Wpisy
Kredyt na remont – wszystko co musisz wiedzieć
Cena podana w ogłoszeniu sprzedaży nieruchomości nigdy nie jest kwotą, którą potrzebujesz by sfinalizować transakcję. Niestety, ale zawsze należy zakładać zdecydowanie większe wydatki. Koszty notariusza, sądowe, kredytowe, podatek muszą być wkalkulowane w inwestycję, chyba że kupujesz za gotówkę to część z nich Ci odpada. Większość moich czytelników jednak kupuje nieruchomości za kredyt.
Te obligatoryjne pozwalają na zakup, a niekoniecznie oznacza to fizyczne korzystanie z nieruchomości. Nieodzownym elementem w przypadku rynku pierwotnego jest wykończenie mieszkania. Na betonie siedzieć nie będziecie, łazienkę trzeba zrobić, a i lodówka by się w kuchni przydała.
Jeśli kupujesz mieszkanie z rynku wtórnego, to nie zawsze remont jest koniecznością. Z doświadczenia jednak wiem, że zdecydowana większość moich klientów przynajmniej odświeża nowo zakupione mieszkania. Czy jest możliwość, by bank dał Tobie kredyt na remont? W grę wchodzi hipoteka, czy pożyczka gotówkowa?
Kredyt na remont lub wykończenie
Możemy rozpatrywać 2 sytuacje:
Jesteś właścicielem nieruchomości i chcesz ją wyremontować.
- Możesz wziąć kredyt gotówkowy i wydajesz na co macie ochotę.
– nie musisz spowiadać się bankowi z celu kredytowania
– pieniądze w 1 dzień
– brak rozliczania się z bankiem
– cena wyższa niż przy kredytach mieszkaniowych
– okres kredytowania max 10 lat - Kredyt hipoteczny na remont
– tańszy niż pożyczka
– jeśli nie masz hipoteki na nieruchomości, to możesz wybrać sobie bank
– jeśli masz już kredyt na nieruchomości, to dobrać kolejny mieszkaniowy możesz tylko w tym samym banku
– do wniosku dołączasz kosztorys remontowy, w którym wskazujesz jakie prace będą wykonywane
– okres kredytowania do 30 lat
Skupię się na kredycie hipotecznym, gdyż jest tańszym i zwykle korzystniejszym rozwiązaniem.
Zakup + remont jednym kredytem
Jeśli kupujesz mieszkanie do remontu lub wykończenia, to nie musiszskładać do banku dwóch wniosków.
Sfinansujesz obydwa cele jednym kredytem. Warunki takiego kredytu są takie same jak na zakup nieruchomości.
Prowizja, marże, wymagania co do produktów dodatkowych nie zmieniają się, jeśli wnioskujesz w banku o środki na dodatkowy cel jakim jest remont.
Jak wygląda finansowanie?
Zakup mieszkania
Jeśli kupujesz mieszkanie za 300.000 zł – to banki wymagają minimum 10% wkładu własnego (część banków 20%).
– zakup 300.000 zł
– wkład własny 30.000 zł
– kwota kredytu 270.000 zł
Zakup mieszkania + remont
– cena 300.000 zł
– remont 50.000 zł
– wkład własny 10% – 35.000 zł
– kredyt 315.000 zł
Przy kredycie z remontem, wnosisz 5.000 zł wkładu własnego, a otrzymasz w zamian 45.000 zł kredytu więcej.
Kwota 315.000 zł będzie podzielona następująco:
– 265.000 zł – na zakup
– 50.000 zł – na remont
Kosztorys remontowy
Na co bank da Ci pieniądze w ramach remontu lub wykończenia mieszkania? Wypełniając kosztorys remontowy na druku bankowym, sam wskazujesz na co jest Ci potrzebny kredyt. W ramach remontu zwykle możesz rozpisać następujące pozycje:
- tynki
- gładzie
- malowanie
- podłogi
- wymiana centralnego ogrzewania
- remont instalacji
- biały montaż (wc, wanna, umywalka, zlewozmywak …)
- drzwi wewnętrzne
- glazura
- meble wbudowane (zabudowa kuchni, komandor)
Często pytacie, czy w ramach kredytu na remont możecie kupić sobie wyposażenie do domu. Niestety banki finansują tylko to co jest trwale związane z nieruchomością. Meble, RTV, AGD będziesz musiał zakupić ze swoich środków.
Ile na remont?
Standardowo banki przyjmują, że 1000 zł/m2 to jest akceptowalna kwota, którą udzielą na wykończenie lub remont nieruchomości. Kupujesz mieszkanie 50m2 od dewelopera. Śmiało możesz wnioskować o 50.000 zł w banku na doprowadzenie mieszkania do stanu używalności.
