Wpisy

koszty budowy

Minimalne koszty budowy domu przy kredycie hipotecznym. Co musisz wiedzieć?

/0 Komentarze/w /Autor

koszty budowySezon budowy domów ruszył na dobre, mimo sytuacji, którą mamy aktualnie w gospodarce i na świecie. Jeśli budujesz za swoje środki, to ten wpis niespecjalnie może Cię zainteresować. Jeśli posiłkujesz się kredytem, to przeczytasz w nim o tym, jakie minimalne koszty budowy przyjmują obecnie banki.

Możesz nie zdawać sobie sprawy, ale jeśli złożysz wniosek o kredyt na budowę domu, to bank może uznać, że za tą kwotę nie wybudujesz się. Każą zwiększyć Ci kwotę kredytu lub wkład własny, a różnice mogą sięgać kilkudziesięciu tysięcy złotych.

Jakie minimalne koszty budowy zakładają banki?

Czy trzeba wykańczać dom pod klucz?

Czy również liczy się jako koszty budowy?

Niedoszacowane koszty budowy

Często spotykam się z sytuacją, że przychodzą do mnie klienci i mówią, że chcą 200.000 zł kredytu na budowę domu. Pytając o powierzchnię, okazuje się, że ten ma około 120 m2 z garażem. Gdy pytam, czy na pewno w tej kwocie się wyrobią, padają argumenty:

  • „robocizny nie liczę, bo większość zrobię sam”
  • „mój teściu jest budowlańcem”
  • „szwagier będzie mi pomagał”
  • „kumpel załatwia mi materiały po cenie hurtowej”

Wierzę, że wszystko powyżej jest prawdą, tylko to nie oznacza, że ktoś wybuduje dom za bezcen. Prawda jest taka, że większość posiłkuje się pomocą rodziny, czy znajomych, szuka jak tu zaoszczędzić na materiałach, ale pewien koszt po prostu trzeba ponieść.

Same materiały kosztują ile kosztują, a cena ich znacząco wzrosła w poprzednich latach. O ile wykończeniówkę jak ktoś się zna, to zrobi samemu, to często nie wstawi okien, nie położy dachu, a za robociznę tutaj ktoś sobie policzy.

Czy trzeba wykańczać pod klucz?

Większość banków chce, byś w kosztorysie zaplanował prace, które od razu pozwolą Ci się wprowadzić po zakończeniu przewidzianych robót budowlanych. Zdarza się, że klient ma gdzie mieszkać i chce oddać dom do użytkowania, a potem wykańczać go sobie na spokojnie. Jednak nie każdy bank pójdzie na to, że zaakceptuje Ci inwestycje bez wykończonych podłóg czy białego montażu w łazience.

Część instytucji jednak przyjmuje założenia oddania domu do tzw. standardu deweloperskiego. Wówczas przyjmują niższe planowane koszty budowy domu i z części pozycji kosztorysu nie musisz się rozliczać.

Do takich banków należą:

  • Alior
  • ING
  • Millennium

Co jeśli kosztorys jest niedoszacowany?

Okazuje się, że poszczególne banki mogą przyjmować znacznie różniące się od siebie minimalne koszty budowy.

Różnica 500 zł/m2 wbrew pozorom ma ogromne znaczenie.

Przykład:

Budujesz dom o powierzchni użytkowej 130 m2 i z garażem dwustanowiskowym o powierzchni 50 m2. Razem powierzchnia to 180 m2. Porównajmy 2 banki i ich założenia:

  1. Minimalny koszt, to 2200 zł/m2 powierzchni użytkowej – czyli 286.000 zł
  2. Minimalny koszt, to 2500 zł/m2 powierzchni całkowitej – czyli 450.000 zł

Jeśli nie chcesz wnosić swoich środków w budowę domu, a zamierzałeś wziąć kredyt w wysokości 360.000 zł, to w banku nr 2 go nie dostaniesz. Musisz wnieść swój wkład budowlany, czyli najczęściej rozpocząć budowę ze swoich środków (za 90.000 zł) lub o tyle zwiększyć wnioskowaną kwotę kredytu.

Minimalne koszty budowy w bankach

Nie wszystkie banki podają dokładne założenia. Część opiera się na dokładnych wartościach, typu minimum 2500 zł/m2 licząc od powierzchni całkowitej, a część banków podchodzi „zdroworozsądkowo”. Takie banki oszczędni lubią najbardziej, bo rzeczywiście tam kosztorys na poziomie 2000 zł/m2 powinien zostać zaakceptowany.

