisiejszego do czynienia z mnóstwem absurdów, takich jak brak możliwości zakupu działki, budowy domu, czy sfinansowania zakupu gotowego domu na dużej działce. Czyżby jednak kredyt na działkę rolną powyżej 30 arów znów był możliwy?


Jak jest teraz

14 kwietnia 2016 roku weszła w życie wspomniana ustawa, tzw. “o obrocie ziemią”. Obowiązywać ma ona przez 5 lat od momentu wprowadzenia, czyli na ten moment do kwietnia 2021 roku. Zakłada ona, że ziemię rolną w obrocie prywatnym może nabyć jedynie rolnik indywidualny, czyli osoba fizyczna, która osobiście gospodaruje na gruntach do 300 ha, ma kwalifikacje rolnicze i minimum od 5 lat mieszka w gminie, gdzie położona co najmniej jedna działka jego gospodarstwa.

Dodatkowo, ANR (Agencja Nieruchomości Rolnych) w przypadku, gdy uzna, że transakcja nie powinna dojść do skutku, może skorzystać z prawa pierwokupu. Powyższe dotyczy działek rolnych większych niż 3000 m2.

Wszystko to spowodowało, że banki niechętnie finansują budowy lub transakcje kupna nieruchomości na działkach rolnych większych niż 30 arów, bo te nie są dla nich odpowiednim zabezpieczeniem.

O skutkach możecie przeczytać w artykule w poniższym linku:

Do najważniejszych problemów, z którymi moi klienci mają do czynienia należą:

  • brak możliwości uzyskania kredytu na dom stojący na działce rolnej większej niż 3000 m2
  • odmowa kredytu na budowę domu na dużych działkach rolnych (powyżej 3000m2)

Proponowane zmiany

Podstawową zmianą, która powinna rozwiązać wiele problemów jest zmiana ograniczenia powierzchni działki, którą może nabyć osoba nie będąca rolnikiem.

Aktualnie osoba nie prowadząca działalności rolniczej może kupić działkę rolną o powierzchni nie większej niż 3000 m2. Po nowelizacji limitem byłby 1 hektar, czyli 10.000 m2.


Nie wiadomo jaki ostatecznie będzie kształt nowelizacji ustawy i ewentualnie kiedy wejdzie ona w życie. Miejmy nadzieję, że propozycje zostaną wprowadzone i niedługo wszystko wróci do normy. Liczę również na to, że przy okazji zmieni się podejście banków i znów będzie możliwe finansowanie transakcji na działkach rolnych za pomocą kredytu hipotecznego. Wbrew pozorom problem nie jest marginalny i dotyczy wielu ludzi, także zmiany należy wprowadzić tak szybko jak to jest możliwe.

 

 

 

Proces kredytu hipotecznego krok po kroku

Zastanawiacie się jak w przybliżeniu wygląda proces kredytu hipotecznego? Dzisiaj szczegółowo wyjaśnię. Niestety w przeciwieństwie do wnioskowania o inne produkty kredytowe, tutaj musicie zdecydowanie uzbroić się w cierpliwość. O ile kredyt gotówkowy, kartę kredytową lub inny produkt konsumpcyjny dostaniecie często od ręki, to tutaj proces może w skrajnych przypadkach wydłużyć się do kilku miesięcy!

Ile czasu trwa cały proces?

Ile czasu mija od złożenia wniosków do przygotowania umowy kredytowej, a potem do wypłaty kredytu?


Proces kredytu hipotecznego

Proces ubiegania się o kredyt hipoteczny można podzielić na kilka etapów – zwykle 6. Dodałem 1 etap, który ma miejsce zanim dostarczycie dokumenty do pośrednika lub do banku. Nie we wszystkich bankach wygląda to identycznie, jednak w większości analiza wniosku oraz procedura uruchomienia pieniędzy na potrzeby mieszkaniowe jest podobna do schematu, który przedstawię poniżej.

  1. Przygotowanie do kredytu
  2. Złożenie wniosków
  3. Decyzja finansowa
  4. Ocena wartości nieruchomości
  5. Decyzja ostateczna
  6. Podpisanie umowy kredytowej
  7. Wypłata kredytu

Przygotowanie do kredytu

Ten etap, często najważniejszy zwykle jest najbardziej czasochłonny. Zanim zaczniecie szukać nieruchomości, to warto sprawdzić swoją zdolność kredytową w poszczególnych bankach, byście wiedzieli w jakim pułapie cenowym szukać nieruchomości.

Następnie szukacie mieszkania lub domu, który Was zainteresuje i jeśli jesteście zdecydowani to trzeba podpisać umowę zobowiązującą Was do zakupu nieruchomości.

W dalszej kolejności warto porównać oferty poszczególnych banków, wybrać 2-3 i zacząć kompletować dokumenty, niezbędne do złożenia wniosków kredytowych. Każdy bank ma inne wymagania co do dokumentacji.


Złożenie wniosków o kredyt

Jak wspomniałem powyżej, ja osobiście kieruję swoich klientów do 2-3 banków, by mieć alternatywę w przypadku, gdyby bank odmówił udzielenia kredytu lub proces, by zbytnio się przedłużał. Jeśli każdy z banków da Wam pozytywną decyzję kredytową, to po prostu wybieracie najlepszy.

