Raty równe czy malejące? Które wybrać?
Niemal w każdym banku, gdy zamierzacie ubiegać się o kredyt hipoteczny, zaznaczacie na wniosku kredytowym jaki system spłaty preferujecie? Raty równe czy malejące?
Niemal każdy kredytobiorca zwraca uwagę na marżę banku lub wysokość oprocentowania kredytu, na koszty na start (prowizje itp.). Wszyscy bez wyjątku są zainteresowani wysokością płaconych rat – bądź co bądź, to rata jest kosztem, który będziecie ponosić miesiąc w miesiące przez nawet kilkadziesiąt lat.
Rzadko jednak kogokolwiek interesuje kredyt z ratami malejącymi, mimo że w zasadzie jest tańszy.
Która opcja jest korzystniejsza i kiedy? Raty równe czy malejące?
Raty równe i malejące – różnice
Jak wiadomo, gdy zaciągniecie kredyt w banku, to trzeba go spłacać. Najczęściej w ratach. Rata jest zbudowana z dwóch części:
- kapitału (Wasz dług)
- odsetek (zysk banku)
Raty równe – polegają na tym, że z początku spłacacie sporo odsetek i niewiele kapitału, a z każdym miesiącem tendencja się zmienia (kwota odsetek w racie spada, kwota kapitału rośnie)
Raty malejące – kapitał jest podzielony na równe części i spłacany w tej samej wysokości co miesiąc. Jeśli pożyczacie 120.000 zł na 10 lat (czyli 120 miesięcy), to spłacacie 1.000 zł/mc kapitału. Do tego doliczane są odsetki od kwoty pozostałej do spłaty. W 1 racie kredytu odsetki wynoszą tyle samo w przypadku raty równej, jak i kapitałowej!
Konkretne przykłady
Odnieśmy się do konkretnych przykładów.
Średni kredyt hipoteczny w Polsce to około 200.000 zł. Porównam więc taką kwotę kredytu dla dwóch różnych okresów kredytowania (15 i 30 lat), a potem te same wyliczenia zrobię dla kwoty 400.000 zł. Przyjmijmy oprocentowanie kredytu na poziomie 3,7% (czyli marżę około 2% na dzień dzisiejszy).
Poniżej zobaczycie wykresy, które pokazują jak dokładnie wygląda rata kredytu, którą płacicie. Ile jest tam odsetek, a ile rzeczywiście spłacanego długu (kapitał).
Tabele pod wykresami przedstawiają wysokości rat:
- pierwszej
- na koniec 10 roku
- na koniec 20 roku
- ostatniej
Oraz miesiąc, w którym raty malejące zrównują się z równymi.
- Wariant nr 1 – 200.000 zł na 30 lat
Raty równe – 200.000 zł na 30 lat
Raty malejące – 200.000 zł na 30 lat
W ratach równych płacicie początkowo 250 zł/mc mniej niż w przypadku rat malejących.
W ratach równych spłacacie ponad 20.000 zł więcej odsetek.
147 miesięcy, czyli ponad 12 lat, w ratach malejących spłacacie wyższą ratę niż w przypadku rat równych.
2. Wariant nr 2 – 200.000 zł na 15 lat
Raty równe – 200.000 zł na 15 lat
Raty malejące – 200.000 zł na 15 lat
W ratach równych płacicie początkowo prawie 280 zł/mc mniej niż w przypadku rat malejących.
W ratach równych spłacacie ponad 5.000 zł więcej odsetek.
82 miesiące, czyli prawie 7 lat, w ratach malejących spłacacie wyższą ratę niż w przypadku rat równych.
3. Wariant 3 – 400.000 zł na 30 lat
Raty równe – 400.000 zł na 30 lat
Raty malejące – 400.000 zł na 30 lat
W ratach równych płacicie początkowo 500 zł/mc mniej niż w przypadku rat malejących.
W ratach równych spłacacie ponad 40.000 zł więcej odsetek.
147 miesięcy, czyli ponad 12 lat, w ratach malejących spłacacie wyższą ratę niż w przypadku rat równych.
4. Wariant 4 – 400.000 zł na 15 lat
Raty równe – 400.000 zł na 15 lat
Raty malejące – 400.000 zł na 15 lat
W ratach równych płacicie początkowo prawie 550 zł/mc mniej niż w przypadku rat malejących.
W ratach równych spłacacie ponad 10.000 zł więcej odsetek.
82 miesiące, czyli prawie 7 lat, w ratach malejących spłacacie wyższą ratę niż w przypadku rat równych.
Podsumowanie przykładów
Poniżej kilka wniosków, które mają uniwersalne zastosowanie i zawsze sprawdzają się w przypadku odpowiedzi na pytanie zadane w tytule artykułu.
- Raty równe są niższe na początku, do prawie połowy okresu kredytowania.
- W ratach malejących spłacacie mniej odsetek.
- Im wyższa kwota kredytu, tym wyższa oszczędność na odsetkach.
- Im wyższe oprocentowanie, tym większa oszczędność na odsetkach w ratach malejących.
- W ratach malejących szybciej pozbywacie się długu (szybsza spłata kapitału)
Dlaczego większość decyduje się na raty równe?
W powyższym podsumowaniu zdecydowanie więcej korzyści przemawia za wyborem rat malejących. Dlaczego więc 90% osób starających się o kredyt mieszkaniowy decyduje się na raty równe?
Poniżej kilka faktów, które mają na to wpływ:
- Zdolność kredytowa – banki licząc zdolność kredytową, nie patrzą na to jaką kwotę kredytu bierzecie, tylko jaka będzie miesięczna rata – odnosząc się do pierwszej z nich. Z racji tego, że w przypadku rat malejących początkowo płacicie znacznie większą kwotę, to automatycznie bank może Wam udzielić dużo mniejszej kwoty niż w przypadku rat równych.
- Wysokość raty – większość zakłada, że w miarę upływu czasu będzie im coraz łatwiej spłacać kredyt. Kierują się przede wszystkim wysokością początkowych rat, a równe wydają się bardziej atrakcyjne.
- Możliwość nadpłaty – jeśli oprócz płacenia raty jesteście w stanie jeszcze oszczędzać, to raz na jakiś czas możecie nadpłacać kredyt, zmniejszając tym samym łączny koszt odsetek do spłaty. Dzięki temu spłacić kredyt możecie szybciej, a w razie gorszego miesiąca płacicie ratę równą, która początkowo jest znacznie niższa od malejących
- Najwięcej kosztów na początku – kto brał już kredyt hipoteczny, ten wie, że z początku czeka Was znacznie więcej wydatków niż tylko rata kredytu. Notariusz, podatek, czy wydatki związane z remontem nieruchomości powodują, że mało kto chce od samego początku brać sobie na głowę wysoką ratę kredytu.
Koszty okołokredytowe opisywałem szczegółowo w artykule:
Kredyt to nie tylko rata. Na jakie koszty się przygotować?
Jeśli możecie sobie pozwolić na znacznie większe koszty miesięczne niż płacenie raty równej, to warto się zastanowić nad alternatywą w postaci rat malejących. Z drugiej strony, klienci najczęściej decydują się i tak na płacenie rat w tej samej wysokości, ale wolą skracać okres kredytowania.
Ważne, byście wiedzieli, że Wasz wybór, którego dokonacie na samym początku, nie oznacza, że nie możecie zmienić sposobu spłaty w kolejnych miesiącach lub latach. Każdy bank umożliwia podpisanie aneksu do umowy kredytu hipotecznego i zmianę sposobu płatności z rat równych na malejące i odwrotnie.