Poniżej zestawienie:

Legenda (pu – powierzchnia użytkowa, pc – powierzchnia całkowita). Za powierzchnię całkowitą przyjmujemy: użytkową + garaż + kotłownia, pomieszczenia gospodarcze itp. (nie uwzględniamy poddasza nieużytkowego)

  • ING – zdroworozsądkowo (mają swój kalkulator, który możemy modyfikować w każdą stronę o ile nie przesadzimy – bank nr 1 jeśli chodzi o elastyczne podejście do budowy domu)
  • PKO BP – 2500 zł/m2 powierzchni całkowitej
  • Pekao S.A. – zdroworozsądkowo
  • BNP Paribas – 2200 zł/m2 powierzchni użytkowej
  • Millennium – 2100 zł/m2 pc (deweloperski) lub 2700 zł/m2 pc (pod klucz) – wartości przyjmują różne w zależności od województwa
  • Santander – 2200 zł/m2 powierzchni użytkowej + 1700 zł/m2 garażu
  • Credit Agricole – 2500 zł/m2 pc
  • mBank – 2500 zł/m2 pc
  • Alior – 2000 zł/m2 pc (deweloperski) lub 2500 zł/m2 pc (pod klucz)

Powyższe koszty planujesz w kosztorysie na druku danego banku. Więcej szczegółów na temat kredytu na budowę domu, rozliczania itp. znajdziesz w poniższym wpisie.

Kredyt na budowę domu – na co zwracać uwagę?

Możesz liczyć, że wybudujesz dom tanim kosztem. Być może masz swoje środki, ale nie chcesz deklarować bankowi ich udziału, bo nie chcesz, by bank Cię z tego rozliczał. Warto w takim przypadku rozważyć wzięcie wyższej kwoty kredytu. Wymogi banku i tak musisz spełnić, bo inaczej nie dostaniesz finansowania.

O dziwo wzięcie wyższej kwoty kredytu może nie kosztować Ciebie nic. Jeśli dany bank ma 0% prowizji za uruchomienie kredytu i 0% prowizji za wcześniejszą spłatę, to dużej różnicy nie będzie dla Ciebie czy weźmiesz 350.000 zł czy 400.000 zł kredytu. Jeśli różnica (50.000 zł) nie będzie Ci potrzebna, to nadpłacisz kredyt i będziesz spłacał tylko 350.000 zł. Ponadto spłacasz tylko tą kwotę kredytu, którą uruchomiłeś. Możesz podpisać umowę na 400.000 zł, ale Ty decydujesz o wysokości uruchamianych transz. Jeśli uruchomisz 150.000 zł i 150.000 zł, to w ostatniej transzy możesz uruchomić tylko 50.000 zł (zamiast 100.000 zł). Jeśli zakończysz budowę i rozliczysz się z bankiem z kosztorysu, to spłacasz tylko tyle ile uruchomiłeś (350.000 zł).

Temat budowy domu jest niezwykle szeroki, dlatego zapraszam do zapoznania się z podlinkowanym artykułem i w razie pytań do kontaktu bezpośredniego.

Budowa domu na działce małżonka

/0 Komentarze/w /Autor

budowa domu na działce małżonkaBudowa domu na działce małżonka, gdy kredyt jest wspólny, a właściciel jeden, to temat który daje sporo do myślenia potencjalnym klientom. Dwie osoby przystępują do kredytu na budowę domu, ale działka należy do jednej z nich.

Młodzi ludzie kupują razem mieszkanie, jeden ma pieniądze na wkład własny od rodziców, drugi ma zdolność kredytową.

Zakochani spodziewają się dziecka i kupują mieszkanie. Ona nie pracuje, bo jest w zaawansowanej ciąży, a on chce kupić im mieszkanie, by po ślubie mogli przeprowadzić się na swoje.

Teoretycznie wszystkie sprawy wydają się jasne, ale jak się okazuje od strony procedur bankowych, a często także podatkowych pojawia się wiele komplikacji, których nawet się nie spodziewacie.

A w takich przypadkach zdecydowanie lepiej wiedzieć wcześniej niż później.

Budowa domu na działce małżonka

Częsty przypadek. Przychodzi małżeństwo i mówi:
– „Mamy działkę i chcemy wybudować na niej dom. Potrzebujemy x kredytu”

Słowem klucz jest tutaj: Mamy. Często okazuje się bowiem, że na pytanie w jaki sposób stali się właścicielami działki odpowiedź brzmi:
– „Żona dostała od rodziców w darowiźnie.” albo „Mąż dostał w spadku” itp.

