W publikowanym przeze mnie co miesiąc rankingu kredytów hipotecznych wymieniam 10 najlepszych ofert banków wg kosztów całkowitych. Większość banków ma jednak kilka ofert do zaproponowania, a ja na listę wrzucam tylko jedną z nich. Najczęstszym wariantem, który wybieram jest kredyt bez prowizji.
Banki często proponują różne opcje do wyboru. Kredyt bez prowizji lecz z wyższym oprocentowaniem lub z prowizją i niższymi kosztami odsetkowymi. Pod względem całkowitych kosztów w 30-letnim okresie kredytowania, niższą całkowitą kwotę do spłaty będziesz miał w drugim wariancie. Dlaczego więc uważam często te oferty za mniej korzystne dla klienta?
Które banki oferują kredyt bez prowizji lub z prowizją, ale niższym oprocentowaniem?
Przy kredycie na ile lat oferta z kosztami na start będzie tańsza?
Jak wygląda porównanie w przypadku wcześniejszej spłaty kredytu?
Ranking kredytów hipotecznych
Publikowane przeze mnie zestawienia są moją subiektywną oceną. Wymieniam w nim 10 najlepszych banków (w przypadku 20% wkładu własnego). Skupiam się więc na instytucjach i wybieram po 1 najlepszej w mojej opinii ofercie. Mógłbym pisać np.: 1 miejsce BNP Paribas, 2 miejsce BNP Paribas, kolejne 2 ING itd. Mija się to jednak z celem, bo w zestawieniu znalazłoby się pewnie z 5-6 banków.
Ranking kredytów hipotecznych – grudzień 2020 – w tym linku
Jeśli więc dany bank ma w ofercie kredyt bez prowizji lub z prowizją, ale niższą marżą to zwykle wybieram tą pierwszą opcję. Chyba, że różnica na marży byłaby naprawdę spora, typu 0,5 punktu procentowego.
Banki – porównanie wariantów
Poniżej kilka banków, które dają do wyboru: kredyt bez kosztów na start lub obniżenie marży kosztem wyższych opłat początkowych.
Źródło: opracowanie własne
W Santanderze i BNP Paribas otrzymasz kredyt bez prowizji pod warunkiem skorzystania z ubezpieczenia na życie oferowanego przez te banki.
Który wariant lepszy? – wyliczenia
Dla przykładu zobaczmy jak to wygląda w banku ING.
Przykład:
Kwota kredytu – 250.000 zł
Okres kredytowania – 30 lat
WIBOR – 0,25%
Jak widać, różnica w kosztach całkowitych pomiędzy ofertą z prowizją i bez to zaledwie 2.000 zł po 30 latach. Jeśli skredytujesz prowizję, to różnica to zaledwie 300 zł.
Dodatkowo zwróć uwagę na kwoty w tabeli 2. Jeśli spłacisz kredyt w ciągu 15 lat, to zsumowane koszty wyjdą niższe w wariancie z prowizją. Dopiero po tym czasie łączne koszty wychodzą na korzyść oferty z prowizją (płatną gotówką). Może zastanawiasz się – a skąd wezmę nagle 150.000 zł za 15 lat, by spłacić jednorazowo kredyt. Okazuje się jednak, że średnio kredyt hipoteczny w Polsce spłacany jest w około 12 lat. Może nie będziesz miał na koncie 150.000 zł, a jeśli będziesz, to niekoniecznie chciałbyś przeznaczyć na spłatę kredytu. Często jednak po około 8-10 latach, ludzie sprzedają swoje mieszkanie, by kupić większą nieruchomość lub wybudować dom. W przypadku sprzedaży nieruchomości, Twój kredyt zostaje przez kupującego spłacony całkowicie, zanim otrzymasz pozostałą część ceny na swoje konto.
Powyższe wyliczenia nie uwzględniają zmiany wartości pieniądza w czasie. 5.000 zł dzisiaj, a ta sama kwota za 25 lat, to zupełnie inne pieniądze. Wyobraź sobie ile kupisz za tą kwotę dzisiaj, a na co byłoby Cię stać w 1995 roku. Prawdopodobieństwo, że biorąc kredyt na 30 lat nie nadpłacisz go ani razu, bądź nie sprzedaż nieruchomości w dzisiejszych czasach jest raczej niewielkie. Osobiście zwykle rekomenduję więc korzystanie z takich ofert, gdzie te koszty startowe udzielenia kredytu są jak najniższe. Wszystko zależy jednak od różnicy na marży.
W omawianym przykładzie kredyt bez prowizji ma oprocentowanie wyższe 0,15 punktu procentowego. Gdyby różnica była większa, np. 0,5 punktu procentowego, to już taka różnica mogłaby wypadać bardziej na korzyść oferty z prowizją.
broker finansowy roku
negocjacja oprocentowania