Jeśli przeprowadzasz remont generalny, z wymianą instalacji, likwidacją pieców i podłączaniem centralnego ogrzewania itp, to koszty będą wyższe. Do 1400 zł/m2 problemów jeszcze być nie powinno, jednak wyższe szacunkowe koszty mogą powodować, że banki nie będą już takie chętne by finansować całość remontu.
Gdy dasz kosztorys, z którego będzie wynikało, że potrzebujesz 100.000 zł, żeby wyremontować 50m2 mieszkanie, to bank to zaakceptuje, ale może kazać Wam zwiększyć wkład własny w inwestycję.
W kosztorysie możesz sobie wpisać dowolne kwoty. To czy bank da na to tyle pieniędzy, zależy od tego, czy przekonasz go, że dostaje atrakcyjną nieruchomość. Warto w tym przypadku korzystać z usług rzeczoznawcy majątkowego. Rzeczoznawca będzie wyceniał aktualną wartość mieszkania i tą po remoncie. Jeśli operat szacunkowy pokaże bankowi, że mieszkanie po dużym remoncie będzie miało odpowiednią wartość, to bank sfinansuje ten remont.
Przykład:
Mieszkanie 60 m2 jest warte 200.000 zł, ale aż 100.000 zł chcesz na remont przy minimalnym udziale wkładu własnego. Jeśli rzeczoznawca wyceni, że po remoncie nieruchomość będzie warta minimum 300.000 zł, to bank nie obetnie kwoty kredytu. Gdyby jednak wycena była niższa, to bank zaakceptuje kosztorys, ale każe Ci wnieść więcej środków własnych.
O wycenach rzeczoznawców majątkowych oraz tego czy współpracować z nimi bezpośrednio, czy przez bank przeczytasz w poniższym artykule:
Jak bank rozliczy Cię z remontu?
Najczęstsze pytanie odnośnie kredytu hipotecznego na remont, to w jaki sposób trzeba rozliczyć się z kosztorysu. Nie musisz się obawiać, że bank każe Ci zbierać na wszystko faktury. W Polsce za robociznę raczej nie często się je wystawia 🙂
Banki sprawdzają, czy wydaliście pieniądze na remont na 3 sposoby:
- inspekcja
- zdjęcia
- faktury
Inspekcja – najczęściej stosowana przez banki. Kończysz remont, powiadamiasz bank, a ten wysyła pracownika, by zrobił zdjęcia. Rzeczoznawca czy pracownik sprawdza czy to co jest wskazane w kosztorysie jest zrobione. Banki nie czepiają się za bardzo kwot, które wpiszesz. Jeśli wpiszecie, że na drzwi wewnętrzne przewidujecie wydatek po 2000 zł/sztukę, a kupisz z sieciówki za 600 zł/sztukę, to nie będzie z tym problemów. Oczywiście wszystko w granicach przyzwoitości. Jak wpiszesz, że malowanie 30-metrowego mieszkania będzie Cię kosztowało 20.000 zł, bank to zaakceptuje, ale poprosi o faktury.
Zdjęcia – najlepszy sposób rozliczenia. Kończysz remont, robisz zdjęcia, wysyłasz do banku i to wszystko. Jeśli będzie zrobione to co miało być, to kosztorys jest rozliczony.
Faktury – czasem banki mogą poprosić o faktury. Zwłaszcza w przypadku, gdy przesadzisz z kwotami w kosztorysie, bądź zamierzasz kupować materiały bardzo drogie. Rzadko kiedy musisz dokumentować 100% kosztów. Zwykle banki życzą sobie faktur na kwoty w przedziale 50% – 80% rzeczywiście poniesionych kosztów.
Sposób na odzyskanie wkładu własnego
Cel remontowy jest doskonałym sposobem na odzyskanie wkładu własnego. Może się wręcz okazać, że nie dość, że kupisz i wyremontujesz mieszkanie za pieniądze banku, to jeszcze będziesz mieć więcej pieniędzy niż przed transakcją.
Przykład:
Cena nieruchomości: 230.000 zł
Remont: 70.000 zł
Wkład własny: 30.000 zł
Kredyt 270.000 zł
Analizujemy przykład zawyżonego kosztorysu remontowego i to znacznie. Jeśli przeprowadzisz remont za 40.000 zł, a bank rozliczy go pozytywnie, to po wszystkim wychodzisz na 0. Nie uwzględniam tu kosztów notarialnych, agenta nieruchomości itp.
