W 2018 roku Komisja Nadzoru Finansowego zaczęła naciskać na banki, by te wprowadziły do swych ofert kredyty hipoteczne ze stałą stopą procentową. Proces przebiega mozolnie choć pojawiają się co jakiś czas nowe instytucje oferujące oprocentowanie stałe.
Problemem do tej pory z pewnością była atrakcyjność tych ofert oraz fakt, że niezmienność oprocentowania obowiązuje tylko przez 5 lat.
Które banki oferują kredyty hipoteczne ze stałą stopą procentową? Jak to jednak wygląda obecnie?
Czy w dobie historycznie niskich stóp procentowych warto skorzystać z tego typu ofert? Wyliczenia na konkretnych przykładach.
Oprocentowanie zmienne
Zdecydowana większość „hipotek” w Polsce jest udzielana ze zmiennym oprocentowaniem, które składa się z dwóch składowych:
Marży banku – niezmienna przez cały okres kredytowania, czyli to co na pewno zarabia na nas bank.
WIBOR3M (3 miesięczny) – zmienna stopa procentowa. Wskaźnik, który wpływa na wysokość oprocentowania. Banki stosują 3 miesięczny WIBOR3M lub 6cio WIBOR6M, co oznacza, że wysokość raty kredytu może ulegać zmianie co 3 lub 6 miesięcy.
Na dzień dzisiejszy WIBOR 3M, czyli najczęściej stosowany jest na poziomie 0,21%
Oznacza to, że jeśli bank oferuje kredyt z marżą na poziomie 2,00%, to jego oprocentowanie nominalne wyniesie 2,21%.
Oprocentowanie stałe
Tu bez wątpienia sprawa jest prostsza. Na umowie kredytowej masz informację o wysokości oprocentowania, w związku z tym wiesz, że na pewno nie ulegnie ono zmianie. Najczęściej „blokada” jest przewidziana na jakiś czas, a konkretnie na 5 lat.
Coraz częściej zamiast podawać np. że o% wynosi 3%, banki podają tzw. marżę oraz 5-letnią stopę bazową, która obowiązuje na dany dzień.
5-letnia Stopa bazowa – ustalana indywidualnie przez banki, może się różnić od wskaźnika WIBOR3M
Poniżej wykres porównujący poziom wskaźnika WIBOR3M oraz stałej stopy bazowej w PKO Banku Polskim.
Źródło: pkobp.pl
Dlaczego w niektórych momentach stopa bazowa jest niższa niż WIBOR? Bank w ten sposób zachęca do brania kredytów ze stałą stopą, ponieważ spodziewa się, że prawdopodobnie zostaną one w najbliższym czasie obniżone.
Stałe czy zmienne? Porównajmy oferty
Aktualnie jeśli interesuje Cię oferta ze stałym oprocentowaniem przez 5 lat, to musisz liczyć się z tym, że oprocentowanie kredytu będzie wyższe niż przy oprocentowaniu zmiennym.
Przykład:
Wysokość Kredytu – 250.000 zł
Wkład własny 20%
WIBOR3M – 0,21% (stosowany w Santander)
WIBOR6M – 0,25% (stosowany w ING, PKO BP, Pekao S.A.)
Tabela 1 – oprocentowanie stałe
Tabela 2 – oprocentowanie zmienne
PKO BP oraz Pekao S.A. nie pobierają co prawda prowizji za udzielenie kredytu, ale musisz opłacić ubezpieczenie od utraty pracy, dlatego koszt wpisałem w tabeli.
Jak widać w prezentowanej tabeli tylko Pekao S.A. oferuje kredyt ze stałą stopą procentową na takich samych warunkach jak z oprocentowaniem zmiennym. Pozostałe instytucje przerzucają ryzyko na klienta. Jedynie jeszcze w PKO BP różnica jest na tyle niewielka, że można byłoby ją rozważyć.
Zwróć uwagę na wykresie prezentowanym przez PKO BP, że stała stopa bazowa może być wyższa lub niższa od wskaźnika WIBOR3M. Niższa jest zwykle wtedy kiedy bank spodziewa się obniżek stóp procentowych. Dzięki temu zachęcony atrakcyjną ofertą klient częściej decyduje się na taką propozycję, ale póki co nie wychodzi na tym najlepiej. Osobiście nie zachęcam, by decydować się na oprocentowanie stałe przy kredycie mieszkaniowym. Załóżmy jednak, że takowe byłoby oferowane na 10 lat, wówczas można byłoby taką ofertę rozważyć. 5 lat to jednak stosunkowo krótki okres, za który banki każą Ci odpowiednio zapłacić.