Samo złożenie wniosków do banku nic nie kosztuje, więc nie warto ograniczać się do jednego.


Decyzja finansowa

Większość banków w pierwszej kolejności wyda Wam decyzję finansową. Oznacza ona weryfikację Waszej wiarygodności i sytuacji dochodowej. Banki sprawdzają:

  • zdolność kredytową
  • bazy BIK (Biuro Informacji Kredytowej) i MIG-BR (Bankowy Rejestr)
  • bazy BIG (Biura Informacji Gospodarczej)

Więcej o powyższych bazach pisałem w artykule:

Miałeś długi? Sprawdź czy nie jesteś w rejestrze dłużników

W zależności od banku, zwykle taką decyzję możecie dostać od 1 dnia od złożenia wniosku do tygodnia. Pozytywna decyzja finansowa jest ważna 30 lub 60 dni i jeśli nie analityk nie dopatrzy się żadnego problemu w nieruchomości, to powinniście kredyt otrzymać. Rzadko, jednak zdarzały się sytuacje, że pod koniec procesu analityk zmienił decyzję finansową, mimo że początkowo była pozytywna. Takie sytuacje jednak to margines.


Ocena wartości nieruchomości

Po pozytywnej decyzji finansowej banki weryfikują nieruchomość, którą zamierzacie kupić, czy wybudować. Bank sprawdza jej stan prawny, dokumentację oraz określa jej wartość.
Część banków pozwala Wam dostarczyć operat szacunkowy, który wykonał na Wasze zlecenie rzeczoznawca majątkowy, jednak są też takie, które opierają się tylko na swoich wycenach.
Jeśli macie możliwość skorzystać z pomocy rzeczoznawcy majątkowego, to zdecydowanie polecam. Często przyspieszy to proces wydania decyzji przez bank, koszty wyceny mogą być niższe, a w dodatku macie większą szansę, że wartość nieruchomości okaże się zgodna z Waszymi oczekiwaniami.


Decyzja ostateczna

Po ocenie Waszej sytuacji dochodowe oraz sprawdzeniu nieruchomości, bank wydaje decyzję ostateczną.

Ważne! Pozytywna decyzja ostateczna niekoniecznie oznacza to, że bank zgodzi się udzielić Wam kredytu!

Oprócz samej decyzji, bank podaje informacje na temat warunków do podpisania umowy i uruchomienia kredytu. Zwróćcie uwagę czy jesteście je w stanie spełnić, bo zdarza się, że mimo otrzymania decyzji pozytywnej, nie jesteście w stanie sprostać wymaganiom analityka pod względem postawionych warunków.

Jakie to mogą być warunki?

  • spłata zobowiązań, które posiadacie
  • dostarczenie dokumentu/zaświadczania, którego uzyskanie będzie dla Was problemem
  • zmiany w księdze wieczystej – jeśli są już złożone wnioski i zmiany w Księdze Wieczystej dotyczącej Waszej nieruchomości, to bank może zażądać, by wnioski zostały zrealizowane do końca, co może potrwać w niektórych sądach nawet kilka miesięcy
  • inne – każdy wniosek jest inny, więc nie sposób przewidzieć co jeszcze może być wymagane (nie ma ograniczeń)

Podpisanie umowy kredytowej

Przed podpisaniem warto byście poprosili o wzór przygotowanej dla Was umowy kredytowej, by móc zapoznać się z nią wcześniej i nie musieć tracić czasu na czytanie całej podczas podpisywania w banku. Pośrednik powinien Wam taką umowę udostępnić i odpowiedzieć na pojawiające się pytania.

Samo podpisanie umowy ze wszystkimi załącznikami może trwać od 15 minut do nawet 3 godzin. Wszystko zależy od banku, ilości kredytobiorców, czy od tego ile macie pytań. Średnio jednak 1 – 1,5 godziny powinniście na spokojnie zarezerwować.


Uruchomienie kredytu

Po podpisaniu umowy bank nie wypłaci Wam pieniędzy, dopóki nie spełnicie wcześniej wspomnianych warunków do uruchomienia kredytu. Najczęściej wymagania banku są podobne:

  • podpisanie aktu notarialnego
  • ubezpieczenie nieruchomości czy na życie
  • złożenie wniosków do sądu
  • mogą być jednak postawione warunki indywidualne i na nie zanim podpiszecie umowę, koniecznie zwróćcie uwagę!

Od dostarczenia kompletu dokumentów banki uruchamiają kredyt zwykle od 1 do 7 dni.


Cały proces kredytowy od złożenia wniosków do uruchomienia kredytu powinien zamknąć się w dwóch miesiącach! W wyjątkowych sytuacjach udało się zamknąć transakcję w ciągu tygodnia, jednak średnio proces trwa od 3 do 6 tygodni.