Jeśli masz duży wkład własny i zależy Ci przede wszystkim na niskich kosztach kredytu, to pewnie nie będziesz zainteresowany zwiększaniem kwoty kredytu o dodatkowy cel. Często jednak spotykam się z sytuacją, że klienci mają wkład własny na styk. Chcą od banku jak najmniej, by mieć jak najniższą ratę. Twierdzą, że remont przeprowadzą ze swoich środków. W konsekwencji po paru miesiącach wracają po znacznie droższe kredyty gotówkowe. Nie jest to najrozsądniejsze rozwiązanie. Warto sobie przekalkulować uwzględniając wszystkie koszty, czy dodatkowy cel remontowy nie byłby odpowiednim wyjściem
W ostateczności jeśli po zakończeniu remontu zostanie Wam sporo pieniędzy w kieszeni, to różnicę możecie nadpłaci na kredyt. Coraz częściej banki oferują możliwość nadpłat bez żadnych prowizji.
Więcej o kosztach związanych z zakupem nieruchomości przeczytasz poniżej.
Jak wziąć kredyt hipoteczny, nie mając wkładu własnego?
W pierwszym tegorocznym wpisie informowałem o ważnych zmianach, o których powinniście wiedzieć, jeśli zamierzacie ubiegać się o kredyt hipoteczny. Otóż dla przypomnienia, wymagany minimalny wkład własny kredytobiorcy rośnie z 10% do 15%. Jeśli więc chcecie kupić mieszkanie za 200.000 zł, to jeśli nie uzbieracie 30.000 zł, to nici z Waszych marzeń. Otóż nie do końca tak być musi. Dziś tekst dla tych, którzy nie mają zgromadzonych swoich oszczędności lub mają pieniądze, ale wolą przeznaczyć je na inny cel. Istnieje kilka legalnych sposobów na kupno nieruchomości bez wkładu własnego!
- Mieszkanie dla Młodych (MDM) – pierwsza możliwość i najłatwiejsza, choć nie dotyczy wszystkich. Program rządowy, w ramach którego dofinansowanie do kredytu wnioskodawcy otrzymują z Banku Gospodarstwa Krajowego. Aby móc skorzystać z programu, zarówno Wy jak i nieruchomość musicie spełniać pewne kryteria. Zdecydowanie warto skorzystać z programu, gdyż dopłaty są niemałe. Najwięcej mogą otrzymać osoby wychowujące co najmniej trójkę dzieci, kupujące nieruchomość w Warszawie – nawet 113 764,76 zł!O tym, kto może skorzystać z dofinansowania i szerzej o zasadach funkcjonowania samego programu w linku poniżej.
mdm mieszkanie dla mlodych co to i dla kogo
- Zabezpieczenie na innej nieruchomości – Jeśli jesteście już właścicielami nieruchomości i wnioskujecie o kredyt hipoteczny na kolejną, możecie „wykorzystać” aktualne mieszkanie/dom jako dodatkowe zabezpieczenie kredytu. Wygląda to w taki sposób:Wnioskujemy o kredyt na zakup nieruchomości o wartości 200 000 zł. Posiadamy już nieruchomość o wartości 100 000 zł. Jeśli na wniosku zaznaczymy możliwość zabezpieczenia się banku również na dodatkowej nieruchomości to: – łączna wartość zabezpieczeń wyniesie 300 000 zł
– kredyt zostanie udzielony na kwotę 200 000 zł
– LTV wyniesie 66,67%
– wysokość wkładu własnego przyjętego przez bank 33,33%.
Co ciekawe, by skorzystać z powyższej możliwości, wcale nie musicie być właścicielem takiej nieruchomości. Równie dobrze możecie zabezpieczyć się nieruchomości należącej do rodziców, dziadków, czy osoby obcej niespokrewnionej z Wami. Pod warunkiem oczywiście, że osoby te pozwolą bankowi na dokonanie wpisu hipoteki w Księdze Wieczystej. Co powinniście wiedzieć?
– można zabezpieczyć się nawet na kilku nieruchomościach
– ostateczna decyzja należy do banku, czy zabezpieczy się na dodatkowej nieruchomości
– jeśli nieruchomość dodatkowa należy do najbliższej rodziny, bank może zażądać przystąpienie jej właścicieli do kredytu - Kredyt na budowę domu – jeśli jesteście właścicielami działki i jesteście w trakcie budowy domu, to logiczne jest, że już ponieśliście część nakładów finansowych na drodze do oddania nieruchomości do użytku. Załóżmy, że kupiliście działkę za 50 000 zł, a budowę doprowadziliście do etapu stanu surowego zamkniętego. Potrzebujecie do skończenia budowy jeszcze 150 000 zł. Jeśli rzeczoznawca wyceni wartość dotychczas postawionej nieruchomości na 150.000 zł, to bank przyjmie to jako Wasz wkład własny. Sama działka bez rozpoczętej budowy również stanowi Wasz udział w inwestycji. Dotyczy to również sytuacji, kiedy nie musieliście do tej pory wydawać ani grosza, by stać się właścicielem działki. Dotyczy nabycia w formie darowizny czy spadku.
