Księga Wieczysta. Kupujesz nieruchomość? Sprawdź KW

Kupując nieruchomość warto dokładnie przyjrzeć się temu, co zamierzacie kupić. Oznacza to, że nie tylko powinniście iść sprawdzić mieszkanie i ocenić jego stan. Waszym obowiązkiem jest zapoznanie się z dokumentacją dotyczącą nieruchomości. Najważniejszym dokumentem, w którym znajdziecie mnóstwo informacji na temat nieruchomości jest Księga Wieczysta.

Dostęp do tego dokumentu jest na tyle ułatwiony, że każdy zainteresowany może się z nim zapoznać. Jeśli nie macie wystarczającej wiedzy na temat tego, co możecie tam znaleźć, warto poprosić kogoś kto się na tym zna. Na początek zapoznajcie się z poniższym wpisem, który co nieco przybliży Wam informacji na temat Ksiąg Wieczystych.

Co to jest księga wieczysta?

Księga wieczysta to podstawowy dokument umożliwiający ustalenie stanu prawnego nieruchomości. Rejestry ksiąg wieczystych prowadzą odpowiednie wydziały wieczystoksięgowe sądów rejonowych.

Właściciel nieruchomości powinien dopilnować, aby treść księgi wieczystej odzwierciedlała stan faktyczny, ponieważ ewentualne niezgodności mogą powodować utrudnienia przy obrocie nieruchomością lub przy uzyskaniu kredytu hipotecznego.

Księgi wieczyste prowadzone są dla wszystkich nieruchomości – gruntowych, budynkowych oraz lokalowych, chyba że przepisy szczególne stanowią inaczej. Dodatkowo księga wieczysta może zostać założona dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, które jest ograniczonym prawem rzeczowym.

Gdzie można sprawdzić Księgę Wieczystą?

Każdy może wystąpić o odpis Księgi Wieczystej. W tym celu należy udać się do Sądu Rejonowego właściwego dla położenia danej nieruchomości. Jeśli znasz numer KW, to bez problemu uzyskasz do niej dostęp. Od kilku lat jest jednak prostszy sposób, za pomocą którego sprawdzisz Księgę Wieczystą bez wychodzenia z domu.

Poniżej podaję link do bazy Elektronicznych Ksiąg Wieczystych, w której wystarczy wpisać numer odpowiedniej KW i zaraz można uzyskać do niej wgląd.

Elektroniczne Księgi Wieczyste

Jakie informacje znajdziecie w Księdze Wieczystej

Księga wieczysta składa się z 4 działów, z czego pierwszy jest podzielony na dwie części.

• Dział I-O – dział w którym znajdziemy informacje geodezyjne i adresowe dotyczące nieruchomości. Znajdziecie tu takie informacje jak: adres, numer działki, rodzaj lokalu, liczba kondygnacji budynku, powierzchnia użytkowa, informacje na temat części wspólnych, czy powiązań z innymi numerami KW
• Dział I-Sp – spis praw właścicieli nieruchomości. Informacje o służebności przejazdu przez działki sąsiednie, o użytkowaniu wieczystym działek, czy udziałach w gruncie i budynku, który przypada na dany lokal
• Dział II – informacje o tym kto jest właścicielem nieruchomości, wielkość udziałów jeśli jest więcej właścicieli, kto jest użytkownikiem wieczystym (jeśli działkę oddano w użytkowanie wieczyste)
• Dział III – najczęściej pojawiają się tu różnego rodzaju obciążenia nieruchomości. Egzekucje, służebności gruntowe, przesyłu, roszczenia
• Dział IV – hipoteki obciążające nieruchomość. Dowiecie się tutaj, czy kredyt hipoteczny ciąży na nieruchomości. Wysokość hipoteki nie oznacza jednak wysokości aktualnego salda do spłaty. W rzeczywistości banki wpisują hipotekę w wysokości 150% do 200% wysokości zaciągniętego kredytu. W trakcie spłaty nie aktualizują tej kwoty. Dla Was jest to tylko informacja, że jest hipoteka. Powinniście zażądać od sprzedającego zaświadczenia z banku o wysokości aktualnego zadłużenia z tytułu kredytu hipotecznego.

Wzmianki

Wzmianka to wpis do Księgi Wieczystej, który informuje o tym, że w sądzie złożono wniosek o dokonanie zmian w danym dziale księgi wieczystej. Zmiana może polegać na dodaniu nowego wpisu, wykreśleniu już znajdującego się lub jego zmianie.

Na wzmianki trzeba szczególnie uważać, gdyż na pierwszy rzut oka nie widać czego dokładnie dotyczą. O ile tzw. rękojmia wiary publicznej  ksiąg wieczystych mówi o tym, że to co jest zapisane w KW stanowi prawdę i nie trzeba tego weryfikować. W momencie pojawienia się wzmianki w danym dziale – rękojmia przestaje działać!

Aby sprawdzić czego dotyczy wzmianka i na podstawie jakiego wniosku została wpisana, powinieneś udać się do właściwego Sądu Rejonowego. Tam należy wykazać się interesem prawnym (np. pokazać umowę przedwstępną zakupu nieruchomości) i zasięgnąć informacji,

Mieszkanie bez księgi wieczystej – czy to problem?

W Polsce często możecie spotkać się z sytuacją, gdy dla danej nieruchomości nie ma założonej księgi wieczystej. Najczęściej tego typu sytuacja dotyczy mieszkań ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu. Jeśli chcecie kupić nieruchomość bez KW, to przede wszystkim powinniście otrzymać od sprzedającego zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej zawierającego następujące informacje:
– o braku zaległości sprzedającego wobec Spółdzielni
– czy sprzedającemu przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
– o braku przeciwskazań do założenia księgi wieczystej dla lokalu (jeśli kupujecie za kredyt hipoteczny, to bank będzie wymagał)

W tym przypadku zwróćcie również uwagę, czy nieruchomość leży na gruncie o nieuregulowanym stanie prawnym. Jeśli tak, to nie będzie możliwe założenie Księgi Wieczystej dla lokalu. Co za tym idzie, nie dostaniecie kredytu hipotecznego na zakup takiego lokalu.

Upewnijcie się, że spółdzielnia posiada prawo własności do gruntu lub prawo użytkowania wieczystego.

Problemowe zapisy znajdujące się w Księgach Wieczystych dotyczą zdecydowanie mniejszej części nieruchomości w Polsce, jednak każda transakcja na tym rynku wiąże się zwykle z kwotami znacznie większymi niż kilkadziesiąt czy kilkaset złotych.

Często dla Polaków zakup mieszkania jest najważniejszą inwestycją w życiu. Dlatego do takiego zakupu warto się przygotować nie tylko od strony finansowej. Dokładna weryfikacja kupowanej nieruchomości nie musi Was praktycznie nic kosztować. Jeśli ma to na celu zapewnienie Waszego bezpieczeństwa i ochronę przed potencjalnymi zagrożeniami, to chyba więcej argumentów przedstawiać nie muszę.

Artykuł o tym jak znaleźć numer księgi wieczystej znajdziesz również tutaj.