Pamiętajcie! Dobrze przygotujcie się do procesu kredytowego i wybierzcie najlepiej 2 lub 3 banki, do których złożycie wniosek. Dobry pośrednik kredytowy powinien zadbać o to, by polecić Wam najkorzystniejsze banki, pomóc przygotować dokumentację kredytową oraz reprezentować Was przez cały proces kredytowy. Niech on odpowiada na pytania pracowników banku lub analityków, a nie Wy. Zaoszczędzicie w ten sposób sporo czasu i nerwów, a i tak sam czas oczekiwania na decyzję jest dla Was wystarczająco stresujący. Nie ma czego się bać, tylko cierpliwie czekać.

Najbardziej zadłużone państwa świata

Najbardziej zadłużone Państwa na świecie. Gdzie jest Polska?

10 stycznia dług publiczny Polski przekroczył magiczną barierę 1 biliona złotych! Żeby spłacić dług w ciągu jednego dnia, musielibyśmy (wszyscy Polacy) zrzucić się po około 27.000 zł. Kwoty wydają się przerażać, jednak jak zestawimy nas z innymi krajami w Unii Europejskiej, czy świata, to okazuje się, że nie wypadamy wcale tak źle. Oczywiście jeśli większość gospodarek choruje na ciągłe i coraz szybsze zadłużanie się, to ciężko się cieszyć, że my nie jesteśmy najgorsi, ale jednak w tym wyścigu uczestniczymy.

Dług publiczny mierzy się zwykle jako jego relacja do PKB – Produktu Krajowego Brutto. Im gospodarka większa, bogatsza, tym więcej długu może zaciągnąć. Jeśli w kraju jest potężna produkcja i ogromne wpływy do budżetu, to jest on w stanie spłacać większe odsetki i tym samym obsługiwać większy dług.

W Polsce, żeby określić bezpieczny poziom zadłużenia, ustalono 3 progi ostrożnościowe (50% długu do PKB, 55% i 60%). 3 lata temu Platforma Obywatelska uchyliła zapis o pierwszym progu. Przeczytasz o tym tutaj. Póki co jeszcze progu 60% nie przekroczyliśmy. Jak wypadamy na tle innych krajów i kto jest liderem niechlubnego rankingu?


Kto najbardziej zadłużony w relacji długu do PKB

Tego typu rankingi nie są publikowane dość często, najbardziej aktualny znaleziony przeze mnie przedstawia poniższy wykres uwzględniający dane na koniec roku 2015. Liderem i to zdecydowanym jest Japonia. Jednak krajem, który wyraźnie wyrwał się z peletonu i ruszył w pościg za liderem jest … Grecja.


źródło: tradingeconomics.com


Kto zadłużył się najbardziej?

Przeciętnemu Kowalskiemu więcej zobrazuje jednak nie wskaźnik, który opisuję powyżej, a dług przedstawiony nominalnie, czyli po prostu kto ile napożyczał. Jak wyglądają największe gospodarki świata? Tutaj niekwestionowanym liderem są Stany Zjednoczone, których dług sięga 20 bilionów dolarów! Polska jest na 23 miejscu.

Źródło: opracowanie własne na podstawie usdebtclock.org


Nominalna wartość długu (bilion złotych) przeraża sama w sobie. Jednak zwrócić warto również uwagę na tempo, w którym się zapożyczamy. Od 1999 roku do 2008 dług wzrósł z około 250 mld zł, do 500 mld zł. Tym samym w ciągu kolejnych 9 lat, mamy ponowny wzrost o 100%. Niestety to czego nie widać na pierwszy oka będzie widoczne w latach późniejszych, a za nasze długi zapłacą przyszłe pokolenia. Można powiedzieć, że co z tego, że się zadłużamy, skoro w Stanach Zjednoczonych mają 80 razy większe długi, a żyje im się zdecydowanie lepiej.

Im bogatszy kraj, tym może bardziej się zadłużać, co nie oznacza, że w przyszłości i takich gigantów jak Niemcy, Japonia, czy USA nie czeka kryzys z powodu problemów z obsługą nadmiernego zadłużenia. Kto jeszcze 15 lat temu pomyślałby, że Grecja, Hiszpania, czy Włochy zbankrutują lub będą desperacko się bronić i szukać pomocy u innych państw, by ich gospodarka nie upadła?

Ile jest pieniędzy na świecie

Ile jest pieniędzy na świecie? Długu jest 40 razy więcej niż gotówki!

Zastanawialiście się ile jest pieniędzy na świecie? Jak to możliwe, że pieniądze są drukowane w nieskończoność, a Państwa mimo to zadłużają się w rekordowym tempie? Jak to jest możliwe, że na wirtualnych rynkach możemy obracać 500 razy większą ilością pieniędzy niż posiadamy w rzeczywistości. Czy wirtualny zapis pieniądza odzwierciedla jego wartość w rzeczywistości? Czy może żyjemy w samonapędzającej się bańce, która już nie ma odwrotu i możemy tylko czekać aż pęknie?


Ile gotówki jest na prawdę na świecie?

Gdyby wziąć pod uwagę to co zostało rzeczywiście fizycznie wyprodukowane, a więc monety i banknoty to na świecie jest ich równowartość około 5 bilionów dolarów (5.000.000.000.000 $).

Jeśli mamy dorzucić do tego czeki, to wartość rośnie do 28,6 bilionów dolarów (28.600.000.000.000 $).