- Wartość nieruchomości jest wyższa niż cena transakcyjna – Kiedy traficie na okazję i macie możliwość kupna mieszkania dużo poniżej rzeczywistej jego wartości, to jest szansa że nie będziecie musieli wnosić do transakcji żadnej gotówki, a bank sfinansuje kredytem całą kwotę, którą zapłacimy za mieszkanie.Przykład: Jeśli ktoś z różnych powodów, sprzedaje mieszkanie za 150 000 zł, którego wartość rzeczoznawca wyceni na 200 000 zł, to bank może przyjąć, że różnica występująca pomiędzy ceną transakcyjną, a wartością nieruchomości, to jest nasz to wkład własny (w tym przypadku 50 000 zł od 200 000 zł, czyli 25%). Przytoczony przykład jest bardzo optymistyczny. Różnice pomiędzy wartością rynkową nieruchomości, a ceną transakcyjną często mogą wynosić od kilku do kilkunastu procent. W skrajnych przypadkach nawet więcej. Jeśli jesteście przekonani, że w rzeczywistości płacicie mniej niż dana nieruchomość jest warta, to możecie zlecić wykonanie operatu szacunkowego, posiadającemu odpowiednie licencje rzeczoznawcy majątkowemu. Nadal jest kilka banków, które przyjmują zewnętrzne operaty szacunkowe. W ten sposób łatwo możecie uniknąć konieczności wniesienia wymaganego wkładu własnego na poziomie 10, 15 lub 20%.
- Książeczki mieszkaniowe – trochę zapomniane, umożliwiające w czasach PRL oszczędzanie na wymarzone mieszkanie dla siebie lub swoich dzieci. Często ludzie nie zdają sobie sprawy, że takową posiadają. Jeśli planujecie zakup mieszkania, to warto zapytać rodziców, gdyż być może nawet nie wiedzą, że mają książeczkę mieszkaniową. Dzięki niej pomogą swoim już dorosłym pociechom sfinansowanie zakupu upragnionego mieszkania. Po czasach hiperinflacji, gdy ktoś przyszedł dowiedzieć się ile pieniędzy zgromadził na OKM (Oszczędnościowej Książeczce Mieszkaniowej), często okazywało się, że w wyniku spadku wartości pieniądza, znajdywały się tam dosłownie grosze. Na szczęście, oprócz zgromadzonych środków na książeczce wraz z odsetkami, właściciele OKM mają prawo do wypłaty tzw. premii gwarancyjnej.
Premia gwarancyjna jest wypłacana właścicielom książeczek mieszkaniowych, którzy założyli je do dnia 23 października 1990 r. Muszą przeznaczyć środki zgromadzone na książeczce na ściśle określone cele mieszkaniowe. Wszystkie informacje na temat w/w OKM można znaleźć w informatorze PKO Banku Polskiego. Więcej informacji na temat Oszczędnościowych Książeczek Mieszkaniowych przeczytasz w artykule poniżej:
Nie masz pieniędzy na wkład własny? Poszukaj starej książeczki mieszkaniowej.
Na tą chwilę opisałem wg mnie najłatwiejsze i najbardziej sensowne sposoby na ominięcie wymaganego wkładu własnego, który od 1 stycznia 2016 roku wynosi 15%. Być może ktoś mi zarzuci, że nie opisałem teoretycznie najłatwiejszego sposobu, a więc możliwości zaciągnięcia pożyczki gotówkowej wraz z kredytem hipotecznym. Rzeczywiście istnieje taka możliwość, jednak nie będę tu omawiał tego, w jaki sposób to zrobić. Pomijam fakt, że jest to dodatkowe zobowiązanie dla kredytobiorcy, który w tej sytuacji będzie musiał spłacać dwa oddzielne kredyty. Wg Rekomendacji S ustanowionej przez Komisję Nadzoru Finansowego:
„ Bank powinien przyjąć od klienta oświadczenie, że środki finansowe kredytobiorcy przeznaczone na wkład własny nie pochodzą z kredytu”
Jak widać, mimo zwiększenia wymaganego minimalnego wkładu własnego, można znaleźć sposoby na ominięcie tego warunku. Od kolejnego roku ma to już być 20%. Zanim więc, zrezygnujecie ze snucia planów o nowym mieszkaniu ze względu na brak środków, warto udać się do dobrego doradcy finansowego, który pomoże znaleźć rozwiązanie dla takiej sytuacji.
Pamiętajcie jednak, że wkład własny to nie wszystko. Oprócz wymaganego minimum powinniście się przygotować na inne koszty, które będziecie musieli ponieść przy zakupie nieruchomości.
Przeczytaj również:
