Archive for year: 2017

Jak wiecie 22 lipca weszła w życie ustawa o kredytach hipotecznych. Narzuca ona wiele istotnych zmian, które miały istotnie wpłynąć na funkcjonowanie rynku. Niestety po raz kolejny okazało się, że niektóre wytyczne są tak naprawdę fikcją. Banki już znalazły sposób na obejście przepisów. Początkowo wydawało się, że wiele wprowadzonych przepisów ureguluje rynek, a beneficjentami będą klienci.

Dziś mijają 3 tygodnie od wejścia ustawy w życie. Jakie są moje pierwsze obserwacje co do przeprowadzonych zmian? W jaki sposób banki dostosowują się do regulacji? Które zapisy wydają się korzystne dla klientów, a które mniej? Dzisiaj podzielę się swoimi pierwszymi wnioskami i porównam czy rzeczywistość odzwierciedla wprost to co jest zapisane w ustawie.

Co się zmieniło?

Dzisiaj nie będę pisał dokładnie o wprowadzonych zmianach. W artykule z 13 maja szczegółowo opisałem temat nowej ustawy o kredytach hipotecznych. Odnośnik znajdziecie poniżej:

Przyjrzę się jednak najważniejszym wg mnie zmianom, których skutki są już widoczne:

• 0% prowizji za wcześniejszą spłatę po 3 latach od podpisania umowy
• obowiązek wydania decyzji ostatecznej w ciągu 21 dni
• licencje KNF dla pośredników kredytowych
• zakaz sprzedaży wiązanej
• szczegółowy formularz informacyjny dla klienta
• wiążąca oferta przy składaniu wniosku

0% prowizji za wcześniejszą spłatę

Zapis widoczny dla wszystkich umów podpisanych po 22 lipca 2017. Korzystny przede wszystkim dla klientów biorących kredyt w bankach Pekao S.A. i PKO BP, które pobierały prowizję przez cały okres kredytowania. Szkoda, że brak prowizji nie dotyczy również umów podpisanych przed wejściem ustawy w życie.

Decyzja ostateczna w 21 dni

Najbardziej widoczny przykład, w jaki sposób banki radzą sobie z niekorzystnymi dla siebie zmianami. Niedawno pisałem, że jestem ciekawy zmian, które nas czekają, gdyż na dzień dzisiejszy 3 może 4 banki są w stanie zmieścić się w narzuconym terminie. W zdecydowanej większości proces kredytowy wygląda mniej więcej tak:

• składacie zapytanie o możliwość udzielenia kredytu hipoteczny (wniosek o udostępnienie oferty itp.)
• bank wydaje decyzję wstępną
• uzupełniacie dokumenty
• bank wycenia nieruchomość (lub dostarczacie operat szacunkowy)
• składacie wniosek o kredyt hipoteczny – bank od tego czasu ma 21 dni na wydanie decyzji

Na palcach jednej ręki możemy policzyć te instytucje, które dostosowały się w tym przypadku do tego co miał na myśli ustawodawca.

Warto dodać jeszcze, że zapis o obowiązku wydania decyzji przez bank w 21 dniu od złożenia wniosku powoduje, że musicie złożyć dodatkowe oświadczenie (zwykle dołączone do wniosku kredytowego), w którym wyrażacie zgodę na otrzymanie decyzji wcześniej niż w 21 dniu od złożenia wniosku.

Oznacza to, że jeśli nie złożycie takiego oświadczenia, to bank nawet jeśli podejmie decyzję np. po 10 dniach, to będzie mógł Was poinformować dopiero dokładnie w 21 dniu od momentu złożenia wniosku kredytowego!

Licencje KNF dla pośredników finansowych

Tutaj zmiana będzie ogromna, aczkolwiek obowiązujący przez 5 miesięcy okres karencji powoduje, że większe zmiany będą widoczne od nowego roku. Temat jest na tyle szeroki, że poświęcę temu oddzielny artykuł w późniejszym czasie.