Okazuje się, że działka należy do jednego z małżonków. Jeśli jeden z nich był właścicielem gruntu przed ślubem, to po ślubie grunt nie będzie automatycznie wspólny w ramach wspólnoty majątkowej, tylko nadal należy do jednego z nich.

Jeśli są już małżeństwem, to w drodze spadku lub darowizny może być tak, że tylko jeden małżonek staje się właścicielem mimo wspólnoty majątkowej.

A to jest bardzo ważne w kontekście budowy domu, bo zawsze pamiętajcie, że:

WŁAŚCICIEL GRUNTU JEST RÓWNIEŻ WŁAŚCICIELEM WYBUDOWANYCH NA NIM BUDYNKÓW!

Przykład: Żona ma działkę 1000 m2 o wartości 50.000 zł. Razem biorą kredyt z mężem i stawiają dom za 500.000 zł.

2 lata później kłócą się i rozwodzą. Ona sprzedaje dom nie pytając go o zdanie, bo jest jedynym jego właścicielem. Mąż jedyne co może zrobić to wnieść roszczenie o zwrot nakładów dokonanych na budowę domu.

Więcej na temat samej budowy domu przeczytasz w poniższym artykule

Kredyt na budowę domu – na co zwracać uwagę?

Związek nieformalny – młodzi kupują mieszkanie

Kolejny częsty dylemat. Dwoje ludzi, którzy nie są jeszcze małżeństwem pragnie kupić mieszkanie i wspólnie w nim zamieszkać. Najlepiej oczywiście jeśli nieruchomość będzie wspólna. Często jest tak, że tylko jeden z wnioskodawców ma zdolność kredytową lub pieniądze na wkład własny. Jako, że młodzi nie są małżeństwem, to nie mogą kupić nieruchomości wspólnie, lecz w udziałach po 50%.

Jakie mamy warianty? Przykład. Dwoje młodych ludzi chce zamieszkać razem. Ania i Adam i kupują mieszkanie za 300.000 zł:

1. Ania ma pieniądze na wkład własny, Adam ma zdolność kredytową:

  • nawet jeśli dochód tylko jednej osoby jest brany pod uwagę, to oboje muszą przystąpić do kredytu. Chyba, że Ania ma taką ilość gotówki, która wystarczy na zakup połowy ceny nieruchomości (czyli całego jej udziału – 150.000 zł).
  • Bank udzieli kredytu obojgu młodym, lecz będzie chciał potwierdzenie wniesienia wkładu własnego przez każdego z osobna! Adam musi mieć minimum 10% od swojego udziału i Ania 10% od swojego (czyli po 15.000 zł). Jeśli Anna przeleje ze swojego konta 30.000 zł na rzecz sprzedającego jako wkład własny swój i Adama, to jej partner może zapłacić od swojego wymaganego wkładu podatek od darowizny!
    Urząd Skarbowy może uznać, że Anna podarowała Adamowi pieniądze na wkład własny

2. Adam ma pieniądze na wkład własny i zdolność kredytową:

  • Adam jest dobry dla swojej kobiety i woli wziąć kredyt samodzielnie, ale chce, by Ania miała 50% udział w nieruchomości. Niestety bank odmówi sfinansowania 100% ceny nieruchomości, bo jedyna osoba, która przystępuje do kredytu kupuje 50% udziałów i na to bank zgodzi się dać pieniądze (odejmując jeszcze wymagany wkład własny).
  • Innym wariantem jest zakup mieszkania przez jednego z partnerów, a potem darowizna. Niestety dopóki jest to związek nieformalny, a nie małżeństwo, osoba obdarowana zostanie obciążona podatkiem od darowizny w wysokości 19% przekazanego majątku

Powyższe przykłady nie są przejawem mojej kreatywności i wymyślania, jakie to skomplikowane przykłady można jeszcze opisać na blogu. Z powyższymi sytuacjami spotykam się na co dzień i nawet jeśli Was żadna z nich nie dotyczy, to często ktoś kogo znacie zmagał się z podobnymi dylematami.

Transakcje na rynku nieruchomości wiążą się z bardzo wysokimi kwotami, często jest to Wasza najważniejsza decyzja w życiu, która „przywiązuje” Was do banku na kilkanaście/dziesiąt lat. Niech więc będzie to decyzja przemyślana. Nie bójcie się zadawać pytań, nawet bardzo szczegółowych, bo te które mogą wydawać Wam się głupie, mogą Was uchronić przed wieloma nieprzyjemnymi sytuacjami w przyszłości.