Rozszerzmy tą sumę jeszcze o wirtualne zapisy, czyli pieniądze zgromadzone na kontach bankowych, rachunkach oszczędnościowych, lokatach itp. Wówczas dostajemy kwotę 80,9 bilionów dolarów (80.900.000.000.000 $)


Dług światowy większy niż ilość pieniędzy na świecie

Pierwsza ciekawostka, to gdyby wszystkie Państwa na świecie stwierdziły, że już najwyższy czas przestać się zadłużać i wszystkie pieniądze świata przerzuciły na spłatę wzajemnych długów to zostałoby … ponad 100 bilionów dolarów długu!

Wg Jeffa Desjardinsa, twórcy projektu Visual Capitalist, dług światowy powinien na dzień dzisiejszy przekroczyć już barierę 200 bilionów dolarów!


Derywaty – sky is the limit

Na koniec dochodzimy do derywatów, czyli instrumentów pochodnych. Są to instrumenty, którymi możemy handlować na elektronicznych platformach. Odzwierciedlają one wartość instrumentów bazowych (srebro, złoto, platyna, pszenica, benzyna, indeksy giełdowe, kursy walutowe itp.). Instrumentów pochodnych jest tak wiele, że wszystkich wymienić się nie da. Co ciekawe handel nimi jest zwykle oparty na tzw. dźwigni. To oznacza, że jeśli mamy do czynienia z dźwignią równą 10, to mając 1.000 zł, obracacie w rzeczywistości kwotą 10.000 zł. Co ciekawe niektórzy brokerzy umożliwiają handel na poziomie dźwigni równej 500. Czyli inwestując 1000 zł, tak na prawdę handlujecie sumą równą pół miliona złotych!

Dźwignie powodują, że nie wiadomo właściwie jakie dokładnie kwoty odzwierciedlają rzeczywistą wartość wszystkich transakcji, które odbywają się na światowych rynkach instrumentów pochodnych.

Wspomniany Jeff Desjardins szacuje, że może być to kwota od 630 bilionów dolarów do 1,2 tryliona dolarów!


Jak to jest możliwe, że “żywej” gotówki na świecie jest 5 bilionów dolarów, długu 40 razy więcej, a zainwestowanych pieniędzy jeszcze kilkakrotnie więcej? Liczby te są tak absurdalne, że żeby lepiej zobrazować Wam te kwoty, twórcy Visual Capitalist przygotowali diagram, który pozwala nam uzmysłowić w łatwy sposób, jakiego rzędu są to wysokości.

Znajdziecie go pod poniższym linkiem:

All of the World’s Money and Markets in One Visualization

Polecam, warto zobaczyć!

płatności zbliżeniowe bez środków na koncie

Nie masz nic na koncie? Zbliżeniowo zapłacisz. Sprawdź swoją kartę

płatności zbliżeniowe bez środków na konciePłatności zbliżeniowe zostały wprowadzone w Polsce niemal 10 lat temu, bo w grudniu 2007 roku. Ja osobiście regularnie korzystam z funkcji zbliżeniowych kart ze względu przede wszystkim na wygodę i szybkość transakcji. Wielu ludzi obawia się płatności zbliżeniowych, gdyż w razie kradzieży bądź zgubienia karty, złodziej może bez problemu płacić nią poniżej 50 zł nie znając PINu i to nie raz. W bankach mówią zwykle, że zbliżeniowo można zapłacić bez PINu za transakcję poniżej 50 zł jednorazowo i np. 150 – 250 zł w ciągu dnia. Jak się jednak okazuje, nie zawsze jest to prawda. Wymienię kilka przykładów, które pokazują, że trzeba być uważnym stosując często transakcje zbliżeniowe.


MasterCard – transakcje online, VISA – online

Jak się okazuje jeśli płacicie zbliżeniowo, to transakcje poniżej 50 zł mogą być realizowane w trybie offline lub online. Banki same mogą ustalać w jaki sposób będą realizowały niskokwotowe transakcje, jednak zależy to również od organizacji wydającej kartę. O ile w przypadku kart MasterCard realizowane są online, to w przypadku VISY zwykle offline. Różnica polega na tym, że w przypadku transakcji offline, karta nie łączy się bezpośrednio z bankiem. Nie sprawdza salda na rachunku, tylko realizuje transakcję, a ta jest księgowana po kilku dniach. Dzięki temu mamy do czynienia z kilkoma ciekawymi zjawiskami.


Zbliżeniowo można zapłacić max 50 zł jednorazowo i 250 zł w ciągu dnia – bzdura

Oczywiście zbliżeniowo można zapłacić dowolną kwotę w sklepie. W przypadku transakcji powyżej 50 zł musicie dodatkowo wprowadzić PIN. O ile pierwszy limit (50 zł) jest prawdziwy, to drugi już niekoniecznie. Jak się okazuje, transakcje zbliżeniowe realizowane w trybie offline powodują, że często można zapłacić dowolną ilość razy w ciągu dnia za zakupy bez wpisywania kodu PIN, przekraczając w sumie ustaloną przez bank kwotę graniczną w wysokości 250 zł.