Zakaz sprzedaży wiązanej

Codziennie spotykając się z klientami, analizujemy wspólnie oferty w różnych bankach. Biorąc pod uwagę zmiany, które zaobserwowałem na przestrzeni ostatniego miesiąca mogę śmiało przyznać, że wszystko jest po staremu.

Kiedyś jeśli klient się uparł, to mógł otrzymać ofertę bez produktów dodatkowych. Teraz nie musi się upierać, bo bank ma obowiązek taką przedstawić. Oczywiście jest ona na tyle niekorzystna, że nikt rozsądnie myślący nie zdecyduje się z niej skorzystać.

Wygląda to na przykład tak, że jeśli wybierzecie ofertę bez tzw. cross sellu – to będziecie płacić ratę w wysokości np. 1500 zł/mc, a z produktami dodatkowymi 50 zł/mc mniej, uwzględniając już koszty produktów dodatkowych.

Szczegółowy formularz informacyjny

Kolejny głośny aspekt o której mówi ustawa o kredytach hipotecznych. Powyższy formularz ma za założenie przedstawić klientowi wszystkie najważniejsze informacje dotyczące kredytu hipotecznego. Koszty, okres kredytowania na jaki może zostać udzielony kredyt, cele na które może być udzielony, rodzaj oprocentowania, produkty dodatkowe, informacje na temat wynagrodzenia, które pośrednik otrzymuje z banku i wiele wiele innych. Dodatkowo każdy klient w zasadzie otrzymuje dwa formularze. Jeden z ofertą bez produktów dodatkowych poza bezpłatnym kontem, z którego będzie pobierana rata kredytu oraz drugi z ofertą promocyjną.

Co ważne, formularz informacyjny ważny jest 14 dni i jest przekazywany z wnioskiem. Bank ma na wydanie decyzji 21 dni, więc zdarza się, że bank wprost zapisuje na formularzu informację:
„po 14 dniach informacje przedstawione na formularzu mogą ulec zmianie”.

Niestety powyższe formularze zawierają od 5 do 15 stron i z mojego doświadczenia wynika, że klienci niechętnie zapoznają się z powyższym.

Większość pośredników finansowych jest już wyposażonych w narzędzia, które umożliwiają utworzenie 1 stronicowego dokumentu, który zawiera wszystkie koszty i najważniejsze informacje dla klienta. Niestety skomplikowane przepisy uniemożliwiają bankom tworzenie formularzy w podobnej formie.

Wiążąca oferta przy składaniu wniosku

Tutaj chcę się odnieść do formularza opisanego powyżej, gdyż jedno wynika z drugiego. Formularz ze wszystkimi parametrami jest ważny 14 dni, a bank może wydać decyzję w ciągu 21 dni. W rzeczywistości parametry kredytu mogą się zmienić. W praktyce wygląda to jednak tak, że w większości banków klient wie na jakich warunkach będzie udzielany kredyt.

Ustawa o kredytach hipotecznych wprowadza mnóstwo modyfikacji, które dotyczą przede wszystkim banków i rynku pośrednictwa kredytowego. Klienci poza zdecydowanie pozytywną poprawką dotyczącą możliwości pobierania przez banki prowizji od wcześniejszej spłaty, nie odczują szczególnych zmian. Niestety, ale znów mamy do czynienia z wprowadzeniem przepisów, które wymagają gigantycznej pracy i kosztów, by dostosować się do procedur, z których wiele jest całkowicie niepotrzebna.

Jedną z takich zmian, jest zakaz używania przez pośredników nazwy „doradca”, „doradztwo” itp. Jak zobaczycie w zakładce „O mnie”, już nie jestem niezależnym doradcą finansowym. Mogę nazywać się specjalistą lub ekspertem, bo musiałem dostosować się do wymogów ustawy. Niektóre firmy jednak poza zmianą nazwy w CEiDG i na blogu muszą masowo wymienić tysiące plakatów, długopisów, ulotek, wizytówek, dokumentów firmowych i wiele wiele innych, co wiąże się z ogromnymi kosztami. I powiedzcie mi, że tego typu zapis sprawi, że rynek będzie funkcjonował lepiej 🙂