Masz 5 zł na koncie i chcesz zrobić zakupy za 20?

Jeśli wiesz, że Twoja karta działa w trybie offline, to możesz bez żadnych obaw płacić. Osobiście sprawdziłem na podstawie karty wydanej do konta w PKO Banku Polskim. Mimo braku środków, mogę spokojnie zrobić zakupy do 50 zł, bez obaw, że pojawi się komunikat o odmowie transakcji.


Masz – 50 zł na koncie? Zapłacisz zbliżeniowo.

Niestety jest to prawda, choć wydaje się absurdem. Możecie często płacić zbliżeniowo kartą, mimo przekroczenia salda. Teoretycznie jeśli nie macie przyznanego debetu lub kredytu odnawialnego (linii kredytowej), to bank uniemożliwi Wam “zejście” na minus. Chyba że pobierze opłatę za prowadzenie rachunku, odsetki itp. Historia ta sama co powyżej. Jeśli wiecie, że Wasza karta działa w trybie offline, to brak środków na koncie nie oznacza, że nie “wejdziecie” na debet. Jeśli nie kontrolujecie salda rachunku, to nawet gdy będzie już ujemne Wasza karta umożliwi dokonywanie kolejnych transakcji. Niestety reklamacja w banku nie zda się na nic. Debet będziecie musieli pokryć, a bank naliczy sobie odsetki od niedozwolonego salda ujemnego – nie polecam.


Początkowo byłem wielkim zwolennikiem transakcji zbliżeniowych. Wygoda i szybsze płacenie niż gotówką, dodatkowo brak konieczności jej posiadania przy sobie mi wystarczyły jako argumenty. Jednak księgowanie transakcji po kilku dniach (bez wprowadzania blokady na rachunku), czy możliwość wejścia na minus spowodowały, że jestem ostrożny przy płatnościach tego typu. Jeśli dużo płacicie zbliżeniowo to może się zdarzyć tak. Macie 150 zł na koncie, wypłacicie 100 zł, a wieczorem bank zaksięgowuje zaległe transakcje na kwotę w sumie np. 80 zł, co spowoduje debet w wysokości 30 zł. Osobiście preferuję kartę MasterCard ze względu na transakcje online. Jeśli chodzi o banki, to najlepiej jak sami sprawdzicie jak to działa w Waszym przypadku.

 

 

Przeczytaj również:

Jeśli chcecie sprawdzić. które polecane przeze mnie konta bankowe oferują karty Mastercard przejdź do aktualnego rankingu kont bankowych.

ksiazeczka-mieszkaniowa-jako-wklad-wlasny

Nie masz pieniędzy na wkład własny? Poszukaj starej książeczki mieszkaniowej

170px-PKO.2006.okladkaNiedawno pisałem na temat możliwości zakupu nieruchomości poprzez zaciągnięcie kredytu hipotecznego, bez posiadania wkładu własnego.

jak kupić nieruchomość nie mając wkładu własnego

Jednym z opisywanych przeze mnie sposobów było odszukanie u rodziny starych Oszczędnościowych Książeczek Mieszkaniowych wydawanych przez PKO Bank Polski S.A. Mogą być one świetnym sposobem na uzupełnienie wymaganego minimalnego wkładu własnego. Dlaczego? Przede wszystkim dlatego, że często są one zapomniane. Ludzie choć je posiadają, to nie mają pojęcia, że można z nimi cokolwiek zrobić. Nie wiedzą również o premii gwarancyjnej, która im się należy. O tym czym one są, o ich historii, zastosowaniu i korzyściach, które nadal możemy dzięki nim uzyskać będzie dzisiejszy wpis.


Oszczędnościowa Książeczka Mieszkaniowa – co to jest?

Oszczędnościowe Książeczki Mieszkaniowe w komunistycznej Polsce były bardzo popularnym sposobem odkładania pieniędzy na wymarzone M. Wielu Polaków zgromadziło spore oszczędności na książeczkach, jednak potem sprawy przybrały obrót zdecydowanie nie po ich myśli. Najpierw hiperinflacja, która dotknęła naszą gospodarkę, potem przeprowadzona w 1995 zł denominacja złotego spowodowały, że nawet ogromne oszczędności zgromadzone przez oszczędzających zamieniły się w symboliczne, często groszowe kwoty. Na szczęście w ramach częściowej rekompensaty, ze środków budżetu państwa posiadacze starych OKM, tj. wydanych przed 24 października 1990 roku, mogą ubiegać się o wypłatę tzw. premii gwarancyjnej. Szacuje się, że do dziś obsługiwanych przez PKO Bank Polski jest ponad milion książeczek. Uprawniają one do otrzymania powyższej premii, która może sięgać kilkunastu tysięcy złotych.


Premia gwarancyjna – co to jest?

Premia gwarancyjna jest to kwota wypłacana właścicielom książeczek mieszkaniowych, którzy założyli je do dnia 23 października 1990 roku. Środki muszą być przeznaczone na ściśle określone cele mieszkaniowe.
Tryb i zasady wypłaty premii gwarancyjnej są określone w ustawie z dnia 30 listopada 1995 r. o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych, udzielaniu premii gwarancyjnych oraz refundacji bankom wypłaconych premii gwarancyjnych (tekst jednolity: Dz. U. z 2013 r., poz. 763) zwanej dalej „Ustawą”.

Jak uzyskać premię

Aby uzyskać premię gwarancyjną, należy udowodnić bankowi, że środki na niej zgromadzone zostaną przeznaczone na ściśle określone cele mieszkaniowe. Uściślijmy teraz, kiedy możemy liczyć na otrzymanie bonusu.

  • zakup mieszkania/domu na rynku wtórnym
  • zakup nieruchomości ze spółdzielnią lub deweloperem
  • budowa domu systemem gospodarczym (samodzielnie)
  • przebudowa, nadbudowa, rozbudowa budynku lub pomieszczeń niemieszkalnych, której celem jest uzyskanie mieszkania na własność
  • przebudowa, nadbudowa lub rozbudowa domu jednorodzinnego
  • kaucja lub partycypacja w TBS (Towarzystwo Budownictwa Społecznego)
  • wykup mieszkania od spółdzielni
  • spłata kredytu spółdzielczego
  • wymiana okien (w nieruchomości, której jesteśmy właścicielem)
  • wymiana instalacji elektrycznej lub gazowej
  • wpłaty na fundusz remontowy

Uwaga, jeśli kupujecie nieruchomość w częściach ułamkowych (np. po 50% udziałów z inną osobą), to nie przysługuje Wam premia gwarancyjna!


Książeczka mieszkaniowa, a wkład własny

Jeżeli finansujecie zakup nieruchomości kredytem hipotecznym, w większości przypadków banki będą wymagały wniesienia przez Was wkładu własnego do transakcji (minimum 10%). Środki zgromadzone na książeczce mieszkaniowej wraz z odsetkami i premią gwarancyjną mogą zostać wykorzystane do jego sfinansowania. Pieniędzy jednak nie otrzymacie do ręki. Po podpisaniu umowy kredytowej, należy zanieść jej kopię do oddziału PKO Banku Polskiego. Ten następnie, przeleje środki zgromadzone na oszczędnościowej książeczce mieszkaniowej na konto banku, podane w umowie. Z kolei bank udzielający kredyt, przekaże wkład i pieniądze z kredytu sprzedającemu nieruchomość.


Warunki uzyskania premii

Właściciel książeczki mieszkaniowej, aby uzyskać premię powinien złożyć w oddziale PKO Banku Polskiego wniosek o likwidację książeczki i wypłatę premii gwarancyjnej. Następnie należy odpowiednio udokumentować dokonanie czynności uprawniającej do wypłaty premii gwarancyjnej.
Na złożenie wniosku, wnioskodawca ma 90 dni od dnia wystąpienia czynności uprawniającej do wypłaty premii gwarancyjnej.

Sposób wyliczania

Bank oblicza premię gwarancyjną od oszczędności zgromadzonych na książeczkach mieszkaniowych zgodnie z
wzorem podanym w załączniku do Ustawy. Premia gwarancyjna przysługuje od wpłat dokonywanych w poszczególnych latach lub kwartałach na rachunek bankowy, dla których wzrost ceny 1m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego, ostatnio ogłoszonej przed kwartałem złożenia wniosku o likwidację książeczki, w stosunku do ceny 1m2 powierzchni użytkowej właściwej dla roku (kwartału) dokonania wpłat, jest wyższy od oprocentowania tych wpłat.
Na wysokość premii gwarancyjnej mają wpływ takie czynniki jak:
  • wysokość dokonywanych poszczególnych wpłat
  • cena 1m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego obowiązująca w kwartale/roku wniesienia wpłaty
  • cena ostatnio ogłoszona przed kwartałem złożenia wniosku o likwidację książeczki
  • rodzaj budownictwa, na jaki zostaną wykorzystane środki z książeczki.

Na potrzeby obliczania premii gwarancyjnej Prezes Głównego Urzędu Statystycznego ogłasza w Komunikatach i publikuje w Dziennikach Urzędowych GUS, cenę 1m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego. Przez cenę 1m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego rozumie się przeciętne dla całego kraju nakłady poniesione przez inwestorów na budowę wielomieszkaniowych budynków mieszkalnych w przeliczeniu na 1m2 powierzchni użytkowej budynku, wyznaczone, jako średnia ważona powierzchnią użytkową budynków mieszkalnych oddanych do użytkowania w poszczególnych województwach.

Jeśli chcecie sprawdzić wartość środków zgromadzonych na OKM, należy udać się do oddziału banku i poprosić o wycenę. Pierwsza jest bezpłatna, każde kolejne zaświadczenie o wysokości środków zgromadzonych na książeczce kosztuje, na dzień dzisiejszy 35 zł.
Szczegółowe informacje dotyczące książeczek mieszkaniowych, w tym sposobu wyliczania w informatorze PKO BP na stronie banku.

Ile można uzyskać?

Premia gwarancyjna wypłacana klientom wynosi zwykle od kilku do kilkunastu tysięcy złotych. W 2014 roku, około 40 000 osób, które zlikwidowały OKM, uzyskiwały średnio 9800 zł premii.

Co jeśli nie mam książeczki?

Młodzi ludzie nie mają szans na to, by nagle znaleźć starą, zakurzoną książeczkę mieszkaniową z lat 80 – tych. W tym przypadku warto popytać w rodzinie, czy być może ktoś nie miał kiedyś takiej i nigdy jej nie likwidował. Istnieje bowiem możliwość cesji praw z książeczki, jednak nie można przekazać jej osobie całkowicie niespokrewnionej. Istnieje bowiem możliwość dokonania cesji na rzecz:
– małżonka/małżonki
– byłego męża/żony (tak po rozwodzie również)
– rodziców
– dzieci (również przysposobionych)
– dziadków
– wnuków
– rodzeństwa (rodzonego i przyrodniego)
– macochy, ojczyma, pasierba

Podstawowe opłaty

– cesja (przepisanie książeczki w związku z przelewem praw na inną osobę) – 70 zł
– wydanie drugiego i następnych zaświadczeń o wysokości środków zgromadzonych na książeczce – 35 zł
– likwidacja, na życzenie Klienta, rachunku wkładu oszczędnościowego prowadzonego do książeczki z wypłatą premii gwarancyjnej

Nowe książeczki mieszkaniowe

W 2002 roku PKO Bank Polski reaktywował i ponownie wprowadził do swojej oferty oszczędnościowe książeczki mieszkaniowe. Prowadzenie rachunku jest bezpłatne i jak podaje na swojej stronie bank, środki zgromadzone na książeczce zwolnione są z podatku dochodowego od osób fizycznych.

Oszczędnościowe Książeczki Mieszkaniowe trochę zapomniane przez Polaków jak widać mogą się jeszcze przydać. Jeśli jest ich nadal prowadzonych ponad milion, a rocznie korzysta z premii gwarancyjnej zaledwie kilkadziesiąt tysięcy Polaków, to widać, że wielu nawet nie zdaje sobie sprawy, że mogą one się do czegoś jeszcze przydać. Przed przystąpieniem do kredytu hipotecznego, warto popytać rodziców czy dziadków o to, czy nie mieli kiedyś założonej OKM, bo może się okazać, że dostaniecie w prezencie kilka tysięcy złotych od rodziny do nowego mieszkania.

Kredyt hipoteczny to nie tylko rata. Na jakie koszty się przygotować?

Gdy przymierzasz się, by zaciągnąć kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości, warto odpowiednio wcześniej przygotować się do takiej transakcji. Po pierwsze sprawdźcie swoją zdolność kredytową.

Ponadto banki wymagają wniesienia wkładu własnego przez kredytobiorcę do transakcji w wysokości od 10% do 20%. Oszczędności jednak przydadzą Wam się nie tylko ze względu na wkład własny. Przyszły kredytobiorca powinien być przygotowany na to, że kredyt hipoteczny to nie tylko miesięczna rata.

Istnieje szereg dodatkowych kosztów, zarówno jednorazowych jak i ponoszonych cyklicznie. Niektóre opłaty jak koszt prowizji za udzielenie kredytu, można skredytować zamiast płacić jednorazowo. Jednak kosztów, które ponosicie u notariusza nie rozłożycie raty. Warto więc wiedzieć, na co się przygotować przymierzając się do zakupu nieruchomości i o tym szczegółowo napiszę poniżej.


Kredyt hipoteczny – koszty bankowe

W zależności od banku danych opłat nie będzie w ogóle, w niektórych będą wyższe, a kredyt hipotecznyw innych niższe. Część z nich można skredytować, ale nie w każdym wypadku. Oprócz samej raty kredytowej warto zwrócić uwagę na następujące koszty.

  1. Prowizja za udzielenie kredytu – z reguły pobierana w dniu podpisywania umowy kredytowej. W zależności od banku jej wysokość może się wahać pomiędzy 0%, a 5%. Najczęściej oscyluje w granicach 2% (dla kwoty 200.000 zł, wyniesie 4.000 zł). Występuje jako opłata jednorazowa, choć banki często pozwalają ją skredytować.
  2. Wycena nieruchomości – składając wniosek do niektórych banków, możemy lub nawet musimy dostarczyć operat szacunkowy, czyli wycenę kupowanej nieruchomości dokonaną przez niezależnego rzeczoznawcę majątkowego. Wiele banków jednak samodzielnie dokonuje wyceny, za którą musimy oczywiście zapłacić. W zależności od instytucji, koszt poniesiemy na różnym etapie procesowania wniosku (przy składaniu wniosku, po wstępnej decyzji, przy podpisywaniu umowy kredytowej). W przypadku niezależnego rzeczoznawcy majątkowego, koszt w zależności od nieruchomości może się kształtować pomiędzy 300 zł, a 2000 zł. Koszt wyceny przez bank to do 500 zł w przypadku mieszkań i do 1000 zł dla domów. Jest to opłata jednorazowa.
  3. Ubezpieczenie pomostowe – dodatkowe zabezpieczenie kredytu hipotecznego dla banku w okresie, gdy nie nastąpił prawomocny wpis hipoteki do księgi wieczystej. Ważne, aby jak najszybciej zgłosić wpis hipoteki banku, ponieważ do tego czasu trzeba liczyć się z poniesieniem dodatkowych kosztów. Opłata jest pobierana miesięcznie, najczęściej jako podwyższenie marży kredytu lub stawka % wyliczana od pozostałego salda zadłużenia. Z praktyki koszt ponosimy około 3 miesięcy, a banki w tym czasie podwyższają marżę kredytu od kilku dziesiątych %, do nawet 2,5%. Rata może z tego tytułu być wyższa nawet o kilkaset złotych miesięcznie!
  4. Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego – Banki wymagają minimalnego wkładu własnego na poziomie 20%, ale często pozwolą wnieść np. 10%. Brakujący wkład do 20% zostanie objęty tzw. ubezpieczeniem niskiego wkładu własnego. Na ten moment tylko 2 banki takowe pobierają. Do momentu, aż wartość kredytu nie spadnie do poziomu 80% wartości nieruchomości (LTV = 80%), będzie naliczane podwyższone oprocentowanie.
  5. Ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych – w każdym banku, po podpisaniu aktu notarialnego, będziecie musieli wykupić polisę ubezpieczenia nieruchomości. Polisa powinna zawierać ubezpieczenie tzw. “murów” na kwotę nie mniejszą niż kwota kredytu pozostałego do spłaty. Samo ubezpieczenie nieruchomości jest niedrogie. W zależności od wybranych wariantów ochrony, koszt kształtuje się od kilkudziesięciu do kilkuset złotych rocznie. Zdecydowanie polecam ubezpieczyć się indywidualnie poza bankiem – zrobicie to zarówno lepiej jak i taniej.
  6. Ubezpieczenie na życie – w niektórych bankach nieobowiązkowe, w innych możecie dostarczyć polisę zewnętrznego towarzystwa ubezpieczeniowego. Są jednak banki, w których korzystne warunki kredytu otrzymacie tylko, gdy zdecydujecie się na ubezpieczenie na życie oferowane przez bank. Jeśli chodzi o jakość ubezpieczenia, to podobnie jak przy polisach majątkowych, polecam ubezpieczenia indywidualne. W przypadku tego rodzaju ubezpieczeń, zwykle sami decydujecie czy wolicie polisę opłacać miesięcznie, kwartalnie, półrocznie czy rocznie. Jej koszt w zależności od sumy ubezpieczenia, czy wieku ubezpieczonego może wahać się od 100 zł do 2000 zł i więcej w skali roku.

Koszty pozabankowe

Koszty notarialne to nieodłączna część wydatków związanych z zakupem nieruchomości. Część z nich jest stała, część można negocjować. Niestety te w przeciwieństwie do kosztów bankowych oczywiście nie mogą zostać doliczone do raty. Musicie więc przygotować gotówkę na poniesienie poniższych wydatków.

  1. Taksa notarialna – wynagrodzenie notariusza za sporządzenie aktu notarialnego oraz wykonane przez niego czynności. Maksymalna wysokość taksy jest ograniczona ustawowo. Warto podkreślić, że istnieje możliwość negocjacji z notariuszem. Standardowo koszt, którego należy się spodziewać, to około 1% ceny zakupu nieruchomości.
  2. Podatek od czynności cywilnoprawnych 2% ceny transakcyjnej. Występuje, gdy kupujecie nieruchomość na rynku wtórnym. Kupując nieruchomość na rynku pierwotnym bezpośrednio od dewelopera nie płacicie w/w podatku. Cena zakupu obejmuje już wliczony podatek VAT.
  3. Założenie księgi wieczystej – w przypadku, gdy dla danej nieruchomości nie była prowadzona księga wieczysta, koszt jej założenia wynosi 60 zł
  4. Wpis prawa własności w dziale II Księgi Wieczystej 200 zł
  5. Wpis hipoteki na rzecz banku 200 zł
  6. Prowizja dla agenta nieruchomości – zdecydowana większość transakcji na rynku (zwłaszcza na rynku wtórnym) odbywa się już za pośrednictwem agentów nieruchomości. Najczęściej prowizję pokrywa kupujący. Stawki mogą być bardzo różne i wahać się w przedziale od 1,5% do 4% ceny transakcyjnej. Najczęściej spodziewajcie się ceny z przedziału 2-3% netto + 23% VAT

Zakup domu lub mieszkania zawsze wiąże się ze sporym wydatkiem. Chociaż samą nieruchomość możemy często kupić nie mając żadnych zgromadzonych oszczędności (o tym jak kupić nieruchomość nie mając wkładu własnego przeczytasz tutaj), to jednak warto się zastanowić, czy będziecie w stanie opłacać co miesiąc kilkaset złotych lub więcej miesięcznej raty przez kilkadziesiąt lat, jeśli do tej pory nie zdołaliście zgromadzić żadnych oszczędności.

Kredyt hipoteczny to zobowiązanie, z którym wiążecie się na wiele lat. Przemyślcie zawsze decyzję o zakupie nowego M. Warto dużo wcześniej zaplanować taką inwestycję.